Ипотека - брать сейчас или подождать?

 Условия кредитования - жестче и жестче

Дам, но меньше…

Нехватка ресурсов привела к тому, что банки не только стали выдавать ипотечные кредиты дороже, но и в меньших суммах. Сейчас взять кредит с первоначальным взносом менее 15% стоимости покупаемой недвижимости практически невозможно. Но это лишь верхушка айсберга. Недвижимость, которую банк принимает в залог, он сейчас оценивает на 10--15% ниже рыночной стоимости -- чтобы подстраховаться на случай возможного удешевления жилья. Таким образом, заемщику необходимо иметь не 15% заявленного первого взноса, а все 30% стоимости желаемой квартиры.
В одном из банков корреспондентам "Денег" объяснили, что такой подход используется, чтобы банк не понес потери в случае падения цен на недвижимость. Ведь при необходимости будет значительно проще продать объект ипотеки за меньшую сумму.


Увы, нет у финансистов однозначного ответа на вопрос о том, брать кредит сейчас или подождать с полгода -- пока ставки успокоятся. Одни банкиры утверждают, что кредитные ставки будут продолжать расти. Другие -- что стоимость кредитов до конца года существенно не изменится. Но все единодушны в одном -- массового снижения кредитных ставок в этом году ждать не стоит. :(

"Очевидно, что в краткосрочной перспективе не следует надеяться на снижение ставок. А то, останутся они на прежнем уровне или увеличатся на несколько процентных пунктов, будет понятно в сентябре-октябре, когда окончательно прояснится ситуация с курсом доллара по отношению к гривне", -- говорит вице-президент проекта "Индивидуальные финансы" Диамант-банка Анна Ткаченко.

Другие банкиры еще более пессимистичны. Начальник управления развития кредитных продуктов Сведбанка Евгений Склеповой считает, что до конца года номинальные ставки однозначно вырастут еще на 1--2% годовых. "Дальше многое будет зависеть от ситуации на международных финансовых рынках и от действий НБУ, направленных на борьбу с инфляцией", -- говорит он.

Напомним, что сейчас средние номинальные ставки по ипотеке уже достигли 18,5% в гривнах, 14,5% в долларах, 14% в евро и 9,99% в швейцарских франках. При этом эффективные ставки в указанных валютах, по подсчетам "Денег", составляют соответственно 19,75%, 15,24%, 14,42% и 10,07%.

"Пиво только членам профсоюза"…

Но высокий процент -- не самое страшное. Частный предприниматель Кирилл Здоровцев согласен платить и 15%, и 17% годовых, лишь бы получить возможность купить отдельное жилье. Но банки ему денег не дают!
"Мы живем у родителей жены. Недавно у нас появился второй ребенок, и жить вчетвером в одной комнате стало совсем невыносимо. Отдельная квартира нам просто необходима!" -- рассказывает он. Но кредит Кириллу не хочет выдать ни один банк. Его официальных доходов недостаточно, чтобы погашать заем в $150 тыс.

"Раньше, я знаю, банки шли навстречу таким, как я. А теперь требуют официально подтвердить все доходы. И не иначе. А у меня "белая" прибыль -- 500 грн. в месяц", -- сокрушается предприниматель.
Банки, действительно, в последнее время не только повысили ставки, но и серьезно ужесточили требования к платежеспособности будущих заемщиков. Теперь, чтобы получить кредит, нужно "показать" ежемесячный доход в размере суммы наибольшего платежа по кредиту, ежемесячные расходы на оплату других кредитов (если они есть) плюс в среднем от $100 до $200 на каждого члена семьи. Таким образом, чтобы получить кредит на квартиру стоимостью $150 тыс. с 15% собственного взноса сроком на 25 лет заемщик должен продемонстрировать ежемесячный "белый" доход в сумме $2200. :(

"Ипотечный кризис в США продемонстрировал, что платежеспособность -- самый важный критерий отбора заемщика. В ситуации дефицита ресурсов и постоянного спроса на кредитование банки вынуждены выбирать для себя менее рисковые операции, ужесточая требования к потенциальным заемщикам", -- объясняет начальник управления развития и внедрения новых банковских продуктов для частных лиц "Первого инвестиционного банка" Виктор Рязанов.
Кстати, учитывать только подтвержденные справками доходы заемщиков требуют от банкиров как Нацбанк, так и международные кредитные организации, которые ссужают деньги украинским банкирам.

"Я Вам докажу!"

Что же делать в этом случае, и как все же взять ипотечный кредит? Нужно найти банк, который оценивает заемщика не только по "белой" зарплате, но и по так называемым косвенным признакам. Речь идет о тех банкирах, которые согласны принять во внимание другие документы, подтверждающие наличие доходов, кроме набившей оскомину справки о зарплате из бухгалтерии.
"Не секрет, что уровень тенизации зарплат в Украине крайне высок. Поэтому потенциальным заемщикам мы советуем подавать любые документы, свидетельствующие об их уровне дохода", -- говорит Анна Ткаченко.

Например, после получения зарплаты, можно пополнять карточный счет в банке, а по истечении некоторого времени -- взять выписку. Стабильное пополнение личного счета в банке -- хорошее подтверждение наличия дополнительных доходов.
"Один из вариантов -- предоставление выписки по текущему счету с подтверждением регулярных денежных поступлений в виде переводов, документов о существующем имуществе или документов о приобретении имущества за последний период. Документы такого плана позволят банку в какой-то мере учесть неподтвержденные доходы", -- советует Виктор Рязанов.

Проблемы с подтверждением доходов особенно часто испытывают частные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения. Подтверждением их платежеспособности могут стать заключенные договоры на выполнение работ с указанием их стоимости, а также акты выполненных работ, свидетельствующие об успешной хозяйственной деятельности. И, естественно, хорошим аргументом является оборот по банковскому счету, если предприниматель принимает за свои товары и услуги безналичные платежи.
Кроме того, банки учитывают не только доходы заемщика, но и членов его семьи -- супруги/супруга, родителей, работающих совершеннолетних детей. Их не обязательно брать поручителями. Вполне достаточно их письменного согласия "оказывать помощь в погашении кредита".
То есть главное не то, чтобы доходы были официальные, главное -- чтобы заемщик смог подтвердить банку, что они есть. Любым способом.

Ждать нечего

Итак, банкиры прогнозируют, что ставки по ипотеке в лучшем случае останутся на том же уровне, в худшем -- вырастут еще. Вывод напрашивается сам собой -- если кредит планировалось брать в этом году, лучше не затягивать и оформлять его сейчас. Даже если ставки потом начнут снижаться, всегда есть возможность перекредитоваться под более низкий процент.
Еще один способ сэкономить на кредите -- оформить его в банке, который вопреки всему не повысил ставки. В основном это банки с иностранным капиталом, которые еще удерживают ставки на уровне 11,9--12,9% годовых в долларах. К примеру, "ОТП банк", даже решился недавно снизить ставку по ипотеке на 1% и уменьшить комиссию за обслуживание займов во всех валютах. Другой банк -- Сведбанк -- до сих пор предлагает кредит под 11,9% годовых в долларах, а банк "Форум" согласно ЕБРР (программа "Европейский кредит") согласен выдать заем под 10% годовых в долларах при начальном взносе 20% стоимости квартиры.

Кстати, для заемщиков, берущих кредит на срок до пяти лет, многие банки предлагают ставки на 0,5--1,5% ниже, чем для тех, кто рассчитывает на кредит до 20--30 лет. Так что, если есть солидный начальный взнос, возможно, не стоит оформлять кредит на длительный срок.
В общем, если скоро предстоит покупка квартиры в кредит, нужно не поддаваться "кредитной" панике и хорошенько поискать хорошего кредитора. Глядишь, и отыщется кредит на условиях даже более выгодных, чем до начала ресурсного кризиса. :)

Долларовая лихорадка

Чехарда с валютными курсами ставит заемщика в тупик - какую валюту выбрать, чтобы не прогадать. Особенно озадачивает то, что многие банки предлагают одинаковые ставки по кредитам в долларах и евро. Банкиры советуют остановить свой выбор на долларе.

"В связи с тем, что в последнее время отношение доллара к гривне нестабильно и имеет тенденцию спада, а процентные ставки в долларах США являются более привлекательными, чем в гривне, клиенту выгоднее на сегодняшний день брать кредиты в долларах", - советует начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй.

Однако, необходимо осознавать, что ипотечный кредит - это долгосрочный заем, и в течение срока кредитования ситуация на финансовом рынке может измениться. Учитывая этот факт, целесообразнее брать кредит в той валюте, в которой он получает регулярный доход. Такой шаг позволит избежать валютных рисков, суммирует г-н Пацуй.

Сравнительная таблица средних кредитных ставок по ипотечным займам этим и прошлым летом

Крыша уехала

Условия ипотечного кредитования в банках первой десятки по объемам кредитования физлиц

Красным выделены ставки, которые выросли за год.

Синим выделены ставки, которые снизились за год.

* -- Кредитные ставки представлены исходя из таких условий: объект кредитования -- квартира в Киеве стоимостью $150 тыс., собственный взнос -- 20%, срок кредитования -- 20 лет.

** -- Банк "Надра" предлагает только аннуитетную схему погашения.

*** -- Размер кредитной ставки определяется кредитным комитетом.

Дайте денег!

Как добиться выдачи ипотечного кредита при низкой официальной зарплате?

Задача:

Бухгалтер Василий Петров хочет оформить ипотеку.

Он женат, и у него есть ребенок.

Официальная зарплата Василия составляет 1000 грн., а

реальный доход -- 8000 грн.

Официальная зарплата его супруги -- 800 грн., а

реальный доход -- 5000 грн

Платеж по кредиту составляет 7500 грн.

Банк просит Василия подтвердить доходы в сумме 9300 грн. (ежемесячный платеж + 600 грн. на каждого члена семьи)

Пока подтверждены только 1800 грн.

Решение:

За 6 месяцев до покупки квартиры Василий, получив зарплату, начинает зачислять ее на карточный счет. Имеем документально подтвержденные 8000 грн.

Родители Василия не против того, чтобы помочь сыну в оформлении кредита. Василий предъявляет их справки о доходах в банке и пишет заявление о помощи родственников. Имеем дополнительно 1000 грн. к подтвержденным доходам.

С учетом официальной зарплаты супруги (800 грн.) получается 9800 грн.

ИТОГО: Несмотря на высокие кредитные ставки и жесткие требования к платежеспособности заемщиков, банкиры советуют оформлять ипотеку сейчас. До конца года ставки могут повыситься еще на 1--2%.


Где еще почитать

об ипотеке:
1. www.bank.gov.ua
2. www.kredit-ipoteka.com.ua

 Условия кредитования - жестче и жестче 03.07.2008

Кредитов без первого взноса уже не будет? 03.07.2008

Ставки повышают уже по действующим кредитам 26.06.2008

Кредитов дают все меньше, особенно ипотечных 19.06.2008

Как заплатить по кредиту меньше? 12.06.2008

Ипотека -- еще жестче и дороже? 15.05.2008

Ипотечные кредиты продолжают дорожать 15.05.2008

Самая выгодная ипотека: где искать? 10.04.2008