Пожалуйста, вот несколько цифр к размышлению:
Читай также: В Украине растет средняя площадь квартир
- в Киеве в мае 2016 года продано 484 квартиры на вторичном рынке и 405 квартир - на первичном рынке куплено инвесторами;
- в апреле 2016 года число сделок на вторичном рынке составило 516, на первичном - 437.
- в марте 2016 года покупатели совершили 408 выгодных сделок в на вторичном рынке, а еще 379 квартир купили в строящихся домах. Это все по данным компании SV Development.
Читай также: Киевским застройщикам могут пересчитать размер паевого взноса
Риэлторы бодро рапортуют: налицо “дно” рынка, так как цены вроде бы стабильны, а число сделок растет.
На самом деле, дна нет. А есть “длинный овраг”. Посмотрим на интервале не 3 месяца, а два года.
Темпы продаж на вторичном рынке взлетели к середине 2014 года на волне оттока депозитов из банков и скупки квартир уехавшими из зоны АТО. Впрочем, даже в пиковый месяц(июнь-2014) число сделок на “вторичке” лишь сравнялось с докризисными показателями.
На первичном рынке активность на уровне около 600-800 сделок в месяц продержалась до конца 2014 года. Тоже на волне “перевложения” сбережений и покупки квартир уехавшими от войны. С той поры активность покупателей строящихся квартир колеблется в интервале около 250-400 сделок в месяц.
Читай также: Обзор киевского рынка недвижимости: Пустые ТРЦ и бум новостроек
На вторичном рынке цены фактических сделок(не путать с ценами предложения) стабилизировались в валюте с начала текущего года. Колебания цен в гривне довольно точно следуют за курсом гривны к доллару. Нынешнее снижение гривневых цен – отражение укрепления национальной валюты к доллару.
На первичном рынке по части цен налицо ползучий рост цен в гривне(инфляция издержек, никуда не денешься). Резервы для дальнейшего снижения цен на первичке? Они есть: если уменьшить коррупционные платежи, сократить легальные поборы в пользу города, упростить процедуру согласования землеотводов, проектов и т.п. И, конечно, если умерить аппетиты естественных монополистов.
Читай также: В Киеве дорожают квартиры в новостройках: названы цены
То есть цены относительно стабильны. Первичный рынок на застой будет явно реагировать оттоком капитала и сокращением предложения. Если мы увидим перекос по числу сделок в пользу вторичного рынка, то это будет означать, что таки да, девелоперы приняли решение свернуть активность. И даже начали это свое решение исполнять.
Следовательно, впереди не ожидается ни взлета цен, ни их провала. Ситуация будет балансировать в зоне застоя – с приливами и отливами предложений. Рынок все еще малоликвиден. На первичном рынке столицы выставлено на продажу примерно 2,5-3 тыс квартир, на вторичном – около 18-20 тыс квартир. Это означает, что в среднем сейчас строящаяся квартира “уходит” за 5-7 месяцев. Это вполне реальный срок. И он свидетельствует о том, что застройщики довольно точно подстраиваются по части темпов строительства под спрос со стороны платежеспособных покупателей.
Читай также: Как застройщики в Киеве наживаются на инвесторах - расследование
Судя по приведенным цифрам, квартира в существующем доме(вторичный рынок) продается минимум два года. А то и три. Что это значит? Да все то же – по реальным сделкам цены оказываются ниже на 15-20% ниже цен предложений. И такие объекты уходят за несколько месяцев максимум. Все остальное выставлено на полку по принципу “авось найдется лох, который купит”. Реальных цен там нет. А есть предложение к торгу – в лучшем случае.
По моему мнению, рост цен глобально возможен только после возвращения ипотечных кредитов. Хотя бы под ставку 10-13% годовых в гривне. Для этого нужен рост экономики на 4-5% в год и стабильность курса минимум в течение года-двух. Для этого нужно, чтобы учетная ставка НБУ оказалась ниже 7% годовых, тогда как с 24 июня – 16,5%, а 22% было еще в марте 2016 года, 30% было еще всего год назад.
Особняком – цены на качественное жилье в дорогих районах привлекательных городов(Киев, Одесса, Львов). Там предложение узкое. Там до сих пор жив рынок продавца – несмотря на снижение цен по сравнению с докризисными временами. Просто потому, что участков земли под застройку в таких районах почти не осталось. А те что есть – требуют дорогостоящих танцев вокруг их получения, перепрофилирования, а также согласования проектов и т.п.
Читай также: Александр Крамаренко: Все продано до нас или земля до востребования
Лично для меня вывод прост: если жить негде, а снимать сил нет, но деньги есть – я б купил квартиру. Вывод номер два: если жить негде, денег на оплату всей покупки нету, но есть минимум три четверти цены – подумал бы о частном займе и купил бы. Вывод номер три: если жить есть где, хочется вложить от 30-40 тыс долларов для получения дополнительного дохода, то крепко бы подумал над ликвидностью предлагаемых вариантов и возможностью получения дохода от сдачи квартиры. Если такая аренда принесет хотя бы 9% годовых в валюте относительно вложений в квартиру, купил бы. Если нет – то искал бы что-то интереснее. Но это лично моя точка зрения. Не более того. Потому что не “яма”, а “овраг”.
