Почему капиталовложения в недвижимость, как сообщает журнал «Деньги», www.dengi.ua, столь привлекательны для инвесторов? Причем, не только для украинских, у которых выбор невелик, но даже на вполне развитых рынках, где между инвестиционными инструментами существует сильная конкуренция за деньги инвесторов?
Действительно, инвесторам нравится недвижимость как инвестиционный инструмент. История знает огромное число примеров успешного вложения «денег в дома». По своей природе этот вид инвестирования отличается от остальных разумной консервативностью, недаром его выбирают люди с прагматичным складом ума, инвесторы, предпочитающие стабильность.
Что характеризует недвижимость как инструмент инвестирования: длительные сроки, горизонты инвестирования, а также довольно высокий порог входа, необходимость специальной процедуры оформления такой инвестиции, прав собственности на такой актив, как недвижимость. Вроде бы это усложняет процедуру инвестирования в недвижимость. Но, с другой стороны, я настаиваю на том, что именно все эти обстоятельства придают недвижимости особую привлекательность. К тому же высокая цена входа и длинный горизонт инвестирования, в конце концов, приводят к тому, что на рынке недвижимости складывается весьма достойный круг инвесторов – это люди, располагающие существенными средствами, в меру консервативные, планирующие свое будущее.
И даже то, что инвестиции в квадратные метры являются долгосрочным инструментом, вовсе не мешает им занимать верхние строчки в рейтинге самых востребованных направлений. Цифры говорят за себя. По оценке девелоперской компании UDP, около 30% сделок на рынке недвижимости Киева совершается именно с инвестиционными целями. И еще одна показательная цифра: сегодня доля капиталовложений в недвижимость составляет почти четверть от общего объема всех инвестиций в мире и, по прогнозам экспертов, эта цифра имеет тенденцию исключительно к росту.
А как такой актив, как квартиры, ведет себя в периоды экономического спада?
Лучше просто сравнить, насколько кризис повлиял на стоимость разные виды активов. Легко увидеть, что в Украине рынок недвижимости продемонстрировал наивысшую способность сопротивления кризисному давлению.
Инвестиции в недвижимость имеют конкретное физическое подкрепление. Квартира – это вложение в реально существующий проект. Во-первых, такой актив способен сохранить и приумножить капитал. Во-вторых, при необходимости, квартира может быть использована инвестором как жилье, в том числе для сдачи в аренду. Прибыль от такого капиталовложения может быть как разовой, так и постоянно получаемой. В первом случае прибыль возникает при полной продаже квартиры – за счет разницы в цене в момент приобретения и продажи. А во втором – при сдаче недвижимости в аренду можно получать ренту – постоянный доход.
С точки зрения устойчивости к экономическому спаду безусловное преимущество имеют ликвидные квартиры в качественных жилых комплексах. Такие объекты востребованы наиболее успешными людьми, для которых экономический кризис скорее является еще одной возможностью, чем угрозой.
Как можно оценить потенциал такого актива, как жилая недвижимость? На какую доходность может рассчитывать инвестор?
Наиболее ликвидны, конечно, одно- и двухкомнатные квартиры. На них имеется широкий круг претендентов. И при их покупке «цена входа» наименьшая из возможных. А значит, высока вероятность того, что выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира будет быстро куплена. Ну и с точки зрения доходности и окупаемости наиболее привлекательным объектом для инвестирования являются все те же однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Попробую предложить для оценки доходности подобных активов вот такой пример – рост стоимости квадратного метра в ходе строительства, в частности ЖК «Новопечерские Липки». Вот что показал мониторинг цен на квартиры в этом жилом комплексе:
- на старте продаж средняя цена – 2250 долл./ кв. м;
- через год с начала строительства – 2650 долл./ кв. м;
- через два года с начала строительства, в момент ввода здания в эксплуатацию – 2900 долл./ кв. м;
- цена для покупателей полностью готовой квартиры с правами собственности – 3200 долл./ кв. м.
Таким образом, за три года строительства стоимость квартиры возрастает на ощутимые 42% (это 14% ежегодно), что примерно вдвое выше доходности вклада в долларах, размещенного в надежном банке. То есть если бы инвестор просто продал выстроенное жилье, то он имел бы доходность, которая в полтора раза превышала доходность самого безрискового для Украины актива. И при этом, замечу, этот актив реально находился бы в собственности инвестора.
Но ведь зафиксировать прибыль при продаже актива – не единственная возможность при инвестировании в недвижимость. Давайте посмотрим, какую ренту (постоянно получаемых доход) можно извлечь из инвестиций в жилую недвижимость. Сдача квартиры в аренду имеет различную доходность, в зависимости от типа жилья, но если речь идет о жилье, расположенном в высококлассном жилом комплексе в центре столицы, цифры таковы:
- 1-комнатная квартира – в среднем за 1400 долл./месяц;
- 2-комнатная квартира – в среднем за 1800 долл./месяц;
- 3-комнатная квартира – в среднем за 2400 долл./месяц.
Наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры до
Вы упомянули о ликвидных квартирах в качественных жилых комплексах. Сразу возникает вопрос: как выяснить, насколько ликвидна та или иная квартира? Ну и признаки качественного жилого комплекса тоже интересуют и покупателя, и инвестора.
Допустим, что вы решили инвестировать в недвижимость. Следующий вопрос – как грамотно выбрать объект? Ведь инвестор хотел бы выполнения трех условий: соблюдение срока сдачи, параметры объекта должны соответствовать заявленным параметрам, репутация объекта должна работать на его ликвидность – чтобы в случае необходимости такую квартиру было легко продать.
Из этого вытекает три главных критерия, которые нужно учитывать при выборе объекта инвестирования:
1. Репутация застройщика.
2. Сроки строительства.
3. Репутация объекта недвижимости.
Я настаиваю на том, что главное условие при выборе объекта инвестирования – это все-таки хорошая репутация застройщика. У него за плечами должна быть успешная реализация ряда проектов. За ним не должно быть историй с затягиванием срока сдачи конкретных домов или замороженными стройками.
Покупатель сегодня очень придирчиво исследует своего застройщика. Когда он принимает решение о покупке квартиры на первичном рынке, то он самостоятельно проводит и тщательное исследование рынка, и своего рода аудит застройщика. Например, потенциальному инвестору несложно узнать, что 80% жилья UDP вводится в эксплуатацию раньше срока. Или о том, что на сегодняшний день 50% рынка недвижимости принадлежит трем ведущим игрокам, среди которых лидирующую позицию занимает девелоперская компания UDP. А также то, что в 2012 году компания показала рекордный рост по объёмам сдачи квадратных метров, чем еще раз подтвердила свою позицию лидера.
Очень важно, чтобы у застройщика был солидный финансовый партнер, кредитующий возведение новых объектов. Это одна из главных предпосылок к тому, чтобы строительство шло в соответствии с графиком, чтобы темпы строительства не зависели от темпов реализации квартир.
Ликвидности квартиры очень сильно содействует известность бренда жилого комплекса и его репутация. Эти два фактора служат гарантией того, что сильный бренд ЖК поможет частному инвестору выгодно и быстро продать свой актив. Успешным примером стабильной инвестиционной привлекательности может служить жилой квартал «Новопечерские Липки», компании UDP. За период с 2010 до
Как выбирать момент для инвестирования? На каком этапе это делать наиболее выгодно?
Как известно, половина успеха инвестора заключается в том, когда именно он купит строящуюся недвижимость. В этом вопросе известные мне эксперты единогласны – вне зависимости от стратегии использования, приобретать недвижимость выгоднее всего на начальных стадиях строительства. Такая покупка обеспечит доходность 12–15% годовых. Вложение денег в элитное жилье и квартиры бизнес-класса имеют преимущество по сравнению с экономклассом, так как обеспечивают максимально возможную доходность. Однако к выбору квартиры в комплексе бизнес-класса подходить следует с особой серьезностью, важно, чтобы эти квадратные метры действительно соответствовали критериям этого класса. Чтобы была оправдана каждая сотня или тысяча гривен, инвестированная в квартиру.
