Подбираем новый офис

Если кто-то будет рассказывать о спаде деловой активности в Киеве – посмейтесь над ним. Это в городах-миллионниках ситуация не слишком веселая. Но в столице найти недорогой офис в приличном месте и в приличном состоянии – очень и очень непросто. Вакантных площадей в офисах класса В к ноябрю практически не осталось. Выбор есть разве что в центрах класса А и в «квартирном» сегменте – среди офисов, под которые переоборудованы многокомнатные квартиры.

Действительно, офис в жилом фонде – хорошее решение для небольшой или начинающей бизнес компании. «В начале 2013 года наша фирма искала новый офис – хозяин прошлого офиса решил делать глобальный ремонт и перепланировку помещений, так что нам пришлось съехать. Сначала мы пытались найти интересное предложение в бизнес-центрах Киева, но, к сожалению, не нашли нужной нам площади – нас всего в компании четверо, нам 200 метров ни к чему, – рассказал Иван Полищук, директор IT-компании. – В итоге мы остановили свой выбор на офисе-квартире в новостройке около метро Позняки, офис с ремонтом, кухней, прекрасная транспортная доступность, и все это – за 6,5 тыс. грн. в месяц».

Господину Полищуку не просто повезло – таковы сейчас реалии рынка офисной недвижимости: «квартирных» офисов в столице очень много, а спрос – на скромном уровне. Еще один плюс для небольшой или начинающей компании – обычно в таких офисах не только ставка аренды ниже, чем в офисных центрах, но и эксплуатационные расходы в разы меньше в пересчете на квадратный метр. Впрочем, частенько собственники таких офисов просят рассчитываться с ними наличными, что создает сложности арендаторам. Правда, некоторые рантье готовы принимать безналичную оплату на счет СПД-единоналожника второй или третьей группы.

А вот обустроиться в офисе класса А небольшой команде сложнее – как правило, в таких БЦ помещения разбиты на просторные площади (часто 220 кв. м и более), что не подходит для малого бизнеса с его стремлением разместить 4–10 человек на 40–90 «квадратах».

Все больше и больше

Дефицита офисных площадей в столице нет. По данным компании Colliers International, общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в середине 2013 года составило 1 480 000 кв. м. «При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2013 год офисных зданий, во втором полугодии на рынок выйдет около 120 тыс. кв. м новых офисных помещений.

Среди основных офисных дебютов, которые ожидаются к концу 2013 года, можно назвать БЦ «Сенатор» (48 тыс. кв. м), БЦ Silver Breeze (26 тыс. кв. м), БЦ SP Hall (23 тыс. кв. м), БЦ на ул. Лейпцигской, 15 (15,4 тыс. кв. м), БЦ Kyiv Airport City (1-я фаза, 5 тыс. кв. м).

Вакантность бизнес-центров, особенно расположенных не в центре столицы, остается на высоком уровне. По данным Украинской Торговой Гильдии (УТГ), средневзвешенный показатель вакантности на конец первого полугодия 2013 года составил 15,1%, что говорит о стагнации рынка и предпосылках к возможному снижению ставок.

Базовые арендные ставки в офисных центрах Киева в течение 2013 года практически не менялись и на конец первого полугодия составили 17–22 долл./м2 в месяц для помещений класса В и 12–15 долл./м2 – для класса С.

Разумеется, это все «средняя температура по больнице». Офис в БЦ класса В в 10 минутах пешком от Крещатика обойдется в 25–30 долларов за квадрат. А где-то в районе Дарницы – в полтора раза меньше.

Естественно, помимо уплаты арендной ставки, арендатору предстоит нести эксплуатационные расходы. «На данный момент в бизнес-центрах класса А эксплуатационные платежи составляют 5–8 долл./м2 без НДС, в классе В – 3–5 долл./м2 без учета НДС», – рассказала Дина Катеренюк, аналитик департамента стратегического консалтинга UTG.

Если центр расположен вдали от станций метро, если он не слишком раскручен, то о дефиците площадей речи не идет. И там арендодатели часто соглашаются на снижение заявленной ставки.

При этом действует закономерность: чем больше арендуемая площадь, тем большего дисконта может добиться арендатор. Специалисты UTG отмечают, что наибольшим спросом, как и прежде, пользуются помещения площадью 100–150 кв. м. «Из-за большого объема нового предложения, вышедшего на рынок в течение последних лет, потенциальные арендаторы могут рассчитывать на лояльное отношение арендодателей в вопросах скидок, арендных каникул. Рынок офисной недвижимости продолжает оставаться рынком «арендатора»», – говорят в UTG.

Наверное, они правы, но это правило совершенно не работает для офисов, расположенных на центральных улицах и в шаговой доступности от станций метро.

«Квартирные» офисы обычно пользуются популярностью небольших фирм, работающих в сегменте B2B, у юристов, нотариусов, представительств иностранных структур. Площадь востребованных квартирных офисов не превышает 100 кв. м. И в среднем за площадь 45–60 кв. м арендатору придется заплатить ставку 14–17 долл./м2 без учета эксплуатационных платежей. Обычно такие цены действуют при условии расчета наличными. Если учесть затраты арендатора на «некриминальное» обналичивание, то выйдет, что офис обойдется ему в 17–21 доллар, что почти в точности соответствует стоимости аренды в бизнес-центрах класса В при оплате с учетом НДС.

Вот на чем реально экономят арендаторы «квартирных» офисов, так это на эксплуатационных расходах, которые в таком случае примерно втрое ниже, чем в бизнес-центрах. Правда, тут не учтены затраты на охрану, а она крайне необходима для квартирного офиса, ведь там нет общей проходной и круглосуточно бдящих секьюрити.

Бизнесу – комплекс

Трендом рынка офисной недвижимости городов-миллионников является интерес к помещениям площадью 60–120 кв. м. При этом компании в областных центрах часто подыскивают себе офисы в бизнес-центрах класса А и В. Такие офисы привлекают арендаторов комплексом услуг, которые предоставляет арендодатель: охрана, уборка территории, паркинг.

Ставки в Донецке, конечно же, гораздо доступнее, чем в столице. В среднем – 14–16 долл./м2, реже встречаются площади по цене 20–24 долл./м2. В Днепропетровске – похожая ситуация. Много свободных площадей, лояльные условия: 8–15 долл./м2. Более того, офисы в жилом фонде или административных зданиях в городе можно арендовать даже за 4–7 долл./м2. И если бы господин Полищук арендовал свой офис в Днепропетровске, он легко нашел бы для своего бизнеса помещение не за 6,5 тыс. грн., а за 2,5–3 тыс. грн.

Ставка эксплуатационных платежей в областных центрах обычно не превышает 4–10 долл. за «квадрат» площади в БЦ класса В. В Одессе арендовать офис в качественном бизнес-центре можно за 14–16 долл./м2, а в некотором отдалении от центра офисный «квадрат» обойдется в 8–11 долл.

Харьков традиционно радует арендаторов доступными расценками: например, в БЦ City Hall предлагаются офисы по 12 долл./м2. Причем некоторые харьковские арендодатели в ставку 10–12,5 долл./м2 включают эксплуатационные расходы. Бюджетные офисы в Харькове можно обнаружить в районе Павлово Поле (5–6 долл./м2). Во Львове, где профессиональных бизнес-центров мало, «квадраты» для дела предлагаются в жилых домах, а также отдельно стоящих небольших зданиях, административных постройках. Средние ставки – 6–9 долл./м2. Самые дорогие офисы – в отремонтированных квартирах в центре города – 10–12 долл./м2.

Никаких предпосылок для роста ставок аренды в городах-миллионниках нет, подрасти на 5–6% могут разве что ставки на самые маленькие офисы (25–60 кв. м), расположенные в качественных БЦ. Расценки на остальные офисы останутся до конца 2013 года стабильными или снизятся на 3–8% под влиянием умеренного спроса.  

Все детали – в договор

Главнейший вопрос – заключение договора аренды, в котором важно предусмотреть все детали взаимоотношений арендодателя и арендатора. «В этом договоре должна точно указываться стоимость аренды, а именно цена за один квадратный метр, а также способ (наличный или безналичный) и сроки оплаты. Расчет любого платежа тоже можно прописать в договоре, вплоть до формул, по которым он будет проводится. Кроме того, не забудьте указать, что объект предназначен для использования его в конторских (офисных) целях», – напоминает Валентина Силецкая, юрист АК «Сюткин и партнеры». Договор аренды считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и заканчивается датой, указанной в документе сторонами.

«При заключении договора на аренду помещения после подписания актов приема-передачи, в течение 3–10 банковских дней арендатор осуществляет два платежа: оплата за первый месяц аренды и гарантийный платеж в размере 1 арендной платы (за последний месяц срока аренды – Ред.)», – отмечает Дина Катеренюк.

Обычно расходы арендатора на охрану и уборку зон общего пользования бизнес-центра включены в эксплуатационные платежи и отображаются в договоре. А вот уборку офиса и отдельную его охрану (если таковая нужна) арендатор всегда оплачивает самостоятельно.

«Арендодатель обеспечивает охрану периметра здания, входных групп, лифтовых холлов, эвакуационных выходов, зоны паркинга, но не обеспечивает охрану помещений арендаторов. При этом у арендаторов есть возможность установить собственный пункт охраны или интегрироваться в систему безопасности здания. Клининг включает весь комплекс работ по уборке общих площадей здания и мойке стеклянных фасадов и окон. Арендатор самостоятельно нанимает персонал для уборки помещения», – рассказала Виктория Горулько, директор департамента по работе с арендаторами и корпоративными клиентами компании DTZ. Впрочем, договориться с местными «асами клининга», которые убирают общие площади здания, обычно не составляет труда: они за отдельную плату готовы заодно держать в чистоте и внутренние помещения офиса.

В договоре аренды один из важнейших пунктов – условия расторжения и правила выезда арендатора. Стандартный срок предупреждения другой стороны о прекращении действия договора – один месяц, но бывает, что в договоре предусмотрено и 3, и 6 месяцев. Разумеется, такие условия – не в интересах арендатора. Начисление арендной платы и коммунальных платежей обычно заканчивается актом приемки-сдачи помещения при выезде арендатора. Так что этот волнующий момент расставания непременно должен быть документально оформлен – иначе арендная плата продолжит «тикать».

Как правило, арендодатели самостоятельно проводят косметический ремонт помещения перед вселением новых арендаторов – покраску стен, замену напольного покрытия. А вот перепланировка (если разрешат) и создание новой кабельной сети (если нужно) – это, обычно, уже проблемы арендатора. Впрочем, обо всем можно договориться – важно только вовремя поднять интересующие арендатора вопросы и прописать их в договоре.

«Если помещение передается неготовым для аренды, и арендатор осуществляет отделку самостоятельно, ему предоставляется период «арендных каникул», который необходим для проведения отделочных работ, после чего помещение передается по акту приема-передачи. Как правило, в период «арендных каникул» арендатор освобождается от всех платежей по договору аренды, кроме коммунальных», – отметила Виктория Горулько.

Один из самых важных пунктов договора – эксплуатационные расходы. Обычно размер таких расходов не является фиксированным, а указывается либо в приложении, либо в сервисном договоре. Часто отдельные составляющие эксплуатационных расходов – электроэнергия, отопление, вода, водотвод – начисляются пропорционально занимаемой арендатором площади и исходя из суммарных расходов этих ресурсов на этаже или в целом здании.

В любом случае, самое главное для арендатора – прозрачность схемы расчета платежей. «На украинском рынке пока еще не распространен учет расходов на содержание и обслуживание зданий по системе «open book», которая является обязательным требованием управления недвижимостью на развитых рынках, например в Великобритании. В результате расходы арендодателя сложно поддаются анализу на этапе заключения договора аренды и мало поддаются контролю в процессе аренды», – считает Виктория Горулько. Во избежание возможных претензий к растущим эксплуатационным платежам арендатору на этапе заключения договора аренды важно понимать, каков порядок начисления арендодателем эксплуатационных платежей, какова доля арендатора в их возмещении и какой механизм изменения ставки используется. Все это важно обязательно зафиксировать в соответствующих договорах.

Базовые арендные ставки на офисы в Киеве*

* Долл./м2 в месяц, данные Colliers International.

13 совершенно обязательных пунктов договора аренды офиса

1.    Стороны сделки, характер отношений арендодателя к правам на сдаваемое помещение – собственник, арендатор, аренда, субаренда.

2.    Срок аренды помещения (срок действия договора).

3.    Арендуемая площадь (полезная площадь, коэффициент общих площадей здания).

4.    Арендная плата в течение срока аренды (фиксированная, характер индексации). Стоимость аренды – цена за 1 квадратный метр, а также способ (наличный или безналичный, с учетом НДС) и сроки оплаты.

5.    Эксплуатационные платежи (порядок начисления, доля арендатора в возмещении затрат арендодателя, механизм контроля со стороны арендатора).

6.    Состояние, в котором арендодателем передается помещение (наличие ремонта, подключения к коммуникациям – телефон, Интернет).

7.    «Арендные каникулы» (если требуется) для выполнения по работам арендатора, связанным с ремонтом и организацией переезда (обычно от 1 до 3 мес.).

8.    Право арендатора на использование своих подрядчиков.

9.    Условия досрочного расторжения договора.

10.  Состояние, в котором арендатор обязан вернуть помещение (например, право вернуть помещение в состоянии, в каком оно будет на дату окончания аренды, с учетом естественного износа).

11.  Штрафные санкции (за несвоевременную оплату, досрочное расторжение договора).

12.  Ответственность и риски повреждения помещения.

13.  Порядок доступа в помещение, порядок вноса-выноса материальных ценностей из здания, где помещение расположено.