Не случилось. Ожидавшаяся отмена моратория на продажу сельхозземли вновь отложена – еще на три года. Продавать и покупать такие земли по-прежнему запрещено. А участки под застройку продавать и приобретать можно, вот только покупатели не торопятся выкладывать деньги. Трудности с оформлением сделок и отсутствие спроса толкают цены вниз.
Земля в 2013 году так и не станет товаром – недавние изменения в законодательстве отодвинули продажу сельхозземель до начала 2016 года. 20 ноября депутаты проголосовали за принятие закона «О внесении изменений в Закон Украины в Земельный кодекс Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Принятый документ не только запрещает торговать землей ближайшие три года, но и запрещает использовать такую схему, как внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ. Запреты установлены до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не раньше 1 января 2016 года.
А тем временем земля в Украине все больше теряет свою ценность – дешевеют участки и под застройку, банки отказываются кредитовать покупку земли под ее залог, а также принимать такие участки в залог при кредитовании бизнеса. Как будет развиваться рынок аренды земельных участков? Какие факторы будут оказывать наибольшее влияние на цену участков? Сколько и каких законов необходимо принять Верховной Раде, чтобы обеспечить работу рынка земли? На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола «Новое состояние рынка земли: чего ждать после 1 января 2013 года», организованного журналом «Деньги».
Аграрный вопрос
Оборот земель сельхозназначения невозможен без соответствующего законодательства – в первую очередь, закона об обороте таких земель. Участвовавшие в круглом столе эксперты считают, что пассивность Рады в земельных вопросах и стала причиной продления моратория на продажу сельхозземли. Впрочем, все еще может измениться, ведь новый состав Рады пока еще не приступил к своим обязанностям.
«Я бы не предавал серьезного значения продлению моратория, это всего лишь голосование простым большинством, не думаю, что решение доживет до 2016 года. Чего-то нового не произошло – парламент зафиксировал свое отношение к развитию рынка сельхозземель. Главный вопрос остается – урегулирование оборота земель», – считает Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины». По его мнению, в условиях запрета продажи земли и аграрии, и граждане привыкли жить и давно нашли обходные пути. Однако самому государству необходимо принять решение вводить землю в оборот, поскольку без этого развитие аграрного сектора будет затруднено.
Начало работы по созданию рынка земли положено – в первом чтении принят закон «О рынке земли». По словам заместителя начальника управления рынка и оценки земель Госагентства земельных ресурсов Украины Юрия Микитенко, этот закон регулирует земельные аукционы. «Аукционы будут стартовать, теперь этот проект закона необходимо переработать в части особенностей оборота земель сельхозназначения. Будут и другие законы – например, закон о консолидации земель. Нужны специальные законы, которые будут регулировать функционирование рынка земель», – отметил в ходе круглого стола г-н Микитенко.
А вот Андрей Кошиль уверен, что для регулирования земельного рынка необходим новый Земельный Кодекс. «Земельную сферу регулируют 53 закона, действующий Кодекс менялся несчетное количество раз, должен быть принят новый Земельный кодекс, чтобы вся законодательная база была собрана в одном месте и устранены все противоречия», – отметил эксперт.
Поскольку продавать и покупать сельхозземлю нельзя, то вовсю работает рынок аренды – малость диковатый и глубоко серый. «Поскольку переход права собственности не происходит, функционирует рынок аренды. Обычно арендатор общается с жителями села и договаривается «пакетом» с гражданами о том, на каких условиях происходит продолжение аренды. Есть определенная конкуренция», – говорит генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Владимир Лапа.
Долгосрочная аренда, отсутствие возможности у фермеров приобрести участки в собственность часто демотивируют арендаторов заботиться о сохранности такого актива, как земля, – им просто экономически невыгодно принимать меры по сохранению ее плодородия. «У рынка аренды есть ряд недостатков, которые призвана исправить отмена моратория. 28 млн га сельхозземель – это то, что отдали гражданам. Собственники не в состоянии обрабатывать ее, обычно это пенсионеры, это рантье. Ситуация ухудшается тем, что половина договоров аренды носит краткосрочный характер, и пользователь заинтересован максимально эксплуатировать землю, не удобряя ее. Плодородие земель пока будет ухудшаться», – прогнозирует Андрей Кошиль.
Арендаторы платят за эксплуатацию земли не слишком большие деньги, причем цены растут под давлением государства. На рынок аренды сегодня влияет не столько конкуренция, сколько принудительная нормативная денежная оценка земли, внедренная государством. Собственники земельных паев, возможно, рады, а вот арендаторы – не слишком.
Сегодня средний размер платы за аренду земли составляет около 600 грн. за га, что почти в два раза больше показателя прошлого года (около 350 грн. за га). Причина роста – в тех изменениях, что внесены в порядок расчета нормативной денежной оценки земли: в соответствующую формулу был заложен коэффициент 1,756. «Один гектар стоил (арендатору) 330 грн. Правительство попыталось не очень корректно изменить ситуацию путем изменения методики. И ставки выросли до 550–560 грн. Методика нормативной оценки должна быть пересмотрена, такой метод регулирования арендной платы неприемлем для рынка. Нужна привязка ставки к экономическим рычагам», – уверен Андрей Кошиль.
По словам Владимира Лапы, в 2013 году доля арендной платы в себестоимости продукции сельхозпроизводителей достигнет 15%. «Есть более экономически сильные субъекты хозяйствования, и есть менее сильные сельские жители, и поэтому государство регулирует ставки. Но и конкуренция на рынке аренды стимулирует рыночное повышение ставок. Средняя нормативная оценка земли превышает 20 тыс. грн. за гектар. Рано или поздно надо подходить к рыночной нормативной оценке земли», – считает Владимир Лапа.
По мнению Юрия Микитенко, одним из правильных экономических рычагов на рынке аренды сельхозземли является проведение аукционов на право пользования. «В Полтавской области проводили конкурсы: сначала была плата 300 грн. за га, а в результате конкурса – 1350 грн. То есть благодаря аукциону ставка может достигать 8% нормативной денежной оценки участка», – отметил в ходе круглого стола Юрий Микитенко. В ближайшее время существенных изменений ставок аренды не произойдет. «Арендная плата изменилась бы, если бы мораторий был отменен. Далее условия будут определять фермеры – сколько они будут готовы платить за землю», – уверен Владимир Лапа.
Жизненное пространство
А что с участками под застройку? Их-то продавать и покупать не запрещают, но рынок спит. Хотя есть некоторые шансы, что он немного оживится.
Благодаря вступлению в силу с начала 2013 года закона о земельном кадастре, переход права собственности на земельные участки будет происходить у нотариуса. Это значительно упростит существующую сегодня процедуру перехода права собственности на участки. «Со вступлением в силу закона о кадастре, а также регистрации недвижимости и обременений, регистрация участков станет намного проще, она станет доступнее, и сроки ее сократятся», – уверен Юрий Микитенко.
Впрочем, не все так радужно. Ведь база кадастра еще не готова. «В базу кадастра внесено 17 млн. участков, остальное вносится в базу сейчас. Это огромная работа. Очень много есть бумажной документации, и внести ее в базу сложно. Месяц назад появился тестовый доступ к базе кадастра – все были шокированы: земельные участки в некоторых случаях находятся в море, на территории России, накладываются друг на друга», – рассказал Андрей Кошиль. По его мнению, прежде чем говорить об упрощении процедуры регистрации прав на землю, необходимо дождаться завершения работ по созданию кадастра.
Но даже готовый кадастр вряд ли сможет повлиять на изменение цен. «Земли в Украине достаточно. Покупатели с мешками денег не бегают, общий тренд – удешевление земельных участков», – прогнозирует Андрей Кошиль.
По словам Юрия Микитенко, при всех имеющихся сложностях ситуация с кадастром постепенно улучшится, хотя и сложно сказать, когда именно это произойдет. «Что касается ценовой динамики, то при наличии кадастра и упрощенной системы регистрации цены будут регулироваться спросом и предложением», – уверен Юрий Микитенко.
Но вот особенного спроса на участки под застройку не наблюдается. Стимулировать активность покупателей могло бы кредитование, однако банки, активно финансировавшие такие сделки в 2006–2008 годах, сегодня опасаются давать займы под залог земли – из-за высоких рисков. Юрлица тоже не могут использовать земельные участки в качестве залога – банки не считают такую собственность ликвидной. «В чистом виде нет запрета кредитовать покупку земли, но это пока нам неинтересно. Банки неохотно идут на то, чтобы земля шла в залог, потому что такие залоги потом очень сложно реализовать в случае необходимости. И поэтому для кредитования покупки участков требуется дополнительная недвижимость (в качестве залога)», – отметила в ходе круглого стола главный специалист отдела правового обеспечения Банка Кипра Ольга Мурач.
Земли в Украине достаточно. Покупатели с мешками денег не бегают, общий тренд – удешевление земельных участков, – Андрей Кошиль
Обычно арендатор общается с жителями села и договаривается «пакетом» с гражданами о том, на каких условиях происходит продолжение аренды. Есть определенная конкуренция, – Владимир Лапа
Одним из правильных экономических рычагов на рынке аренды сельхозземлиявляется проведение аукционов на право пользования. Благодаря аукциону ставка может достигать 8% нормативной денежной оценки участка, – Юрий Микитенко
Банки неохотно идут на то, чтобы земля шла в залог, потому что такие залоги потом очень сложно реализовать в случае необходимости. И поэтому для кредитования покупки участков требуется дополнительный залог, – Ольга Мурач
