Кондоминиум получает во владение придомовую территорию

Земля, на которой расположен жилой дом, принадлежащие ему сооружения и придомовая территория, отнюдь не бесполезна. ОСМД имеет полное право получить земельный участок в пользование или собственность. Главное, чтобы квартиры в доме находились в частном владении.

Однако процедура оформления весьма непроста. Прежде всего из-за отсутствия четко прописанных в законодательстве шагов и необходимой документации для получения земли ОСМД. Поэтому членам кондоминиума очень важно до начала утомительной и часто ведущей к длительным судебным разбирательствам процедуры решить, зачем им в принципе право на землю.

Когда это нужно

Как правило, решение о землеотводе принимают, когда дом расположен в районе, где слишком высок риск застройки придомовой территории. Кроме того, ОСМД может использовать землю для повышения удобства проживания и оказания услуг своим же жильцам – облагораживать, строить детские и спортивные площадки, ограничивать или устанавливать места стоянки авто.

«Еще одним доводом «за» получение земли в собственность является возможность использовать ее для реконструкции дома или его отстройки в случае обветшалости или разрушения», – отмечает Александр Бородкин, адвокат, партнер юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры».

Правда, пока объединение не создано и дом не взят на баланс ОСМД, ни один из владельцев помещений или квартир не имеет права на оформление земельного участка ни под застройкой, ни вокруг нее.

«Одного факта создания ОСМД недостаточно для того, чтобы приступить к оформлению прав на землю. Нужно еще и имущество принять на баланс ОСМД. Пока ОСМД не оформит переданное ему имущество надлежащим образом, получить землю будет очень сложно», – говорит юрист АК «Сюткин и партнеры» Денис Голиборода.

Палки в колеса

Даже добросовестное, скрупулезнейшее соблюдение всех процедур не гарантирует успешного получения жильцами госакта на земельный участок. Дело в том, что в Земельном кодексе нет четко прописанного порядка оформления земли ОСМД. Из-за этого местные советы попросту отказываются рассматривать ходатайства о разрешении на изготовление проекта землеустройства. А ведь именно такой проект является, по сути, стартовой точкой в борьбе за землю.

«Возникают проблемы с предоставлением органам местного самоуправления технической документации на дом. Нередко бывает так, что она утеряна или обслуживающий ЖЭК, саботируя решение о создании ОСМД, по различным причинам отказывается передавать документацию. Еще одним препятствием является коррумпированность в органах земельных ресурсов. Поэтому при выборе организации, которая будет разрабатывать проект землеотвода, нужно учитывать ее неформальные отношения с органами земельных ресурсов», – отмечает юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Тарас Литовченко.

Отсутствие четко прописанной процедуры позволяет чиновникам на местах требовать все новых и новых документов от ОСМД. Например, таких как генеральный план населенного пункта, план земельно-хозяйственного устройства, план застройки придомовой территории, схема придомовой территории, проекты распределения территории квартала или микрорайона и т. д.

«Одним из наиболее частых препятствий на пути к получению землеотвода является выделение части земельного участка под другую застройку. По Киеву и иным крупным городам проблемой является отсутствие генерального плана застройки и невозможность выделения того или иного участка по этой причине. Возможно длительное утверждение акта землеотвода, связанное с коррупционной составляющей в местных советах», – сетует управляющий партнер ЮК «Правовая гильдия ВикториАл» Виктор Мороз.

Итог неутешителен: процедура оформления земли затягивается на год или два, а иногда и дольше. «Успех в получении права собственности на придомовую территорию зачастую зависит исключительно от желания органа местного самоуправления. А поскольку постоянной закрепленной процедуры получения землеотвода нет, доля ОСМД, которым все же удалось оформить землю, находится на уровне 3–5%», – говорит Денис Голиборода.

Справляются через суд

В итоге, многие ОСМД на пути к получению права собственности на землю прошли не только через все этапы бюрократической машины, но и через суды. Причиной судебных процессов чаще всего становится отказ местных органов власти в предоставлении положительного решения на запрос ОСМД о землеотводе.

«Органы государственной власти, которые принимают участие в предоставлении земучастков ОСМД, ограничены несовершенными законодательными актами. В свою очередь, суд сможет более объективно оценить ситуацию», – уверена юрист АК «Кравец и партнеры» Анна Мартыненко.

Например, во Львове местный департамент градостроительства на стадии согласования документов отказал ОСМД «Газда» из-за судебного спора. Конфликт касался гаражного бокса, на который отсутствовали документы, и местная власть подала иск о сносе сооружения. В свою очередь объединение совладельцев «Газды» не растерялось и подало иск в Лычаковский суд Львова. В нем содержалась просьба признать противоправными действия начальника управления природных ресурсов департамента градостроительства и обязать городской совет принять решение о передаче в собственность земельного участка (придомовой территории). Суд поддержал исковые требования ОСМД и принял соответствующее решение по этому вопросу.

Сложности снова возникли, но уже на этапе исполнения принятого решения. ОСМД пришлось обращаться в подразделение принудительного исполнения решений судов Главного управления юстиции во Львовской области, после чего городские власти предоставили участок в собственность объединению.

Только вот пример «Газды» скорее исключение, нежели правило. Судебной практики по делам землеотвода для ОСМД практически нет. Это объясняется тем, что вопрос пользования землей со стороны кондоминиумов назрел только в последние годы. «А значит, судебная практика с определенным механизмом, стратегией решения подобных споров выработается лишь со временем», – считает Денис Голиборода.

В обход шероховатостей

Так или иначе, а заниматься оформлением землеотвода ОСМД стоит, заранее заручившись поддержкой юристов. Нелишне подумать о мотивации должностных лиц, связанных с оформительскими процедурами. Ведь бесплатно – лишь на бумаге. На самом деле председатели ОСМД признаются, что для ускорения и облегчения процессов землеотвода зачастую приходится вступать в неформальные отношения с чиновниками и депутатами местных советов. Это позволяет «ужать» бюрократические процедуры до пары месяцев.

Но есть надежда, что уже в наступившем 2014 году процедуры оформления земучастков значительно упростятся, что поможет ОСМД уменьшить временные и материальные затраты на получение заветных госактов.

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины разрабатывает законопроект, благодаря которому ОСМД получат четкую и понятную процедуру отвода земельных участков.

К сожалению, действующим законодательством Украины не предусмотрено льгот для ОСМД в отношении налога на землю. «Соответственно, уплата этого налога ляжет на плечи всех жильцов многоквартирных домов. Надеюсь, этот вопрос также станет для законодателя основанием для пересмотра некоторых положений Налогового кодекса Украины в 2014 году», – отмечает старший юрист юридической фирмы «DEGA Partners» Александр Кротенко.

Оформляем в собственность ОСМД земельный участок*

Документы, необходимые ОСМД для оформления земли