Во что обойдется аренда бизнес-недвижимости

Что бы там ни говорили о «второй волне», а ритейл чувствует себя гораздо увереннее, чем год-два назад: растет количество магазинов и ресторанов, увеличивается поток покупателей и посетителей, появляются новые бренды, развиваются сети. Арендодатели не хотят остаться в стороне от быстро и хорошо зарабатывающих торговцев. Хозяева торговых площадей пытаются отыграться за тощие 2009–2010 годы и поднимают арендные ставки. А вот спрос на покупку отдельно стоящих зданий и коммерческих помещений в жилых домах остается на весьма низком уровне, и цены на них ползут вниз.

Бренды приглашают

По данным Украинской Торговой Гильдии, за 2011 год арендные ставки в киевских торговых центрах выросли на 12%. При этом среднерыночная ставка (на площадь размером в 100­–200 м2 в торговой галерее) варьируется от 35 до 120 долл./м2 в месяц.  «Арендные ставки в качественных ТРЦ, в частности в Киеве, выросли в среднем на 10–15%. Это связано с низкой вакантностью: свободны лишь 1,5–2% в существующих торговых центрах при растущем спросе со стороны арендаторов», ­– отмечает директор UTG Евгения Локтионова.

Впрочем, заметный рост арендных ставок отмечался в первой половине 2011 года. С августа арендодатели стабилизировали ценовые предложения, так как спрос заметно поутих из-за ожиданий девальвации и приостановки банковского кредитования.  Дальнейшему повышению арендных ставок также помешал рост предложения свободных площадей: в 2011 году в столице были введены в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью почти 99 тыс. м2 (вторая очередь ТРЦ Dream Town и Promenada Park, ТЦ InSilver, ТЦ Victorіo, ТЦ  «Квадрат»). В итоге в Киеве суммарная площадь профессиональных торговых центров достигла 803 тыс. м2.

Однако пустовать площадкам в качественных ТЦ долго не приходится – все больше розничных торговцев предпочитают развивать бизнес именно тут. Кроме украинских и российских брендов, в прошлом году в профессиональные центры зашли некоторые известные западные сети, например New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Mama’s & Papa’s, Okaidi.

Традиционно в наиболее популярных ТЦ существуют листы ожидания ритейлеров, желающих арендовать площади. Это не мешает пустовать бутикам во многих столичных торговых центрах. Впрочем, даже на пустующее место возьмут не всякого, а уж на «проходной» галерее – и подавно. Сложно туда попасть тем частным предпринимателям, у которых нет за спиной раскрученного бренда. «Обязательным условием вхождения в торговый центр является согласование с владельцем площади проекта магазина. Кроме того, арендодателю важно, что это за бренд, каким товаром торгует и соответствует ли вообще точка своим дизайн-проектом концепции ТЦ. В основном центры ориентированы на брендовые магазины», – уверяет заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Украине Игорь Заболоцкий.

Все чаще арендодатели, чтобы вести своего рода «селекцию», помимо арендной платы и оплаты коммунальных услуг, предусматривают в договорах аренды процент от товарооборота. Чем больший оборот, тем меньший процент магазин заплатит владельцу площадей. Как утверждали источники «Денег», в Киеве для супермаркета устанавливается плата 3–5% от оборота, а для магазина одежды или обуви – 10–15%. В редких случаях точка платит только процент от оборота, чаще взимается фиксированная арендная плата плюс процент.

В регионах в 2011 году были введены в эксплуатацию 17 торговых центров: это ТРЦ «Магеллан» в Харькове, ТЦ «Донецк-Сити» (2 очередь), ТРЦ «Пассаж» в Днепропетровске, ТЦ «Таировский» в Одессе и др. Однако динамика арендных ставок здесь гораздо слабее, чем в столице, что связано с меньшей покупательской активностью. В течение прошлого года ставки выросли на 4–6% лишь в самых престижных центрах Донецка, Днепропетровска и Одессы. В первом полугодии 2012 года девелоперы ожидают продолжения роста ставок: до 10% в столице и до 5% в областных центрах.

Отдельно от конкурентов

Конечно, аренда площади в торговом центре с высоким уровнем проходимости избавляет от необходимости тратиться на масштабную рекламную кампанию. Однако есть и минус – вокруг сплошные конкуренты. «Когда мы открыли магазин в торговом центре, не могли нарадоваться – казалось, от покупателей отбоя не будет, и даже собирались нанять дополнительно двух продавцов. Однако через два месяца наш оптимизм поутих: покупатели заходили, рассматривали ценники, однако 80% уходили из магазина ни с чем», – говорит совладелица бутика одежды Ирина Рыкова. По ее мнению, всему виной не высокие цены или низкий спрос, а… наличие десятка конкурентов по соседству.

Поэтому г-жа Рыкова через полгода предпочла разорвать договор с ТЦ и перейти работать в иной формат. «Мы арендовали помещение на первом этаже в центре города и, даже учитывая немалые затраты на ремонт, «в плюс» начали работать уже через полгода», – говорит предпринимательница.

Арендные ставки в отдельно стоящих помещениях и на первом этаже жилых домов в 2011 году больших изменений не претерпели – они выросли лишь точечно, да и то не более чем на 5%. В Киеве «квадрат» торговой площади стоит 35–40 долл. в месяц в отдалении от центра и 60–130 долл. в центре. В городах-миллионниках арендовать магазин можно за куда более скромные деньги: 18–50 долл./м.

Получается, аренда магазина площадью 100 м2 в месяц стоит 3,5–6,5 тыс. долл. в столице и 1,8–5 тыс. долл. – в областных центрах. Самые дорогостоящие столичные площадки – на Крещатике и в районе Майдана Незалежности, там за «квадрат» просят 180–300 долл.

2012 год, скорее всего, принесет небольшие колебания арендных ставок: по итогам первого полугодия, при условии стабильности в экономике, ставки могут вырасти на 3–6%.

Дешевле будет

В отличие от арендных ставок, которые устремились вверх, цена «квадрата» торговой недвижимости снижается (см. «Как менялась цена продажи торговых метров»). В базах агентств недвижимости и на сайтах бесплатных объявлений «Деньгам» удалось найти объекты, выставленные на продажу еще весной 2011 года. Цена многих из них уже на 15–25% ниже прошлогодней. В чем дело? Проседание рынка недвижимости продолжается, а коммерческие площади дешевеют гораздо быстрее жилья.

Отчасти причина в низком спросе: покупка своей торговой площадки – многотысячное вложение, к тому же, еще и рискованное (нет 100% гарантии, что инвестиции окупятся). Кроме того, банки редко выдают кредиты на покупку коммерческой недвижимости.

Официально о таком кредитовании заявляют примерно десять банков, однако выдают займы не более пяти. Условия не радуют: первоначальный взнос – 30–40%, срок – 3–5 лет, ставка – 21–27% годовых в гривне. Если поторговаться, купить торговое помещение можно на 10–15% дешевле, чем запрашивает продавец. Конечно, самые дорогие площадки – в центре столицы, где за «квадрат» возьмут 4–6 тыс. долл. Подальше от центра Киева можно найти предложения за 650–1400 долл./м2. В городах-миллионниках стать владельцем магазина реально, заплатив 500–1300 долл. за «квадрат» в отдалении от центра или 1,4–2,8 тыс. долл. – в центре.

Каковы условия аренды в торговых центрах*

* Данные компании DTZ.

Как менялась цена продажи торговых метров*

* В Киеве, долл./м2, данные SV Development.

Каковы арендные ставки в торговых центрах*

*Данные UTG.

** Данные «Денег»