Возобновление кредитов и приход "русских" денег могут подстегнуть цены на курортную "элитку". Притормозить этот рост может размораживание многочисленных недостроев.
Если в Киеве и других крупных городах недвижимости, чтобы полагать себя элитной, нужно располагаться где-то в центре, то в курортных регионах важна близость к морю, источникам минеральной воды либо чему-то еще, что делает место курортом.
Собственный пляж либо причал для частных плавсредств, реликтовый парк у забора -- все это увеличивает шансы недвижимости получить звание элитной. Крайне желательно наличие собственной инфраструктуры, поскольку городская не всегда соответствует даже самым элементарным запросам взыскательных жильцов. Ведь не секрет, что в некоторых курортных регионах водо- и энергоснабжение может работать с перебоями, а приличного фитнес-клуба можно не найти днем с огнем.
Несмотря на статус элитной, премиальная недвижимость, размещенная в курортных регионах, весьма значительно уступает столичной в цене. Разве что отдельные, уж очень удачно размещенные объекты в Крыму могут поспорить в этом отношении с киевскими. В Карпатах и Одессе элитное жилье можно найти за вполне умеренные деньги: например, квартиру в одесском доме, который застройщик позиционирует как "элитный", предлагают по цене от 1700 долларов за 1 м², а в Карпатах элитное жилье сравнимо по стоимости со столичным экономклассом.
Дно или не дно?
После двух кризисных лет покупатели снова появились в офисах застройщиков. Их пока немного, но продавцы настроены оптимистически. Например, член наблюдательного совета ДК "Европа" Сергей Елисеев говорит о возобновлении спроса на крымскую элитную недвижимость. Причем основными покупателями жилья у моря, по его словам, являются покупатели с России. Это означает, что цены теперь будут зависеть не только от аппетитов украинских, но и от платежеспособности российских ценителей крымских красот.
"Российский след" на крымском рынке элитной недвижимости может оказаться очень даже глубоким -- он может взбодрить цены не хуже, чем ипотечный бум 2006--2008 годов.
Правда, востребованы далеко не все объекты. "Резкое увеличение спроса наблюдается на тех объектах, которые реально отвечают современным требованиям для элитного жилья: имеют развитую инфраструктуру, расположены в живописных местах, где исключена хаотичная застройка", -- предупреждает Сергей Елисеев. Генеральный директор ИДК "Каскад" Анатолий Шахновский рассказал, что покупатели крымской недвижимости очень взыскательны. "Представители данного сегмента потребителей очень предъявляют самые разнообразные требования и, подчеркивая свою "элитарность", требуют индивидуального подхода во всех сферах жизнедеятельности. Как правило, такие покупатели уже живут в квартирах или апартаментах класса de-luxe и премиум. Именно поэтому они весьма тщательно оценивают соотношение цены и качества", -- объясняет он.
Впрочем, говоря об активном спросе на недвижимость, застройщики все-таки немного лукавят. Как выяснили "Деньги", спрос на жилье, в том числе и на премиальное, не настолько велик, как о нем говорят. Сделки есть, но их пока немного.
На самом деле ситуация такова: застройщики уже имеют возможность не торопиться с продажами, а у немногочисленных покупателей уже есть деньги. И борьба идет скорее не за самую низкую цену, а за самый подходящий покупателю объект.
А вот квартиры в тех зданиях, которые имеют те или иные изъяны -- в месторасположении, качестве проекта либо его исполнения, составе инфраструктуры, -- их пока практически не покупают. Даже если на них предлагаются вполне щедрые скидки.
Стойкий Крым
Несмотря на то что покупатели хоть и не активно, но все-таки начали покупать крымское жилье, по наблюдениям Анатолия Шахновского, с начала года ощутимых ценовых изменений в регионе не зафиксировано. Ценовым лидером традиционно является Южный берег Крыма, особенно Ялта. Г-н Елисеев отмечает, что средняя цена качественного жилья в районе Ялты составляет 4000--4500 долларов за 1 м². Встречаются и более дорогие предложения -- 7000 долларов за 1 м² и больше, все зависит от расположения объекта, его качества и готовности.
Естественно, в построенном доме с налаженной инфраструктурой жилье будет дороже. Например, в построенном комплексе элитных апартаментов Respect Hall (Кореиз) купить квартиру в среднем стоит 6300 долларов за 1 м². При этом Олег Немировский, владелец Respect Hall, считает, что в ближайшие два-три года на рынке элитной недвижимости Крыма у комплекса не будет серьезных конкурентов, поскольку комплекс является завершенным объектом с полной и уникальной для Крыма инфраструктурой.
Впрочем, в конце 2010 года сдаются в эксплуатацию еще два объекта, заслуживающих особого внимания: ЖК "Император" (Ливадия), где минимальная стоимость "квадрата" составляет 2800 долларов. И первая очередь комплекса "Никитский дворец" (рядом с Никитским ботаническим садом), где обзавестись жильем можно за 4200 долларов за 1 м².
При этом потенциальных покупателей предупреждают, что до конца 2010 года стоимость квадратного метра апартаментов "Никитского" будет повышена на 25--30%. Причина, по словам продавцов, одна -- увеличившийся спрос. Однако логичнее предположить, что цена будет повышена в связи с завершением работ и сдачей первой очереди. Ведь ни для кого не секрет, что жилье на этапе строительства обычно стоит дешевле на 30--50%.
Хотя, по словам Анатолия Шахновского, в последнее время крымская недвижимость стала понемногу дорожать и лучше раскупаться, но только время покажет, насколько устойчива эта тенденция.
Если продажи в достраивающихся жилых комплексах действительно пойдут активнее, нет никакого сомнения, что будут возобновлены замороженные во время кризиса стройки. По данным консалтинговой компании SV Development, в 2008--2009 годах было заморожено более 70% строившихся объектов. Так что по мере оживления спроса начнет расти и предложение: как рассказал Анатолий Шахновский, в Ялте имеется 71 новостройка, в Севастополе -- 29, в Алуште -- 23. Основные сроки сдачи строящихся и заявленных к началу строительства объектов приходятся на 2010--2011 гг., частично -- на 2012--2013 гг.
Одесский ренессанс
С начала года элитная одесская недвижимость, несмотря на слабый спрос, немного подскочила в цене. По подсчетам "Денег", элитное строящееся жилье подорожало на 10--12%. Однако в отличие от Крыма цены на недвижимость остаются относительно доступными -- особенно если покупать еще не введенную в эксплуатацию квартиру. Например, в Одессе стать владельцем квартиры рядом с морем можно, заплатив от 1100 долларов за 1 м². По крайней мере, такую цену просят за апартаменты в комплексе "Аркадия-Хиллс", который строится в одноименном районе. При этом отделе продаж "Аркадии" сообщили, что при стопроцентной оплате покупатель может рассчитывать на скидку в 10%. Вот только ждать заселения придется до конца 2011 года. Уже построенное премиальное жилье продается гораздо дороже. В элитном доме на Французском бульваре купить квартиру предлагают по цене от 2000 долларов за 1 м². Однако продавцы готовы немного поторговаться -- возможна скидка до 5%.
Уютные Карпаты
В отличие от Юга, в Карпатах застройщики предпочитают возводить малоэтажные элитные дома. Причин несколько. Во-первых, не так просто "привязать" крупный объект там, где есть проблемы с инфраструктурой. Во-вторых, не каждому инвестору-застройщику под силу замахнуться на многоквартирный объект -- массового спроса на такое жилье в Карпатах и до кризиса не было. Возможно, в будущем инвесторы придут в регион. А пока многоквартирных объектов, претендующих на звание элитных, не так и много. Например, в курортном Трускавце в возведенном комплексе "Лісова Пісня" предлагаются на продажу апартаменты по цене от $1000 за 1 м². В построенном ЖК "Нова Рафанда" (Ужгород) и жилом массиве "Золотые ключи" (Черновцы), претендующих на звание элитных, квартиры предлагаются на продажу за $780 и $750 за 1 м² соответственно.
Курортные перспективы
Разумеется, продав первые десятки квартир, застройщики начали говорить о том, что налицо признаки оздоровления рынка курортной недвижимости, а также о том, что она больше дешеветь не будет. На самом деле ситуация несколько сложнее: кризис еще не преодолен -- часть объектов все так же остается замороженной. Да и реальный спрос не настолько велик, чтобы говорить о неуклонном росте цен. Вероятнее всего, застройщики будут размораживать остановленные объекты по мере роста спроса. И мечтают о том, что в ближайший год премиальное жилье подорожает на 10--20%. А вслух говорят, что произойдет это уже по итогам нынешнего, 2010 года.
Ориентировочные цены на элитные новостройки на основных курортах Украины
РЕЗЮМЕ
Несмотря на оживление покупателей, прогнозы о росте цен на 10-20% представляются излишне смелыми.
По материалам //
