"Мы с мужем долго присматривались к кирпичной коробке с надписью "Продается". После долгих раздумий все же решили приобрести недостроенный дом, поскольку затевать стройку с нуля не было возможности, а покупать построенный -- слишком дорого", -- рассказывает репетитор английского языка Ольга. Однако сделка так и не состоялась -- приглашенный для осмотра дома архитектор сказал, что все придется сносить и строить заново. Это напрочь отбило желание покупать недострой. "Посоветовавшись, мы решили, что купим земельный участок и построим дом, о котором мечтаем", -- сказала Ольга.
Дорогой недострой
Увидев объявление о продаже недостроенного дома, следует сразу поинтересоваться, что подразумевается под словом "недостроенный". Недостроенным может быть как дом "под отделку" -- построенное сооружение, но без подключенных и разведенных по дому коммуникаций: отопления, воды, электричества, так и дом "под чистовую отделку" -- с разведенными коммуникациями. Недостроенным домом могут назвать и "коробку" или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ.
В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами. А вот когда строение полностью отвечает названию "недостроенный дом", придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.
Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. "Хатынка" с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от "элитности" коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.
Среди объектов загородной недвижимости на недострои--коробки приходится не более 1,5--2% всей совокупности домов, выставленных на продажу. "Такие объекты относятся к числу неблагополучных. Либо у хозяев не хватило денег, чтобы достроить их, либо какие-то другие события повлекли за собой остановку строительства", -- отмечает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко. По его мнению, гораздо проще купить участок, сделать с учетом собственных пожеланий проект и построить дом необходимой планировки и из выбранных самостоятельно стройматериалов, нежели достраивать кем-то начатый дом.
Да и цены на "развалины современности" не больно-то гуманны. Если в конце 90-х годов объектов незавершенного строительства было много и продавались они чуть ли не в два раза дешевле, чем полностью построенные дома, то сегодня рассчитывать на "бросовую" цену не приходится.
К примеру, в 30 км от Киева, в Борисполе, продается "коробка" за $300 тыс. (проектная площадь дома 200 м2), при этом газ к участку не подведен. За такие же деньги можно купить дом без внутренней отделки, но уже с подведенным газом. В Ирпене (около 20 км от Киева) за дом площадью 100 м2 с подведенными коммуникациями просят $160 тыс., а за "коробку" площадью 200 м2 -- $210 тыс.
Если все же купить недострой очень охота, например, крайне привлекательно место его расположения, эксперты советуют все равно еще раз взвесить все "за" и "против". Определить, насколько существующая планировка отвечает требованиям, какие строительные работы придется провести, насколько они окажутся затратными. Сумма, которая необходима для завершения строительства (а, соответственно, и перспективность этого занятия), зависит от количества и качества ранее выполненных работ и от того, насколько долго "коробка" простояла под открытым небом без какого-либо присмотра.
А вот оценить на глаз качество такого строения получается не всегда. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам -- они оценят качество кладки, фундамента, состояние конструкций.
В описанном "Деньгами" случае с Ольгой архитектор был удовлетворен лишь качеством фундамента. "Как рассказал нам специалист, тот дом, который мы хотели купить, был построен абы как. То есть кладка небрежная, не соблюдены технические характеристики оконных и дверных проемов. И судя по тому, как сыпался из стен цемент, строители на этом материале явно экономили", -- вспоминает Ольга.
По подсчетам архитектора, привести в чувство этот дом стоило бы столько же, сколько и строить с нуля. Или даже дороже, ведь пришлось бы потратиться на вывоз строительного мусора.
Ходят разные истории о тех, кто купил недострой и вложил в него больше, чем довелось бы потратить на строительство с нуля. Строители же, с которыми говорили "Деньги", сошлись на том, что сметы в обоих случаях могут совпасть. Ну от них ничего другого мы и не услышали бы, наверное, -- они же лица заинтересованные.
Впрочем, не всегда недостроенный дом -- неудачное приобретение. Дизайнер Дмитрий в начале 2000-х годов закончил инженерно-строительный институт и решил "реанимировать" дачу, достроить которую у его родителей не хватило средств. По его словам, он поменял перекрытие и достроил мансардный этаж. "Отец явно контролировал строительство и не экономил на стройматериалах, поскольку даже после многих лет заброшенности кладка не потеряла своей прочности. Если бы была нормальная крыша, то делай внутренний ремонт, заезжай и живи", -- рассказывает Дмитрий.
А можем ли мы быть уверены в "истории" приобретаемого недостроя? Далеко не всегда. "При покупке недостроенного дома нужно получить точную информацию о состоянии выполненных работ на момент покупки. Исходя из этого можно точно подсчитать, сколько потребуется вложить средств для завершения строительства", -- подводит итоги президент компании Real Estate Solution Сергей Карамнов.
Тонкости сделки
Вообще-то, покупка недостроенного дома -- дело отнюдь не безобидное. Для того чтобы хоть как-то минимизировать риски, прежде всего следует удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка. И что сама земля имеет нужно целевое назначение -- под строительство. То есть надо ознакомиться с купчей на землю.
Кроме того, продавец обязан предъявить разрешение на строительство, которое является свидетельством того, что работы велись по проекту, а сам проект согласован с пожарной инспекцией и утвержден архитектором. Сия бумага, заверенная "мокрыми" печатями и подписями, и является подтверждением того, что дом -- не самострой и что потом не придется бегать по инстанциям, дабы узаконить стройку "задним числом".
В идеале, у собственника недостроенного дома должна быть и схема с перечнем работ, которые уже выполнены.
Что берем?!
Как гласит Гражданский кодекс, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А госрегистрации подлежат только уже построенные объекты. Поэтому владельцы недостроенных домов часто продают их как земельные участки со стройматериалами, а не как объекты незавершенного строительства. Ведь, согласно ГК Украины, до завершения строительства владелец недостроя является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе строительства дома. Юрист компании "Правовой альянс" Елена Миронюк отмечает, что при заключении договора купли--продажи важно, чтобы предметом договора был именно объект незавершенного строительства, а не материалы, которые использовались во время строительства. Это выгодно и самому продавцу, поскольку для оформления договора купли--продажи стройматериалов необходимо иметь документы, подтверждающие их происхождение, -- накладные, чеки. А они есть далеко не у всех.
"Продавец должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Это делается на основании документов, которые подтверждают право собственности на использование земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание незавершенного строительства", -- отмечает г-жа Миронюк. Впрочем, узаконивать дом придется и новому собственнику: после завершения строительных работ "хатынку" нужно будет зарегистрировать в БТИ.
Достраивать или нет?
Плюсы и минусы покупки недостроенного дома
За
-- Достроить дом иногда оказывается дешевле, чем строить с нуля
Против
-- Есть риск купить развалину и потратить на ее "реанимацию" гораздо больше ожидаемого
-- Есть риск купить недострой с плохой "историей"
-- Вряд ли удастся поэкспериментировать с архитектурными решениями
Решаемся?
Стоит ли вкладывать деньги в недостроенный объект?
1. Чтобы решить, вкладывать ли деньги в "коробку", следует определить, насколько стоимость недостроя и земельного участка ниже, чем у подобных объектов в этом районе. К примеру, если цена "коробки" такая же, как и дома без отделки, то ввязываться не стоит. Если же выбранные недострой и земельный участок дешевле подобных объектов примерно на 20--30%, можно переходить к пункту 2.
2. Определить степень готовности, качество возведенных стен, а также время начала строительства. Если дом начали строить пару лет назад и "выгнали" на 50--70%, то можно переходить к пункту 3. Если нет -- стоит крепко подумать перед принятием решения.
3. Пригласить архитектора, который может определить, сколько средств еще потребуется вложить, и оценить причины остановки строительства. Не всегда стройку "замораживают" по причине нехватки денег. Бывает, что работы останавливаются из-за допущенных по время проектирования и строительства ошибок. Если фатальных дефектов нет, можно перейти к пункту 4.
4. Изучить документы. Покупателю следует убедиться в легитимности начатых строительных работ, выяснить целевое назначение земельного участка, узнать, нет ли отягощающих обстоятельств и прочих "скелетов в шкафу". Если с документами все в порядке -- можно покупать.
ИТОГО: Покупать недостроенный дом не всегда выгодно -- расходы на завершение строительства могут оказаться такими же, как и при строительстве с нуля.
Где еще почитать
о строительстве дома:
www.sklad.in.ua
www.proxima.com.ua
www.rada.gov.ua
Строить самому или покупать готовый дом? 28.02.2008
В чем копить на дом 28.02.2008
Почем земля под Киевом 21.02.2008
Во сколько обойдется строительство собственного дома 29.03.2007
Сдаем в аренду загородный домик 24.01.2008
