Бума ипотечного кредитования в 2011 году не будет. И хотя количество кредитующих банков вырастет минимум вдвое (сейчас их уже 25), это не значит, что ипотечные займы будут расхватывать наперебой -- как то было в 2006--2007 годах. Тому имеется три причины. Первая -- вялый рынок недвижимости, банки опасаются падения стоимости залоговой недвижимости. Вторая причина -- дефицит "длинных" и дешевых ресурсов у банков. Напомним, что кредитовать физлиц им позволено только в гривне, тогда как большинство ипотечных займов были валютными. Третья причина -- резко возросшие требования к платежеспособности заемщиков.
И все же понемногу кредиты на покупку жилой недвижимости дают, при этом приоритетным для банкиров в 2011 году останется вторичный рынок. Кредиты на "первичку" будут в 2011 году выдаваться только в рамках специальных программ и под более жесткие условия (например, с первоначальным взносом до 50--70%). Исключения по "первичным" программам будут при особых отношениях банка с компанией-застройщиком.
Вряд ли будет возобновляться активно кредитование покупок земли, а также загородной недвижимости. В основном банки будут финансировать единичные покупки или строительство частных домов и только при условии предоставления дополнительного залога или поручительства.
Условия изменятся
И все же медленно, но уверенно ставки по ипотечным кредитам двинутся вниз. "По нашим оценкам, в начале 2011 года ставки в среднем составят 18--19 % годовых, но уже к концу года они могут снизиться на 3--4 п.п.", -- прогнозирует руководитель департамента стратегического развития и маркетинга розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй.
Другой вопрос, на каком уровне окажется эффективная ставка, включающая в себя все банковские комиссии и затраты на страхование? Например, сейчас реальная ставка может достигать 20--25%, а порой и 30% годовых. Это означает, что даже при номинальных 13% годовых заемщик в реальности будет платить банку и его неизбежным партнерам 17--20% в год.
К тому же, снижение процентов по кредитам банки будут компенсировать введением плавающих ставок, которые меняются в зависимости от текущей доходности депозитов. Для заемщика это значит лишь одно: ему придется изначально соглашаться на возможное удорожание ипотеки фактически без предупреждения. Правда, точно так же "плавающая" ипотека может и дешеветь -- если будет на то добрая воля кредитора.
Первоначальный взнос в 2011 году так и будет стартовать с 30%. Его снижение до 20% возможно, но лишь при активизации рынка недвижимости. Отдельные банки, имеющие неважное качество кредитного портфеля и не желающие ухудшать его дальше, и вовсе будут требовать аванс от 40--50%. Высоким, до 50--70%, останется взнос и при кредитовании приобретения квартир на первичном рынке. Особенно, если степень готовности таких объектов ниже 80--90%.
Максимальные сроки кредитования останутся в пределах 15--20 лет, а ставка по самым "длинным" кредитам будет плавающей или выше на 1--2 п.п., чем для ипотечных займов на 5--10 лет. Кредиты на 25 лет будут экзотикой, доступной лишь заемщикам с безупречной платежеспособностью.
Заемщикам вообще придется тяжело, банки будут с ними суровы при отборе кандидатов. Возраст -- не менее 23--25 лет, официально подтвержденный доход -- свыше 4--5 тыс. грн. в месяц, стаж на последнем месте работы -- от 1--2 лет, и очень вероятно требование поручительства. При этом наличие имеющегося имущества (недвижимости, земли, авто и т.д.) будет приветствоваться, но при недостаточном уровне дохода даже дополнительный залог не склонит банк в пользу претендующего на заем.
Пока дорого
Вполне очевидно, что получение ипотечного кредита в 2011 году -- не самое удачное решение. "Я никому не рекомендуют брать кредит на 20 лет под ставку 20%. Исключение может составлять лишь случай, если у заемщика не хватает 20--30% суммы для покупки жилья, и он уверен, что за пару лет сможет погасить кредит", -- считает председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Отдавая банку ежегодно 20%, заемщик за 20 лет переплачивает 150% стоимости жилья, а при аннуитетной схеме -- все 250%. Немыслимая сумма.
Если же, как говорит г-н Тимонькин, кредит брать на пару лет и на 20--30% стоимости квартиры, то, по нашим подсчетам, переплата составит около 3--5% стоимости покупки. А это вполне соизмеримо с возможным за ближайшие пару лет ростом цен.
Хоть сколько-нибудь приемлемой банкиры называют ставку ипотеки на уровне 12--14% годовых в гривне. Но ждать такой щедрости от банков стоит не раньше конца 2011 -- начала 2012 года. Дело в том, что кредитные ставки напрямую зависят от депозитных. И хотя доходность вкладов продолжит падать, но не ниже прогнозного уровня инфляции на 2011 год, то есть -- не ниже 11--12% годовых в гривне. А значит, проценты по кредитам зафиксируются в интервале 15--16%.
Облегчить условия ипотечного кредитования могло бы государство. Например, желание Кабмина выделить фонду содействия молодежному строительству 103,339 млн. гривен для частичной компенсации ставок кредитов коммерческих банков. Другой вопрос, что эта инициатива не только должна быть закреплена строкой госбюджета, но и реально профинансирована.
Обнадеживает намерение Государственного ипотечного учреждения направить около 1 млрд. грн. на достройку незавершенного жилья и около 1 млрд. грн. на кредитование его покупки. Учитывая привлекательную ставку рефинансирования (11%), эта программа составит достойную конкуренцию банкам и вынудит их сдерживать свои аппетиты. Вот только кто купит облигации, которые выпустит ГИУ? В 2009--2010 годах в отношение их особого ажиотажа не наблюдалось.
Так что ипотека в текущем году явно останется дорогим удовольствием. И решаться на покупку жилья можно лишь в том случае, если есть возможность внести сразу хотя бы 50--70% его стоимости и погасить кредит за 5--7 лет. Это может оказаться оправданным, если цены на недвижимость в ближайший год возобновят рост.
Кроме того, могут появляться предложения от банков по продаже в кредит залогового жилья, которого у них накопилось на сумму в несколько миллиардов. Пик распродаж "конфиската" придется именно на 2011 год, и не исключено, что залоговая недвижимость будет предлагаться под лояльную кредитную ставку, и по ценам, значительно привлекательнее рыночных.
Какими будут ипотечные кредиты в 2011 году?
| Начало 2011 года | Конец 2011 года | |
| Средняя номинальная ставка | 17–19% | 14–15% |
| Средняя эффективная ставка | 20–26% | 17–20% |
| Первоначальный взнос | От 30% | От 20% |
| Срок кредитования | До 15–20 лет | До 15–25 лет |
| Переплата банку за 20 лет | 150–250% | 120–170% |
Кому есть смысл влезать в ипотеку
При эффективной ставке 20%
| Первый взнос | Переплата за 3 года* |
| 40 | 18 |
| 50 | 15 |
| 60 | 12 |
| 70 | 9 |
| 80 | 6 |
Ожидаемый рост цен на недвижимость за 3 года – 6–12%.
При нынешних условиях идти в ипотеку дольше, чем на 3 года, и меньше, чем с собственным взносом в 70%, – нет смысла.
* – Классическая схема погашения кредита.
Резюме: Если нет крайней нужды, то в 2011 году лучше воздержаться от ипотеки. Интерес для заемщика представляют лишь новостройки, финансируемые самими банками, а также залоговая недвижимость, распродаваемая ими.
