Что на самом деле происходит на рынке недвижимости?

«В декабре мы выставили на продажу «трешку». Просмотры начались уже через неделю. В начале февраля сделка была завершена», – делится своим опытом продажи жилья киевлянин Виктор Карнас. По его словам, ценовым демпингом продавец не занимался – установил цену лишь на 500 долл. ниже похожих предложений в базах бесплатных объявлений. В процессе торга пришлось уступить еще 500 долл., но желаемую сумму – 100 тыс. долл. – получить все же удалось. Сделки с жилой недвижимостью нынче совершаются с завидной регулярностью, вот только для дефицита предложений и роста цен повода нет: эра покупателя продолжается, и цены падают. Правда, снижаются они только на жилье в старых домах, в новостроях падения нет (стр. ).

Второе дно в столице?

«За последние три месяца, как и за полугодие, цены на рынке недвижимости столицы были стабильны. Значительных колебаний не наблюдалось. В феврале средняя стоимость представленных к продаже 1–4-комнатных квартир отмечена на уровне 2108 долл./м. Относительно января 2012 г. средняя цена уменьшилась на 0,8%», – отмечает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Конечно, средние цены снизились не вполне ощутимо, чего нельзя сказать о конкретных объектах. Еще в октябре 2011 года малогабаритные «единички» на Левом берегу Киева (район ст. м. Левобережная) предлагали за 55–56 тыс. долл. А сейчас цена предложения – 52–54 тыс. долл. И это без учета торга, который по-прежнему очень даже уместен. «Стандартный размер торга составляет 3–5%. В случаях, когда необходима срочная продажа или [стартовая] цена превышает среднерыночные показатели, торг может достигать 7%», – говорит г-жа Луханина. Впрочем, торг – дело сугубо индивидуальное, хотя и зависит от цены предложения: чем выше сумма, тем более глубоким может быть торг. Приобретая эконом-жилье стоимостью до 70 тыс. долл., выторговать удастся максимум 5%. А при покупке апартаментов площадью более 100 кв. м и по цене выше 200 тыс. долл. скидка может составить 7–8% и даже 10%.

На «вторичке» самые ликвидные квартиры, разлетающиеся в течение месяца с момента выставления на продажу, – одно– и двухкомнатные в приближенных к центру районах стоимостью до 80 тыс. долл. Понять, насколько сильно завышена цена на конкретный объект, можно очень просто: если через три месяца квартира все еще в продаже, значит, продавец в указанной цене предложения серьезно превысил среднерыночный уровень. Вторая причина, почему квартира не продается, – объект не является ликвидным (плохое месторасположение, неудачная планировка, потребность серьезных инвестиций в ремонт).

Никаких оснований для резких скачков цен нет – в ближайшие полгода, вероятнее всего, вторичная недвижимость столицы продолжит искать второе дно, дешевея на 0,2–0,6% в месяц. Подстегивает снижение цен на «вторичке» оживление на рынке новостроек: по данным SV Development, в феврале в Киеве было продано 1013 квартир на вторичном рынке и 698 – на первичном.

Улучшение условий

В областных центрах ценовая картинка выглядит примерно так же, как и в столице, – стабильное, хотя и очень медленное снижение цен. И пускай заголовки в Интернете прямо таки кричат о росте средней стоимости квадратного метра, на самом деле цены на «вторичке» сползают во всех городах-миллионниках. Конечно, за последние три месяца нередкими были случаи роста цен по наиболее востребованным объектам эконом-класса, но в целом это мало на что влияло.

«По сравнению с декабрем 2011 года, цены вторичного рынка недвижимости Харькова выросли на 3,26%, и на конец февраля средняя стоимость предложений квартир составила 985 долл. за квадратный метр. При этом в отдельных районах города – Алексеевке, Павловом Поле, Павловке – цены немного снизились (1–2%). Также незначительно – на 0,5–1% – подорожали однокомнатные квартиры в районах, удаленных от центра города», – отмечает директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин. По его словам, в Харькове глубина торга составляет 1 тыс. долл. Наверное, поэтому нередко в объявлениях о продаже квартир в этом городе фигурируют суммы «31 тыс. долл.», «41 тыс. долл.».

Сделок по покупке квартир в регионах совершается гораздо меньше, чем в Киеве, – это объясняется не только уровнем спроса и платежеспособности покупателей, но и количеством предложений в продаже. Во многих областных центрах на продажу выставлено от силы 50 объектов. В такой ситуации местным риэлторам вполне по силам создавать иллюзию «роста цен». Ведь фактор, уравновешивающий цены в Киеве, – активное предложение квартир в новостройках – в регионах не работает.

Более или менее активное строительство идет только в Харькове и Одессе. Меньше выбор строящегося жилья в Донецке и Днепропетровске, а во Львове новые метры вообще в дефиците.

Другая причина высокого спроса на вторичку в регионах – низкое доверие к застройщикам и довольно высокие цены на «первичке». Для сравнения: в Днепропетровске купить однокомнатную хрущевку можно за 25–32 тыс. долл., а «единичка» в новостройке обойдется в 50 тыс. долл. и выше.

Наибольшее число сделок в регионах проходит в формате «обмен с доплатой». Это связано с тем, что ипотечное кредитование в городах-миллионниках доступно еще меньшему числу покупателей, чем в столице (стр. ). «Обычно семья продает собственную квартиру, добавляет необходимую сумму и покупает жилье большей площади. По сути, данная операция с недвижимостью представляет собой обмен, и именно этот фактор обмена повышает спрос на ликвидное жилье», – считает г-н Правдин. А ликвидными в городах-миллионниках являются недорогие одно– и двухкомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

В угоду рантье

Покупать квартиры для последующей продажи сейчас невыгодно: перспективы роста цен пока не просматриваются. Разве что продавец сумеет прикупить квартиру со скидкой, сделает там не слишком дорогостоящий ремонт и вовремя выставит «обновленный» объект на продажу. Гораздо больше шансов сейчас заработать у тех, кто купит жилье для последующей сдачи в аренду. Да, занятие это хлопотное, в отличие от банковского депозита, но надежное: рента поступает регулярно, а со временем еще и растет. При удачном инвестировании вернуть вложенное можно за 8–9 лет. А все, что далее, – уже прибыль и сверхприбыль.

«Деньги» решили исследовать соотношение цен на рынке недвижимости к арендным ставкам, чтобы узнать, какую доходность принесет владельцу та или иная квартира? Результат исследования, показанный в инфографике, ничуть не удивил: наибольшую доходность принесет хрущевка на столичном Печерске. Ведь купить такую квартиру можно за 62–68 тыс. долл., а сдавать в аренду – за 625 долл. в месяц. На втором месте в нашем «рейтинге для рантье» – «единичка» на том же Печерске, только подороже и расположенная в «козырном месте». На третью позицию попала двухкомнатная на Оболони, сдавая которую можно без труда зарабатывать 7,5 тыс. долл. в год. Менее доходными оказались однокомнатная на Харьковском и «трешка» на Троещине: нынешнее соотношение цены этих квартир и дохода от их аренды не сулит инвесторам особой радости. Замыкает наше исследование однокомнатная квартира в новеньком жилищном комплексе, сданном в эксплуатацию.

Увы, инвестировать в новую большую квартиру для последующей сдачи в аренду абсолютно равноценно размещению суммы стоимости такого жилья на долларовом депозите.

Кстати, о сравнении с доходностью депозитных вкладов: разместить вклад в долларах на год можно сейчас под 3–8% годовых. А сдача в аренду малометражек в центре Киева принесет рантье более 10% годовых (в долларах). Что касается перспектив, то аренда будет приносить рантье регулярный и постепенно растущий доход: как уже не раз писали «Деньги», арендные ставки в Киеве и городах-миллионниках растут. Только за последний год аренда однокомнатных в столице выросла на 14–18%. Оживление экономики, приток новых рабочих рук и мозгов из регионов неизменно будут способствовать росту ставок: до конца года они могут увеличиться еще на 7–12%.

Разумеется, рантье придется платить налоги и договариваться с аредаторами о том, кто же заплатит за «коммуналку». Обязательные платежи могут снизить чистую ренту на несколько сотен, а то и на тысячу гривен с каждой из сдаваемых в аренду квартир. Ну что ж, не 8–9%, так хотя бы 7–8% годовых такая инвестиция все равно принесет. 

Какую доходность принесет сдача в аренду квартиры в Киеве

* При расчете доходности не учтены обязательные платежи (налоги и т. п.).

Как изменились за год цены на вторичку в городах-миллионниках*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным agent.ua (на основании предложений, размещенных пользователями сайта agent.ua).

Как менялись цены на вторичку в Киеве*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным SV Development.

Как менялись цены в новостройках Киева*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным SV Development

Почем квартиры в Киеве*

* Средние цены представленных к продаже квартир, февраль 2012 г., данные agent.ua.

Как менялись ставки аренды в Киеве*

* В среднем, долл. в мес., по данным SV Development.