Ни для кого не секрет, что большинство кредитов, которые не погашаются и были выданы еще в 2006-2008 годах, являются ипотечными и номинированы в иностранной валюте. Но Фонд умалчивает, что на самом деле физически невозможно обслужить валютный кредит при росте курса более чем в пять раз (с 2008 года, когда закончилось формирование портфеля будущих проблемных ипотечных кредитов – Ред.) и падении цен на ту же недвижимость.
Читай также: Сколько стоит трехкомнатная квартира в разных регионах Украины
В отличие от абсолютно бесполезной работы коллекторских компаний, большинство оставшихся в живых банков эффективнее работают с проблемными портфелями. В том их и отличие от сотрудников ФГВФЛ, которые абсолютно не заинтересованы в скорейшей и максимально выгодной для заемщиков продаже портфеля обанкротившихся банков.
За последние пять лет Фонд так и не предложил заемщикам проблемных банков мало-мальски приемлемые условия для реструктуризации кредитов и их погашения. Нет ни отсрочек, ни дисконтов, ни перевода в гривну, ни снижения процентной ставки, ни любых других предложений, позволяющих погасить кредит. ФГВФЛ даже разрывает те договоренности о реструктуризации кредитов, которые существовали в еще работающих банках и которые заемщики исполняли.
Как уже отмечалось, подавляющее большинство кредитов являются обеспеченными вполне ликвидной ипотекой. Но зачастую кредит, по которому ипотека превышает стоимость остатка, продают с дисконтом от 20% до 80% (очевидно – не самим заемщикам – Ред.), чем лишают получателей ипотечных кредитов возможности вернуть свои средства. И от неэффективной работы Фонда теряется до 80% средств, которые можно было бы получить при реальной работе с кредитным портфелем. Хотя для большинства заемщиков продажа их кредитов это единственный шанс сохранить недвижимость и вернуть кредит.
Как показывает практика, зачастую Фонд торгует кредитами по значительно заниженным ценам по отношению к залогам. Что касается покупателей, то ими в большинстве случаев являются физические лица, зарегистрированные на неподконтрольной Украине территории или в Крыму, а также небольшие финансовые компании, созданные специально для выкупа долгов.
Не стоит забывать, что на сегодня еще действует мораторий на взыскание предметов ипотеки по валютным кредитам и выселения собственников. Однако таких покупателей это не смущает. Сформировался уже целый пул нотариусов, переоформляющих право собственности на недвижимость и готовых закрыть глаза и на мораторий, и даже на существующие аресты и запреты по отчуждению и переоформлению недвижимости.
Таким образом, покупатели кредитов, обеспеченных ликвидной недвижимостью, заранее готовы на нарушение действующего законодательства и выкуп по бросовым ценам объектов ипотеки с целью дальнейшей перепродажи.
Есть, конечно, и покупатели кредитов, готовые работать с заемщиками, но их очень мало. Фактически это единственный шанс для заемщиков погасить кредит. Здесь возможны и рассрочки, а также значительные дисконты.
Также и сами заемщики могут выкупить свои кредиты с дисконтом у Фонда. Но подобные случаи чрезвычайно редки, поскольку у большинства попросту нет на это денег.
Читай также: Занизить не выйдет: украинцев заставят платить налоги по реальной стоимости недвижимости
Исходя из сформировавшейся практики, после продажи Фондом кредитов, существует несколько сценариев развития событий. Это оспаривание кредита, оспаривание поручительства, оспаривание ипотеки, оспаривание дальнейшей перепродажи кредита или оспаривание переоформления недвижимости.
Как уже сказано, лица выкупающие кредиты, в большинстве случаев переоформляют право собственности на ипотечное имущество на себя. И здесь все уже зависит от самого заемщика, готов он бороться за свои права или нет.
Если обратить внимание на судебную практику, то суды обычно удовлетворяют иски владельцев недвижимости, признавая недействительными внесудебное изменение права собственности и снятие бывших собственников с регистрации. К тому же, ВСУ уже принял несколько правовых позиций, указывающих на необходимость исключительно судебного решения о снятии с регистрации при внесудебном переоформлении недвижимости.
На мой взгляд, на фоне экономического кризиса, проводимой судебной реформы, отсутствия кредитования в стране подобные действия представителей ФГВФЛ по продаже активов очень больно ударят по банковскому рынку в первую очередь.
Банки не возобновят кредитование и еще долго не смогут найти клиентов на существующие процентные ставки при столь широком предложении залоговой недвижимости. Системная бездеятельность представителей Фонда вредит как непосредственно клиентам банков, так и в целом банковскому сектору, подрывая доверие к нему и сводя на нет возможность возврата средств из проблемных банков.
Старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры“
