Обзвонив десятка два банков и оценив предложенные условия ипотечного кредитования, корреспондент "Денег" немного расстроился. Увы, за последние два месяцы условия банков изменились мало. Кредитов в валюте, кроме "Сбербанка России", никто так и не предложил. "Кредитов в валюте нет, и не будет", -- сказал, как отрезал менеджер "ПриватБанка", куда мы заглянули для начала. Это он не из вредности, конечно, такова позиция Нацбанка, банк-кредитор ей следует скрупулезно.
Банки, как и раньше строго требуют, чтобы у заемщика уже было на руках минимум 30--40% стоимости жилья, а это весьма приличная сумма, которую имеет в запасе далеко не каждый потенциальный заемщик. Только в пустынном офисе "Ощадбанка" нас обрадовали тем, что начальный взнос по ипотеке может быть на уровне 10%, однако строго предупредили, что для этого придется помимо покупаемой квартиры предоставить в залог еще один объект недвижимости. "Ну и платежи соответственно будут больше, плюс две страховки и два договора залога на квартиры", -- подсчитал менеджер.
Не слишком обрадовали и другие затраты на кредит. Номинальные кредитные проценты в гривне, хоть и снизились, но в сочетании с комиссией дают эффективную ставку на уровне 17--19% годовых в гривне. Если учесть, что в 2005 году кредиты выдавались под эффективную ставку 13--14% годовых в долларах, то ипотека выглядит заманчиво только для тех, у кого уже есть почти половина стоимости квартиры и кто готов погасить кредит в рекордно короткие сроки. Ну и для тех, кто опасается девальвации гривны.
Надо быть богаче
Зайдя еще в "Укрсоцбанк", OTP Bank и "УниКредит" и везде расспрашивая об ипотеке, "Деньги" смогли, наконец, представить "портрет" человека, которому солидный банк готов выдать кредит на длительный срок (до 15--20 лет). Насколько мы поняли из общения с клерками, от роду ему должно быть больше 25 лет, он должен иметь стабильный доход от 5000 гривен в месяц ( в Киеве -- желательно от 6000--7000 грн). На руках у такого заемщика должна быть, как минимум, треть стоимости квартиры (для Киева это минимум 20--25 тыс. долларов, если брать в расчет однокомнатное жилье на окраине).
Если хотя бы что-то из вышеперечисленного отсутствует -- кредит дадут вряд ли.
"Я всегда мечтал купить квартиру побольше и давно уже копил деньги. Думал так: продаю свою однокомнатную, а потом беру кредит и покупаю "двушку". Но вышло все не так, как я планировал. Несмотря на то, что у нас было 75% стоимости новой квартиры (более 80 тыс. долларов) кредит на ее покупку мне так и не дали", -- рассказал "Деньгам" читатель Артур Кивалов. Отказ ему объяснили низкими доходами семьи -- работодатель упорно отказывался выдать справку о полной зарплате Артура, и в банк пришлось нести "бумажку" о зарплате в 3000 грн. в месяц вместо реально получаемых 8000.
Напомним, при оценке заемщика банки рассматривают только его официальные доходы, хотя дополнительные и подтвержденные документами (депозиты, рента и пр.) тоже приветствуются. Но официальный доход или доход частного предпринимателя все же играет "первую скрипку" в оркестре. При этом, если у семьи есть расходы на оплату других кредитов (например, на машину) или страховки, то кредитный менеджер, как правило, вычитает их из совокупного дохода заемщика. Также учитывается величина обычных текущих расходов семьи: на коммунальные услуги, еду, развлечения и прочие. Обычно постоянные расходы принимаются из расчета минимум 600--1200 гривен на члена семьи в месяц, но в каждом банке это делается по-разному.
Далее рассчитывается месячный платеж по кредиту. Согласно правилам, он не должен превышать 50--60% общего дохода заемщика. Чтобы понять, о каких суммах идет речь, скажем только, что для оплаты кредита на недорогую однокомнатную квартиру в Киеве в первые два года из семейного бюджета нужно выделять примерно 6,5--6 тыс. гривен в месяц. Следовательно, доход заемщика должен быть не менее 15 тыс. гривен.
Если доходов мало
Естественно, корреспондента "Денег" интересовал вопрос, есть ли шанс взять кредит, если официальный доход не блещет многозначными цифрами. Как заверили нас в банках "Форум" и "Кредобанк", если после всех расчетов выяснится, что доход потенциального заемщика для получения кредита недостаточен, проблему можно решить с помощью поручителя, а то и двух.
Но! Поручитель должен обладать не меньшим уровнем дохода, что и у получателя кредита. Ведь в том случае, если заемщик не сможет платить банку, это придется делать поручителю, причем уже через пару месяцев после первой просрочки. Поэтому мысль о том, чтобы записать в договор поручительства родителей-пенсионеров или соседей по лестничной клетке, можно отбросить навсегда.
Зато банкиров может убедить наличие дополнительного залога в виде второй квартиры (помимо той, которая покупается), хотя они куда больше заинтересованы в стабильности платежей, чем в залогах.
Учитывая такую строгость при отборе кандидатов, лучше выбирать банк с низкими, в том числе плавающими кредитными ставками, а срок кредита при этом максимальный (до 15--20 лет). Напомним, номинально плавающие ставки немного ниже (на 0,9--1 процентный пункт) обычных фиксированных. В этом случае размер платежа может снизиться до приемлемого уровня и при этом ничто не мешает заемщику погасить заем досрочно.
Но вот сложность: большинство плавающих ставок по ипотеке привязаны к доходности вкладов, а она хоть и снижается, но вряд ли сумеет опуститься ниже уровня инфляции (в этом году обещают 8%). Поэтому рассчитывать на сверхнизкую ставку в ближайшие годы не стоит.
"Деньги" также предупреждают о том, что ряд банков возобновил практику штрафов за досрочное погашение кредитов на уровне 0,3--0,6% суммы погашения, так что, готовясь выплатить заем шустрее, стоит внимательно изучить кредитный договор.
Ну и, конечно, можно просто запастись терпением и подождать обещанного массового снижения кредитных ставок. Только в 2011 году банкиры обещают уменьшение кредитной нагрузки для заемщиков еще на пару процентных пунктов -- до эффективной ставки в 15--17% годовых в гривне.
Полноценного возрождения ипотечного кредитования финансисты ожидают не раньше 2012--2013 годов, когда перестанут снижаться цены на недвижимость, а доходы заемщиков станут более прогнозируемыми.
Условия ипотечного кредитования в 10 банках-лидерах по объему кредитования:
| Банк | Кредитная ставка, годовых | Срок кредита | Первоначальный взнос | Разовая комиссия банка |
| «Сбербанк России в Украине» | 14,5% в рублях, 18% в гривне (фиксированная) 13,6% в рублях, 17,6% в гривне (плавающая) | .До 20 лет | 40% | 1,8% |
| «Укрсоцбанк» | 16% в гривне, начиная с 4 года 17,75% (плавающая) | До 20 лет | 30–40% | 0,99% |
| OTP Bank | 16,5–18,5% (плавающая) | До 15 лет | 40–60% | – |
| «УниКредит Банк» | 17,34% | До 20 лет | 40% | 1% |
| «Кредобанк» | 18–18,5% | До 15 лет | 30% | 1–1,5% |
| «Форум» | 18,75% | До 15 лет | 50% | 2% |
| ВТБ банк | 18–19% | До 20 лет | 30% | 2% |
| «Ощадбанк» | 19% | До 20 лет | 10-30% | 1% |
| «Финансы и кредит» | 24% | До 10 лет | 40% | 1% |
| «Укрэксимбанк» | 28% | До 10 лет | 40% | 1,2% |
Инфографика:
У кого хорошие шансы на ипотечный кредит
• Возраст от 25 до 65 лет
• Владеет суммой минимум в 30% стоимости жилья
• Проживает в том же регионе, где получает заем
• Покупает ликвидный объект недвижимости
• Платеж по кредиту – не больше 40% официального дохода
Документы необходимые для получения кредита:
• Кредитная заявка
• Паспорт, справка о налоговом коде
• Справка с места работы за последние 3–6 месяцев
• Документы, подтверждающие дополнительные доходы
• Документы на покупаемую квартиру
• Копия трудовой книжки с записями за последние 3 года
• Документы поручителя (паспорт, код, справка о доходах), если требуется
Резюме: Ставки по ипотеке продолжают снижаться, но банки все еще предельно придирчивы к платежеспособности потенциального заемщика.
По материалам /
