Ипотека от украинских банков

Когда на редакционной планерке мы обсуждали данную тему, признаемся, были сомнения: стоит ли писать об ипотеке, точнее – а есть ли о чем писать? Скажем, за 2012 год было выдано новых кредитов на покупку недвижимости на сумму всего около 4 млрд. грн. За первые два месяца текущего года – на смешные по меркам рынка в целом 167 млн. грн.

Но в процессе сбора информации выяснилось – ипотека есть! По крайней мере, около тридцати украинских банков предлагают займы на приобретение жилья.

Двадцать более или менее приемлемых ипотечных программ (назвать их выгодными язык не поворачивается) корреспонденты «Денег» собрали в таблицу. Сразу оговоримся, в таблицу не вошли программы с собственным взносом более 51% и сроком кредитования менее 10 лет. Так как, на наш взгляд, это уже не ипотека, а докредитование в чистом виде.

Стоимость ипотечных кредитов остается высокой, несмотря на то, что «Индекс КредитМаркет Ипотечный» начал снижаться: в феврале средняя по рынку эффективная ставка составляла 28,48%, в марте – 27,34%.

Номинальные кредитные ставки по программам, которые попали в нашу выборку, составляют от 18% до 26% годовых, плюс одноразовая комиссия от 1% до 3%, плюс страхование недвижимости (0,3–0,5% в год), плюс страхование жизни заемщика (0,3–0,5% в год). Поднять такой кредит под силу только самому отчаянному заемщику.

 Страховки и комиссии

Страхование жизни заемщика сейчас стало практически неизбежным. Более половины банков вводят его как обязательную часть программы. Другие стимулируют заемщиков страховаться другими способами. К примеру, Укрсоцбанк обещает снизить кредитную ставку на 1 п. п. при условии покупки заемщиком полиса страхования жизни (0,7% ежегодно).

Из положительного – крайне мало банков прибегают к взиманию ежемесячной комиссии. Из тех, кто попал в нашу табличку в этом замечены только ВБР и Астра Банк. Правда, «Астра» предлагает на выбор две программы: с ежемесячной комиссией и низкой кредитной ставкой и без комиссии, но с более высокой ставкой. Что выгоднее, заемщик решает сам.

Кроме того, некоторые банки отказываются и от одноразовых комиссий (за выдачу кредита, перечисление денег и т. д.). Однако к таким программам мы советуем присматриваться особенно внимательно. К примеру, у вышеупомянутого Астра Банка комиссии за выдачу кредита нет, зато тариф по страхованию жизни заемщика (покупка полиса обязательна) в первый год составляет 1,99%, дальше – 0,5%. То есть, как ни крути, а 1,5% сверх обычного для рынка страхового тарифа придется заплатить при оформлении займа.

Из «фишек» сезона – все больше банков переходят к аннуитетной схеме погашения по ипотеке. Странно, ведь этот метод чаще используется для коротких кэшевых и товарных кредитов. По словам банкиров, это делается для уменьшения размера обязательного платежа по кредиту. «При нынешних условиях не каждый клиент сможет платить по стандартной схеме, поэтому может быть предложен аннуитет с целью уменьшения давления на семейный бюджет. При этом у клиента остается опция сменить форму погашения кредита, в любой удобный для него момент», – рассказал «Деньгам» руководитель проектов отдела развития розничного кредитования ОТП Банка Дмитрий Капуловский.

Еще одна особенность – банки потеряли интерес к плавающим ставкам. Год назад банкиры говорили о том, что рынок может полностью отказаться от фиксированных ставок, которые «не отражают реальную стоимость ресурсов». Теперь напротив – выпячивают неизменность ставки, как важное преимущество. Из двадцати банков только треть использует плавающую ставку, причем половина этих банков предлагают заемщику возможность выбора между плавающей и фиксированной.

С одной стороны, банки поняли – заемщики ценят стабильность и предсказуемость. С другой, сейчас, когда ставки на пике, банкам выгодно выдавать кредиты с фиксированной стоимостью. Ведь рано или поздно ставки начнут снижаться. 

Суммы и сроки

По суммам ипотечных кредитов банки заемщиков не ущемляют. Максимальные лимиты вполне достаточны, чтобы купить крупногабаритную квартиру в столице, – 1,5–2 млн. грн. Подчеркнем, это не стоимость объекта, а сумма кредита. То есть если к этой сумме прибавить еще и собственный взнос, установленный банком «потолок» будет вообще не ощутим.

Минимальный собственный взнос, с которым стоит затевать процедуру получения кредита, составляет 30%. Некоторые банки предлагают и 20%, но это скорее рекламный ход, чем реальные предложения. В идеале, чтобы без проблем пройти кредитный комитет, заемщику стоит иметь на руках сразу половину стоимости жилья. Это не только снизит сумму кредита, уменьшит размер обязательного платежа, но и продемонстрирует банку серьезность намерений заемщика.

ВБР даже готов закрыть глаза на низкие доходы заемщика, если тот обеспечит 50% стоимости покупки самостоятельно. «Главное, чтобы вы были трудоустроены и могли подтвердить хотя бы минимальный уровень дохода», – сообщила операционист колл-центра банка корреспонденту «Денег».

Противоположная ситуация – первого взноса нет совсем. Как выясняется, и в этом случае можно получить кредит. Правда, придется предоставить дополнительный залог в виде другой ликвидной недвижимости.

Выдать ипотечный кредит большинство банков готовы на 15–20 лет, но встречаются и предложения со сроком до 30 лет (Финансы и Кредит). Как объяснил корреспонденту «Денег» кредитный менеджер банка, это позволяет сделать ипотеку доступной большему числу потенциальных заемщиков. «Никто ведь не выплачивает кредит в течение 30 лет, основная масса клиентов рассчитывается за 5–7 лет. Так что это просто возможность прокредитовать человека с меньшей суммой зарплаты в справке», – раскрыл секрет сотрудник банка. 

Досрочную выплату кредита комфортнее и проще проводить, если изначально предусмотрено погашение тела займа равными частями (классическая схема).

Оценка заемщика

Самые большие сложности начинаются на этапе оценки платежеспособности заемщика. Даже если он морально созрел к тому, чтобы оформить кредит под 20–25% годовых, далеко не факт, что банк будет счастлив ему этот кредит выдать.

В большинстве банков по-прежнему действует правило двойного мультипликатора: официальный доход заемщика должен минимум в два раза превышать платеж по кредиту. Есть еще одно требование – на каждого члена семьи, который будет проживать вместе с заемщиком (а также на его иждивенцев, не проживающих вместе с ним) после вычета ежемесячного платежа из семейного дохода должно оставаться по 1–1,5 тыс. грн. Некоторые банки привязывают этот показатель к прожиточному минимуму (до 01.12.2013 составляет 1108 грн.). То есть, семья из четырех человек должна оставить себе «на жизнь» минимум 4400 грн. Реально официальный доход должен стартовать примерно с 15 тыс. грн., если такая семья пожелает обзавестись довольно бюджетной трехкомнатной квартирой в столице и имеет на руках половину ее цены.

К счастью, банки отказались от идеи учитывать только доходы заемщика и плюсуют к общей сумме заработки родственников-поручителей (мужа/жены, совершеннолетних детей, родителей-непенсионеров). Однако основная сложность по-прежнему заключается в требовании официально подтвердить доход. Ведь далеко не все получают «белую» зарплату. Тем не менее, некоторые банки вновь начинают применять косвенные методы оценки платежеспособности.

«Могу сказать на примере нашего банка, что брать в расчет «неподтвержденный» доход можно. Вопрос в оценке этого самого неподтвержденного дохода. Мы называем это «затратный метод». Логика простая – если мы не можем понять, как клиент зарабатывает, то мы просим показать, куда он тратит. Такой или подобный подход может приобрести популярность в будущем, прежде всего благодаря своей объективности», – говорит начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра Владимир Редько.

Несмотря на то, что в банках с готовностью предоставляют информацию об ипотечных программах, реально выдача таких кредитов сейчас практически не происходит. Заемщиков пугает высокая стоимость кредитных средств, а банки не видят платежеспособных заемщиков. По большому счету, идет простая: докредитовка тех, кому не хватает 20–30% до покупки желаемого объекта.

«Брать кредит на недвижимость на 20 лет под ставку 25% годовых можно, только если вы сможете рассчитаться по такому кредиту года за два или три. Но не имея такой возможности, брать ипотеку и платить все 20 лет ставку 25% годовых, мягко скажем, нецелесообразно», – говорит директор департамента развития продуктов Банка Финансы и Кредит Наталья Кравец.

 Госкредиты подешевели

14 марта 2013 года ГИУ снизило ставку рефинансирования с 18% до 15,3% годовых. Это привело к удешевлению субсидируемых ипотечных программ в коммерческих банках, стоимость которых в начале года практически сравнялась со ставками по обычным программам. Банк Киевская Русь снизил ставку по партнерскому кредиту с ГИУ до 16,9%, Финансы и Кредит – до 18,29%. Однако стоимость льготных займов все равно остается на слишком высоком уровне, чтобы заинтересовать заемщиков. Чтобы партнерские программы банков с ГИУ имели смысл для клиентов, ставка рефинансирования должна снизиться минимум до 11% (действовала до 23.11.2012).

 Зачем нужна ипотека

Цель – покупка 2-комнатной квартиры в Киеве по очень выгодной цене при нехватке части суммы.

Цена – 800 тыс. грн.

Есть на руках – 625 тыс. грн.

Необходимая сумма кредита – 200 тыс. грн.

Условия кредитования:

Кредитная ставка – 20% годовых.

Одноразовая комиссия – 1,5%.

Срок кредитования (формальный) – 10 лет.

Схема погашения – классическая.

Стартовые затраты:

по кредиту:

собственный взнос – 75% – 600 тыс. грн.;

комиссия за выдачу кредита – 3 тыс. грн. ;

оценка недвижимости – 1 тыс. грн.;

оформление договора залога – 0,1% – 200 грн.;

по оформлению сделки:

госпошлина – 1% – 8 тыс. грн.;

сбор в Пенсионный Фонд – 1% – 8 тыс. грн.;

услуги нотариуса – 1 тыс. грн.

ИТОГО: 621,2 тыс. грн.

Ежемесячный платеж (уменьшающийся) – от 5000 до 1667 грн.

Необходимая сумма дохода – от 12,5 тыс. грн.

Переплата при выплате за 10 лет (от цены квартиры) – 25,2%.

Переплата при выплате за 3 года (от цены квартиры) – 13,4%.

Переплата при выплате за 10 лет (от суммы кредита) – 100,8%.

Переплата при выплате за 3 года(от суммы кредита) – 53,3%.

 Кто выдает ипотеку?

*Кредит миним. на 10 лет, макс. собственный взнос – 50%.

**Плавающая ставка.

***Фиксированная ставка на первый год.

****Фиксированная ставка на первые три года.