Кризис научил украинцев считать деньги – теперь очень немногие готовы платить за статус клубного загородного жилья. Куда больше желающих купить землю в коттеджном городке, получить участок с необходимыми коммуникациями и благополучное социальное окружение. Нынешние покупатели легко закатывают рукава и принимаются выполнять роль генерального подрядчика при возведении дома своей мечты: заказывают архитектурный проект, нанимают строительные бригады и закупают необходимые материалы. Ведь на кону десятки тысяч долларов экономии.
«Если самостоятельно строить для себя дом на земельном участке, купленном в селе, тогда стоимость 1 кв. м вам обойдется приблизительно в 500 долл. с учетом прокладки всех сетей. Если строить дом на участке в коттеджном поселке, цена квадрата увеличивается на 30–50%. Если же покупать готовый коттедж, то его квадратный метр обойдется в среднем 1,2–1,3 тыс. долл. за кв. м», – констатирует директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко.
Что сейчас строят? Чаще всего дома общей площадью 160–250 кв. м на земельном участке 10–15 соток, расположенном в 15–20 километрах от города-миллионника или столицы.
Готовое счастье
Покупка готового дома в коттеджном городке подойдет тем, кому время дороже денег. «Дома в коттеджном комплексе – прекрасная альтернатива киевской квартире со всеми возможными удобствами: коммунальная служба заботится о воде, электричестве, канализации, уборке территории от снега и мусора. Никаких забот и тревог», – нахваливает руководитель проекта коттеджного комплекса «Белгравия» Альберт Зражевский. Предложений загородных «дворцов» общей площадью 500 кв. м сегодня по-прежнему множество, хотя популярнее дома до
Загородные дома в поселках обычно продают вместе с землей, стоимость сотки может достигать 4–6 тыс. долл. – в зависимости от местоположения.
Кстати, «готовность» коттеджа – понятие относительное. Покупателю еще предстоит организовать и оплатить внутреннюю отделку дома, что выльется минимум в 250 долл. на каждый «квадрат». А если покупатель получает только коробку с крышей без подведенных коммуникаций, то ему придется выложить несколько сотен долларов в пересчете на «квадрат», чтобы в доме появился свет, отопление, вода и канализация.
Основным риском покупки дома в городке считается печальная перспектива инвестировать свои деньги в «долгострой». По данным портала zagorodna.com, на начало марта в Киеве и области насчитывается 84 «замороженных» городка, то есть более 40% общего количества строящихся и проектируемых объектов.
Этого риска не так просто избежать, даже купив готовый дом в коттеджном городке, где полностью проведены коммуникации, а большинство домов – обитаемы. Конечно, «готовых» предложений – сотни, правда, цена для них на 50–60% выше, чем при оплате коттеджа на нулевой стадии строительства.
Но зачастую под «готовыми» предложениями продавцы понимают не до конца возведенные относительно компактные дома в коттеджных городках, имеющих хотя бы минимальную инфраструктуру. Либо на продажу выставлены построенные до кризиса дома большой площади в поселках с готовой инфраструктурой. Готовых домов более или менее ликвидной площади в городках с инфраструктурой практически нет. А львиная доля предложений приходится на дома, зачастую возведенные индивидуально, даже вне поселков – просто на огороженной территории.
В регионах спрос на дома в коттеджных городках намного ниже, чем в окрестностях столицы, поэтому вкладывать в создание этих проектов свои деньги застройщики не спешат. Если в Киевской области сейчас заложено 292 поселка, то под Одессой – только 78, а в Донецкой и Днепропетровской областях и того меньше – 17 и 16 городков. А вот цены на «квадраты» в пригородах городов-миллионников и около столицы практически на одном уровне. По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», средняя цена метра в коттеджных поселках Киевской области – 1,1 тыс. долл., под Одессой – 1,07 тыс. долл., в Днепропетровской и Донецкой области – 1,02 тыс. долл. Дешевле стоят коттеджи около Львова – всего 641 долл./м2.
Полуфабрикат мечты
Покупка земельного участка в коттеджном городке и последующее строительство – дело привлекательное и экономически выгодное, хотя и хлопотное. Оно подойдет терпеливым и расчетливым. Преимуществ у этого пути множество. Ведь самостоятельно разрабатывая проект дома можно учесть все свои особые требования. Кроме того, темп строительства зависит только от клиента – его можно ускорить или «заморозить» до лучших времен. И никто не потребует оплатить сразу всю стоимость дома. Обычно от старта работ до момента новоселья пройдет 16–18 месяцев. Строительство 1 кв. м обойдется в среднем в 700–900 долл. с учетом подвода всех инженерных коммуникаций и облагораживания приусадебного участка (разбить газон, заасфальтировать дорожки, поставить забор и т. д.).
Этот вариант выгоднее покупки готового дома – экономия на строительстве 1 кв. м составит минимум 250 долл. Главный недостаток такого способа покупки загородного жилья – дефицит предложений. «За каждым участком под коттеджный городок стоят собственники, которые планировали зарабатывать и на земле, и на строительстве домов. И они все еще лелеют надежды построить коттеджи и продать их по двойному прайсу», – рассказывает независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Рекламировать возможность покупки земельного участка в своем городке застройщики не спешат. О стоимости сотки земли открыто говорят лишь единицы. За 4 тыс. долл. продают сотку земли в коттеджном городке «Михайлівський Сад». Дешевле земля в «Green Wood club» – 1,2–1,5 долл./сотка.
Выбирая земельный участок в коттеджном городке, особое внимание нужно обратить на обозначение его границ и фактическую возможность подключения к заявленным коммуникациям. В этих вопросах кроются главные риски. «Земельный участок должен быть «вынесен в натуре» – должны стоять колышки, обозначающие его границы», – говорит Ярослав Цуканов. За это отвечает местный землеустроитель. Он должен разметить участок кольями и присвоить ему порядковый номер. То же относится и к коммуникациям. Верить на слово, что их мощностей хватит на всех, не стоит. Чтобы не попасть впросак, нужно проверить в местном облэнерго, есть ли мощности на трансформаторе, к которому покупателю обещают подключение.
Юристы советуют проверить также наличие у застройщиков документов. «Обязательно убедитесь в том, что застройщик имеет право продавать вам этот участок. У него на руках должен быть государственный акт на право собственности на землю и отсутствие отягощений на нее, в чем можно убедиться, сделав запрос в государственный реестр земель. Целевое назначение земли должно быть «под строительство и обслуживание жилых домов», иначе любую жилую постройку на этом участке не удастся узаконить и ввести в эксплуатацию», – рассказывает управляющий партнер юридической компании Spektor’s Law Agency Владимир Гарипов.
Не тот комфорт
Самый простой способ обзавестись жильем за городом – купить домик в селе. Вселиться можно хоть на следующий день и рисков практически нет, ведь это жилье уже введено в эксплуатацию: границы домовладения четко выделены, документы на руках у продавца, и убедиться в их подлинности не составит труда.
И все же ажиотажного спроса на дома в селах сейчас нет. «Люди не хотят покупать даже недорогие дома по соседству со старыми сельскими «хатынками». Все выбирают правильное окружение. Если и покупают дома в селе, то с нормальными современными домами», – рассказывает Владимир Степенко. Одно из существенных «неудобств» такой покупки заключается в том, что потенциальный покупатель не может проверить и найти скрытые строительные дефекты строения. «В стены не заглянешь – с виду они все ровные. О том, что водопроводные трубы проложены с нарушением строительных норм и зимой они в одном месте постоянно промерзают и «рвутся», я узнала только этой зимой в морозы. Летом буду нанимать мастеров, чтобы они перекладывали водопровод», – рассказывает жительница Бучи Татьяна Тимошина. При выборе дома специалисты рекомендуют обращать внимание на качество проложенных инженерных сетей, отсутствие замазанных трещин на стенах, состояние крыши и фундамента.
Не помешает поинтересоваться системой отопления и качеством электропроводки. Кстати, сэкономить за счет покупки сельского дома не удастся: цена особняка в 15–20- километровой зоне Киева общей площадью в 150–180 квадратов составит 125–250 тыс. долл. Это дешевле строительства современного коттеджа такого же метража всего на 10–15 тыс. долларов.
По данным консалтинговой компании SV Development, средняя цена «квадрата» в сельских домах под Киевом сегодня составляет 970 долл. Самые дорогие метры – в Обуховском и Киево-Святошинском районах – около 1,4 тыс. долл. Самые дешевые – в Таращанском и Сквирском районах – 250–300 долл./м2. Традиционно цена квадратного метра в пригородах городов-миллионников вдвое-втрое ниже, чем в окрестностях столицы.
Сколько стоят дома в Украине*
| Регион | Цена кв.м, долл. |
| Киев | 970 |
| Донецк | 460 |
| Днепропетровск | 430 |
| Одесса | 300 |
| Харьков | 400 |
| Львов | 360 |
* Средние цены для 20-километровой зоны, готовые дома в селах, по данным баз бесплатных объявлений.
Какие документы должен получить покупатель дома и земельного участка*
| Название документа | Его назначение |
| Договора купли-продажи дома и земельного участка | Должны быть нотариально заверены и подлежат государственной регистрации |
| Государственный акт на право собственности на землю | Выдается на специальном бланке, который подтверждает право собственности на земельный участок |
| Кадастровый план земельного участка | Карта, на которой зафиксированы границы участка, представленные как в графическом, так и в текстовом виде |
| Акт установки и согласования на местности границ земельного участка | Документ, согласно которому границы участка правильно перенесены с кадастрового плана на местность, и который подтверждает отсутствие споров между соседями о границах земельного участка |
| Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости | Подтверждает право собственности на дом |
| Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта | Подтверждает соответствие законченного строительством объекта проектной документации государственным строительным нормам, стандартам и правилам |
| Техпаспорт домовладения | Содержит план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, их тех. состояние и стоимость |
| Техпаспорт на дом | Содержит техническую характеристику дома в виде поэтажного плана строения. На каждое строение на участке нужен свой техпаспорт |
* По данным юридической компании Spektor’s Law Agency.
** Данный перечень не является исчерпывающим, так как имеет значение организационно-правовая форма застройщика, месторасположение строительства и т. д.
Варианты приобретения загородного жилья*
Готовый дом в коттеджном городке
- Цена вопроса: 201,25 тыс. долл.
- Цена дома (165 кв. м) и земли (9 соток): 160 тыс. долл.
- Затраты на отделку: 41,25 тыс. долл.**
- Въехать можно через 5–8 месяцев
Строительство дома на участке в коттеджном городке***
- Цена вопроса: 173,25 тыс. долл.
- Цена земли (9 соток): 36 тыс. долл.
- Цена строительства дома (183 кв. м): 91,5 тыс. долл.
- Затраты на отделку: 45,75 тыс. долл.**
- Въехать можно через 18–20 месяцев
Покупка дома в ПГТ
- Цена вопроса: 157,5 тыс. долл.
- Цена дома (150 кв. м) и земли (7 соток): 120 тыс. долл.
- Затраты на отделку: 37,5 тыс. долл.**
- Въехать можно через 4–6 месяцев
* Для 20-километровой зоны Киева.
** Исходя из стоимости отделки 1 кв. м – 250 долл.
*** Покупка участка с договором подряда на строительство дома, последующее строительство по согласованному проекту.
