Как найти и правильно снять надежный склад для бизнеса?

Уже несколько лет предприниматель Николай Боярский занимается продажей товаров для малышей. Для крупногабаритных колясок, кроваток и других детских принадлежностей необходимо немало места. Из-за роста объема продаж и расширения ассортимента Николай уже не может обходиться снятой под офис трехкомнатной квартирой. Теперь предприниматель решил арендовать склад. И грамотное оформление договора аренды волнует его не меньше, чем поиск подходящего помещения. Ведь г-н Боярский не хочет нести убытки в случае порчи или кражи товаров, хранящихся на складе.

Время арендовать

Времена, когда найти свободный качественный склад было крайне сложно, бесследно ушли в прошлое. "С конца 2009 года средние арендные ставки на качественную складскую недвижимость в Киеве и Киевской области остановились в пределах 5--6,5 долл. за м2, а в областных центрах - на уровне 2--3 долл. за м2", - рассказывает генеральный директор FIM Consulting Plus Наталья Копыл. По ее словам, говорить о росте арендных ставок пока рано, поскольку, например, еще весной около 15% складских помещений по-прежнему оставались свободными.

Правда, уже активировался спрос на качественные внутригородские складские помещения, расположенные в непосредственной близости к офисам и точкам продаж. И этот спрос будет расти дальше, уверены эксперты компании Colliers Internetional. С другой стороны, расширится и предложение: сегодня для девелоперов малые арендаторы не менее интересны, чем крупные: ведь именно за счет небольших компаний растет спрос. Так что будет из чего выбирать: "Мы прогнозируем продолжение строительства внутригородских специализированных складских комплексов, рассчитанных на средних и небольших арендаторов, - говорят эксперты компании Colliers International. - Также мы не исключаем роста арендных ставок в складских комплексах, расположенных в правобережной части Киева и области". Поэтому, если есть возможность, уже сегодня стоит зафиксировать цены в долгосрочных договорах -- на 3 года и более. Правда, регистрация таких "длинных" договоров обычно обходится дороже (об этом -- ниже).

Кто в ответе?

Обычно арендатору предлагают типовой договор аренды -- вот его-то сходу подписывать не нужно, ведь такой документ, как правило, защищает исключительно интересы арендодателя. Договор нужно подвергнуть качественному "тюнингу" - особое внимание надо уделить пунктам, посвященным ответственности собственника помещений. Идеально, если этому вопросу посвящен отдельный раздел документа, предусматривающий ответственность арендодателя за сохранность помещения, контроль за состоянием площадей, а также его обязанность обеспечить необходимые температуру и влажность. Арендодатель же в случае отклонений от предусмотренного режима должен незамедлительно их устранять. "Обязательства арендодателя должны подкрепляться прямыми санкциями, размер которых можно привязать к зафиксированной в двухстороннем порядке стоимости хранимого на складе имущества. А общих отсылок к "установленному законодательством порядку" в договоре лучше вообще избегать", - рекомендует партнер международной юридической фирмы Integrites Алина Плющ.

В принципе, в случае порчи товара можно требовать от арендодателя полной компенсации реальных убытков, которые измеряются не только стоимостью утраченного имущества, но и упущенной выгодой, недополученной арендатором от продажи или иного использования товара.

Наряду со сдачей в аренду складских помещений сегодня нередко предлагаются услуги ответственного хранения. Часто их предоставляют профессиональные логистические компании, использующие для этой цели собственные складские комплексы. "Если в договорах аренды склада арендодатель отвечает только за убытки, причиненные дефектами помещения, то договор хранения предполагает полную ответственность хранителя за переданный ему товар", - объясняет разницу партнер юридической компании КПД "Консалтинг" Владислав Кисиль. Разумеется, ответственное хранение обходится дороже аренды склада, но может оказаться выгодным решением -- если пользоваться складом приходится лишь время от времени.

При заключении договора арендатору складских площадей нужно помнить и о других важных пунктах, обязательных для любого договора аренды коммерческой недвижимости. Например, если стороны не указали в документе стоимость арендованных помещений с учетом индексации или порядок использования амортизационных отчислений, договор считается незаключенным. Кроме того, недействительным может быть признан долгосрочный договор аренды, который не соответствует "Временному порядку государственной регистрации сделок". Чтобы избежать подобных проблем, нужно требовать от арендодателя нотариального заверения и государственной регистрации договора, заключенного на срок более одного года. Поскольку такая регистрация требует дополнительных затрат времени и денег (на оплату госпошлины, услуг нотариуса, извлечений из реестров и т. п.), многие арендаторы предпочитают заключить соглашение на год с автоматической пролонгацией.

Ловушки для арендатора

Хотя грамотно составленный договор должен предусматривать возможность внесудебного взыскания убытков, нужно быть готовым и в суд пойти. Для урегулирования инцидента в судебном порядке арендатору надо зафиксировать факт повреждения имущества с привлечением свидетелей и составлением протокола, а для подтверждения случая кражи -- получить соответствующие документы в органах внутренних дел и у представителей арендодателя, включая службу охраны склада.

Увы, нередки случаи, когда налоговая или другие госорганы накладывают арест на все имущество, хранимое на складских площадях арендодателя. В результате арендатор не может забрать товар со склада и терпит убытки. "В прошлом году наши медпрепараты "застряли" на складе, который был арестован налоговой. Мы пытались выяснить, что происходит, обращались к собственникам склада и в госорганы, но ничего не помогло. Когда через полгода арест сняли, к реализации была пригодна лишь треть товара -- у остального закончился срок годности, и его пришлось уничтожить", - рассказывает руководитель небольшой фармацевтической фирмы Алексей Годин.

Арест на имущество может быть наложен и вследствие обеспечения судебного иска к собственнику помещений в результате выполнения решения суда. В конце концов, сам арендодатель может инициировать иск против арендатора якобы по причине несоблюдения условий договора. В любом из этих случаев результатом становится опечатанный склад. Чтобы минимизировать риски возникновения подобных ситуаций, перед заключением договора следует собрать наиболее полную информацию об арендодателе. Насторожить должны сведения о конфликтах с налоговыми, правоохранительными органами или арендаторами, проблемы с погашением кредитной задолженности, имущественные споры с другими компаниями и т. п.

Но если неприятность все же случилась и склад опечатали, пострадавшему арендатору нужно запросить извлечения из госреестра обремений движимого имущества и единого реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, чтобы удостовериться в том, что имущество действительно арестовано.

Обычно в таких ситуациях для спасения хранимого имущества его собственнику достаточно предъявить представителям госорганов договор аренды, в котором должны быть точно указаны конкретные помещения, взятые в аренду. Иногда арендатору приходится "стимулировать" этих представителей к тому, чтобы они вняли его совершенно законным просьбам. Решить вопрос можно и в суде: арендатор может подать иск об исключении его имущества из описи и снятии ареста. Но чтобы полностью компенсировать потери, связанные с арестом чужих площадей, придется еще и собирать доказательства того, что из-за инцидента возникли убытки, а затем подавать иск к арендодателю об их возмещении.

Важно указать

В договоре должно быть указано: что именно берется в аренду (площади, местоположение помещений); сроки, величина, способы, график оплаты; полный перечень предоставляемых услуг, включая дополнительные (коммунальные услуги, охрана, т. п.); порядок доступа к помещениям; порядок разрешения споров и компенсации ущерба; сроки действия договора, порядок внесения изменений в договор; основания со стороны арендодателя (имеет ли он полномочия и какие).

За сколько можно арендовать склад?