С начала 2010 года цены на домовладения в коттеджных поселках просели на 15--20%. Однако щедрость девелоперов не отразилась на покупательской активности. Спрос остается минимальным. Потенциальных домовладельцев отпугивает не только высокая цена -- под Киевом коттедж стоит в среднем $2200 за 1 м2, но и отсутствие доверия ко многим застройщикам. Даже, казалось бы, стабильные проекты в 2010 году оказались не в лучшем положении: строительство остановилось, инвесторы требуют от девелоперов выполнения обязательств в оговоренные сроки. Но вряд ли до конца года дело сдвинется с мертвой точки: осень-зима -- не лучшее время для частного строительства. Активные работы явно возобновятся не раньше весны 2011 года.
"Таким образом, продолжают развиваться только те поселки, чьи девелоперы могут похвастаться наличием собственных денег на строительство, а также те, кому благодаря качеству и продуманной концепции удастся преобразовать отложенный спрос в реальный", -- отметила Виталина Медяная, руководитель отдела продаж коттеджного поселка Green Hills (проект Dragon Ukrainian Properties & Development plc). Таких счастливчиков немного.
Уловки и акции
Самое дешевое домовладение в коттеджном поселке Киевской области стоит $1000--1500 за 1 м2 (здесь и далее -- с учетом стоимости земельного участка). Отметим, что бюджетные коттеджи фактически не потеряли в цене. А вот поселки бизнес-класса и городки премиального сегмента только за 2010 год подешевели больше чем на 20%. "Цены обрушились на 90% проектов по причине падения платежеспособного спроса и отсутствия других, кроме низких цен, способов привлечения клиента", -- отметила г-жа Медяная. По ее словам, удержать и даже повысить цены удалось только тем поселкам, у которых изначально были четкие концепции и продуманные стратегии развития. Впрочем, заявления о повышении цен очень уж похожи на уловку -- мол, "покупайте сегодня, завтра будет еще дороже". "На самом деле повышение цен ничем не обосновано, и те компании, которые сегодня заявили о повышении цен, вскоре могут объявить о новогодних и рождественских акциях, из-за чего окажется, что цена коттеджа будет на 2--5% ниже той, что была до повышения", -- заверил корреспондента "Денег" один из экспертов.
Как купить
Несмотря на то что количество коттеджных городков очень велико и, казалось бы, выбрать есть из чего, найти реально строящиеся поселки очень трудно. Сегодня, как подчеркнула г-жа Медяная, выбор сузился до 4--5 "живых проектов". И в них можно купить как уже построенный дом, так и строящийся. "Юридическая процедура оформления максимально прозрачна в обоих случаях: при покупке готового коттеджа это договор купли-продажи земли и договор купли-продажи дома, при строительстве -- договор купли-продажи земли и договор генподряда", -- рассказала она.
По данным компании "Траектория", покупатели чаще всего интересуются домовладения экономкласса за $150--200 тыс. площадью до 200 м2 и с участком в 10--15 соток. Есть некоторый интерес к поселкам бизнес-катергории по цене $350--500 тыс. с домом в 250--350 "квадратов" на 20 сотках земли, причем с уже благоустроенной территорией. По сути, в покупательских предпочтениях за время кризиса мало что изменилось -- как в отношении приемлемой цены, так и в части размеров дома и земельного участка, на котором он стоит.
Земельный подряд
Застройщики вновь обратились к старой доброй практике продажи земельных участков в коттеджных городках. Участки продаются как с подрядом, так и без него. Продажа земли без подряда означает, что покупатель получает участок с подведенными коммуникациями и дом будет строить самостоятельно.
Продажа с подрядом предполагает, что строить дом будет компания, которая сотрудничает с девелопером и возводит дома в данном коттеджном поселке. Дом будет возводиться согласно утвержденному генплану и общей концепции коттеджного городка, а его цена будет установлена застройщиком.
У каждого из перечисленных вариантов обзаведения загородным жильем есть свои преимущества и недостатки. Покупка земли с подрядом облегчает жизнь покупателю тем, что ему не придется искать строительную бригаду. И за огрехи в строительстве можно строго спросить с застройщика.
Покупка земли без подряда позволит сэкономить: будущий домовладелец может нанять для возведения дома любую бригаду строителей, использовать проект без ненужных излишеств и сэкономить на закупке материалов. Впрочем, соседям может не понравиться, что рядом строительство затягивается и переносит сроки сдачи всего коттеджного поселка. Ведь один домовладелец может построить собственный дом за год, а у другого вполне могут случиться финансовые трудности, и возведение коттеджа затянется невесть на сколько. В результате среди выстроенных коттеджей будет торчать пустырь или недостроенная "коробка". Все эти обстоятельства нужно учитывать при покупке дома в поселке, где соседям может быть разрешено приобретение участка без подряда.
Конечно, если покупатель сам собирается строить свой дом, то девелопер заключает с ним договор, в котором регламентируются используемое архитектурное решение (часто требуется, чтобы дом не выделялся из общего стиля коттеджного городка) и сроки, в которые дом будет возведен, а также штрафные санкции за нарушение.
Санкции могут быть весьма жесткими, вплоть до разрыва договора и возвращения участка обратно в собственность девелопера (покупателю в таком случае возвращают его деньги). Вот только, как отмечают юристы, такие "крайние меры" на практике почти невозможны. Дело в том, что отобрать землю у человека, у которого на нее есть право собственности, очень сложно. К тому же земля тем временем может подешеветь, и вряд ли девелопер пожелает расставаться с деньгами, которые он не сможет получить, если вновь попытается продать возвращенный участок.
С другой стороны, продажа участков без обязательного подряда -- железный повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Не исключено, что продажа земли без подряда является для него сейчас единственным способом привлечения денег в проект.
Почем чернозем
Стоимость земли в коттеджных поселках сильно варьируется в зависимости от условия продажи, расположения и качества участка. Сотку в коттеджном поселке под Киевом можно найти и по $500--1000, хотя встречаются предложения по несколько десятков тысяч за сотку. Обычно низкие цены на землю встречаются в городках "на самых начальных этапах строительства" -- если это участки "в чистом поле" и не всегда с коммуникациями. Впрочем, по цене до $1000 за сотку можно купить участок в современных строящихся поселках. Только носят они название не "коттеджный городок", а "дачный поселок".
Разброс цен на землю в коттеджных городках вокруг других крупных городов тоже очень велик. Например, в Харьковской области за сотку в коттеджном поселке просят $400--1500. В Одесской области цена участка может достигать $60 000 за сотку.
Инвестировать ли?
О том, насколько перспективны инвестиции в коттеджное строительство, девелоперы предпочитают не говорить. Это неудивительно: в радужные прогнозы никто не поверит, а сгущать краски над и без того депрессивным рынком им не хочется. "Я бы не спешил инвестировать деньги ни в один сегмент недвижимости", -- вполне откровенно заявил председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. По его словам, цены все еще неадекватны ситуации и качеству. Не рекомендует г-н Бондаренко и покупку коттеджей как способ сохранения денег от обесценивания. А вот покупка загородного дома для того, чтобы улучшить свои жилищные условия -- уже имеет смысл. Только покупать коттедж нужно в том поселке, где дома уже построены либо ведется строительство и по поселку построены дороги, есть электричество, другие коммуникации, пробиты скважины для водоснабжения.
Затраты на обзаведение коттеджем
Земля – 20–50%
Возведение «коробки» – 25–40%
Отделочные работы – 20–30%
Коммуникации – 10–25%
Наталия Колокольцева, директор Trinity partners, координатор проекта коттеджный массив "Наше містечко":
-- В первую очередь при выборе коттеджного городка надо обращать внимание на его месторасположение, транспортные возможности и объекты социально-бытовой инфраструктуры. Только тот, у кого есть опыт загородной жизни, знает, как важно наличие альтернативы автомобильному транспорту, например, маршрутное такси, железнодорожный транспорт и др. Не менее важно, конечно же, качество выполненных строительно-отделочных работ и возможность это качество проверить. Важны также статус земельного участка и возможность приобретения его в собственность, отсюда важно и наличие адреса, а также возможности прописки в приобретаемом доме. Также сразу же нужно уточнять вопросы о коммуникациях. Поставьте два плюса коттеджу, в котором уже есть газ, свет, вода и канализация.
Ориентировочные цены на дома в коттеджных городках - смотрите в прикрепленном файле.
Инвестиции в домовладения в коттеджных поселках остаются рискованным вложением. Несмотря на оптимистические прогнозы продавцов о возобновлении роста цен на коттеджи, реальных предпосылок к этому пока нет.
По материалам //
