Аренда помещения для магазина

2012 год не порадовал арендаторов снижением ставок. «Никакого пересмотра арендных платежей не происходит, разве что сам арендатор сможет убедить торговый центр в том, что поток покупателей ниже обещанного. Тогда, возможно, девелопер и согласится снизить ставку. Впрочем, если клиентов мало, нужно разрывать договор и спешить туда, где покупатели всегда есть», - уверен владелец магазина одежды Игорь Данилов. С другой стороны, массового роста ставок также не произошло. Из хороших новостей – увеличение рост торговых площадей, что позволяет владельцам магазинов одежды, обуви, часов, парфюмерии, бижутерии, а также кофеен и других заведений сферы услуг выбирать, где открывать свои точки

Столичный бум

В столице собственники бутиков стараются занимать новые торговые площади как можно раньше – очень часто переговоры об аренде ведутся еще на этапе строительства торгового центра. Спрос на площади - высок: по данным Украинской торговой гильдии, в ноябре уровень вакантности в киевских ТЦ составил 0,84%, тогда как в 2011 году он составлял около 3%. «К началу второго полугодия 2012 года только в столице насчитывалось более 50 ТЦ разного качества, а общее предложение составляло около 800 тыс. кв.м. Из-за выхода на рынок такого обширного предложения ставки вырасти не могли. Однако и падения не было в связи с высоким спросом», - отмечает директор консалтинговой компании «UTG» Евгения Локтионова.

Основными новыми площадками для киевских арендаторов в 2012 году стали открытые осенью ТРЦ Ocean Plaza (70 тыс. кв.м) и ТРК РайОN (23 тыс. кв.м.). Самыми посещаемыми торговыми центрами в столице считаются «Dream Town», «Караван», «Sky Mall». По мнению г-жи Локтионовой, новые торговые современные объекты «Ocean Plaza» и «Respublika» (этот ТЦ будет открыт в 2014 году, - ред.) изменят ситуацию с лидерами. Арендные ставки в торговых центрах Киева обычно составляют 50-100 долл. за кв.м.\мес (без НДС и без учета эксплуатационных платежей). Например, для магазина площадью более 200 кв.м. ставка составит 50-60 долл./м2, а если площадь торгового зала - 50-150 кв.м., то ставка - 60-80 долл./м2. То есть при площади точки на уровне 60 кв.м. бутик платит ежемесячно 3600 долл. только фиксированной арендной платы.

«Помимо фиксированной арендной ставки, в ТЦ и ТРЦ обычно применяются дополнительные платежи: доплата аренды от процента с товарооборота, прямые коммунальные расходы, сервисные и операционные платежи (охрана, содержание паркинга, вывоз мусора, клининг),  страховка арендатора, маркетинговые расходы на продвижение и проведение различных мероприятий», - рассказала Наталия Миколайчук, директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ.

Обычно договора аренды небольшие магазины заключают на 1-3 года, крупные арендаторы предпочитают долгосрочные договора – на 5-10 лет. Нередки случаи миграции арендаторов из одного торгового центра в другой. Это происходит, если менеджмент ТЦ не прилагает никаких маркетинговых усилий для увеличения посещаемости комплекса, и арендатор недополучает прибыль, а то и вовсе работает в убыток.

В наступающем 2013 году у арендаторов будет больший выбор по расположению своих точек, ведь к открытию заявлено 9 торговых центров общей площадью более 344 тыс. кв.м. «Среди них - такие масштабные проекты как ТРЦ на пр. Академика Палладина, ТРЦ «River mall» на Днепровской набережной, а также третья очередь ТРЦ «Ocean Plaza». Строятся ТРЦ «Respublika» (140 тыс. кв.м) и ТРЦ Manhattan Mall (69,2 тыс. кв.м). И это далеко не полный список. Так что причин для роста ставок не будет», - резюмирует Евгения Локтионова.

С увеличением торговых площадей растет и количество иностранных брендов, представленных в торговых комплексах. По данным УТГ, по итогам 2012 года ожидается выход минимум 32 новых для Украины и Киева брендов. В том числе, LC Waikiki, Dolce Gabbana, MaxMara Weekend, Bebe, KFC.

Больше магазинов

В городах-миллионниках количество торговых центров также растет, причем, присутствует и конкуренция арендаторов за расположение именно в ТЦ. Вопреки мнению, что в Киеве – наилучшая платежеспособность населения, а значит, и открывать магазины выгоднее в столице, многие торговцы предпочитают размещать бизнес в регионах. Тем более что выбор у арендаторов с каждым годом все шире. В ноябре в Херсоне открыли вторую очередь ТРЦ Fabrika (22 тыс. кв.м.). Около Львова заработал региональный мебельный центр «Три слона» (18 тыс. кв.м). Близки к завершению такие проекты как ТРЦ «Магелан» в Харькове (вторая очередь), ТРЦ «Любава» в Черкассах, ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе (вторая очередь).

В отличие от киевской стабильности, в регионах арендные ставки в посещаемых ТЦ уверенно растут. Если в 2011 году ставки в среднем находились в пределах 20-50 долл./кв.м, то сейчас – 28-60 долл.  «Наибольшую динамику роста показывают  ставки в  локальных ТРК «Солнечная  Галерея» (Кривой Рог),  «Южная Галерея»  (Симферополь), «Сiti Mall» (Запорожье) по той причине, что это работающие и хорошо зарекомендовавшие себя проекты. Сейчас  в этих центрах – нулевая вакантность», - рассказывает Юлия Счастливая, руководитель отдела аренды  компании «Arricano Group». Даже известные международные бренды уже не бояться заходить в ТЦ в областях. В 2012 году третий  магазин бренда New Yorker открывается  в городе Кривой Рог (ТРК «Солнечная Галерея»).

 У всех на виду

Аренда одного метра площади, расположенной в фасадных помещениях жилых домов, обычно обходится дешевле, чем в торговых центрах. Причина проста: гарантированного притока покупателей в этом случае нет, а эксплуатационные платежи (коммунальные услуги, охрана, клининг) повышают затраты арендатора на 20-25%.

Средние арендные ставки для фасадных торговых помещений в Киеве составляют 20-60 долл./м.кв. В городах-миллионниках - расценки скромнее: 15-50 долл./м.кв. В центре Одессы (ул. Дерибасовская) и Львова (пр. Свободы) можно обнаружить помещения класса «люкс», которые обычно предлагаются в аренду уже с ремонтом и по ставке 70-155 долл. за «квадрат». Самые дорогие площади традиционно расположены в центре Киева – ул. Крещатик и его окрестности, Красноармейская, Сагайдачного. Здесь ставки достигают 200-250 долл./м.кв. Несмотря на «статусность» магазина, расположенного отдельно от галерей торгового центра, его прибыльность далеко не всегда прогнозируема. Минусом фасадных помещений также считаются существенные инвестиции арендатора в ремонт.

Кроме того, перечень удачно расположенных фасадных помещений наиболее востребованной торговцами площади (100-150 кв.м.) весьма ограничен. По этой причине торговые точки даже премиум-класса все чаще предпочитают отдельному помещению площадь в торговом центре. Хотя именно на «золотой миле» в каждом украинском городе можно обнаружить бутики с самыми громкими брендами.

 Каковы ставки аренды торговых площадей в Киеве*

*все торговые площади, данные компании Real Druzi

  Каковы ставки аренды торговых площадей в миллионниках*

 * - фасадные помещения в центре площадью 60-170 кв.м.  Данные ozimka.com