Жительница Одесской области Катерина Гавриленко в феврале 2020 года начала поиск квартиры для своей дочери, которая заканчивает обучение в университете Одессы.
Об этом сообщают Деньги.
“Наших накоплений достаточно для оплаты 50 или даже 60% цены квартиры в Одессе, а вот как быть с остальными? В нескольких жилых комплексах, новостройках, нам предложили рассрочку на год с поквартальными взносами. Но это – слишком большая нагрузка на наш бюджет, поэтому я обратилась в банки, и чудо – сразу три банка дали добро на кредит. Сейчас наша заявка уже на стадии рассмотрения, ждем приглашения в банк для оформления кредита“, – рассказала г-жа Гавриленко. Она надеется выплатить кредит в течение двух-трех лет. “Может, даже быстрее, условия неплохие, да и радует, что удорожание квартиры не произойдет, как в случае с рассрочкой“, – отметила Катерина.
Читай также: Кабмин изменил порядок регистрации недвижимости: Что нужно знать
Действительно, в 2020 году банки улучшили условия ипотечного кредитования – снижается размер собственного взноса (теперь почти везде это – 20%, даже для первички), растет лояльность к документальному подтверждению платежеспособности (об этом далее). А ставки тем временем снижаются. На них оказывают влияние депозитные ставки, которые в последние месяцы снижены большинством банков до 9–14% годовых. Также повлияла учетная ставка НБУ (с 31 января – 11% годовых). Так какие же условия ипотечных кредитов в марте-2020, и что с рассрочками от застройщиков?
- Вторичка – на 20 лет
Кредиты на покупку готового жилья предлагают порядка десяти банков. Есть такие программы у Креди Агриколь Банка, Кредобанка, банка “Пивденный“, МТБ Банка, банка “Львив“ и банка “Глобус“, Мегабанка, Банка инвестиций и сбережений, у государственных Ощадбанка, Укргазбанка и ПриватБанка. Впрочем, сказать, что в 2020 году программ стало больше, нельзя, так как покинули ипотечный рынок Таскомбанк и Пиреус Банк, где больше не предлагаются ипотечные кредиты. Правда, заявил об ипотечных кредитах Правэкс-Банк.
Максимальный срок ипотеки во многих банках – 20 лет, в МТБ Банке готовы выдать заем на 15 лет, а в банке “Аркада“ – на 30 лет. Собственный взнос заемщика обычно на уровне 20%, хотя в Креди Агриколь Банке условия неизменны с 2019 года – минимум 50% стоимости жилья. Мегабанк, МТБ Банк, Банк инвестиций и сбережений и банк “Пивденный“ готовы кредитовать, если у заемщика есть 30% стоимости недвижимости.
Банки в 2020 году меняют условия ипотечных кредитов (многие с осени 2019 года) – снижают ставки. В среднем, ипотечные кредиты предлагают по ставке 15–20% годовых, что ниже на 2–4 п. п. по сравнению с серединой 2019 года.
Читай также: Смолий прогнозирует снижение ставки по ипотеке до 10%
Банки по-разному подходят к вопросу формирования ставки. Есть ставки фиксированные, тогда весь срок заемщик выплачивает одинаковую ставку по кредиту. Однако все чаще применяют банки плавающие ставки. Например, именно привязанные к индексу депозитов физлиц UIRD ставки (плавающие) – в программах ПриватБанка, Кредобанка, Креди Агриколь Банка и банка “Львив“. Обычно предлагается фиксированная на первый год, два или три года, после чего банк переводит заем на плавающую ставку. В основе такой ставки – UIRD по вкладам на три или двенадцать месяцев. Например, трехмесячный индекс использует Кредобанк, тогда как ПриватБанк – индекс депозитов физлиц на 12 месяцев. К индексу банком прибавляется маржа – 2,79–5% годовых. На самом деле, плавающая ставка выгодна сегодня, когда наблюдается резкое снижение ставок по депозитам, то есть ставка по ипотеке, если плавающая, тоже снижается. Однако в случае кризисных явлений в экономике, роста учетной ставки НБУ и прочих факторов ставки по вкладам могут пойти в рост, что также отразится на ставке по ипотечному кредиту.
Обычно ипотечные программы включают разовую комиссию за выдачу займа, которая составляет 0,5–3,5% суммы кредита. Есть и другие обязательные расходы заемщика при выплате кредита, например, страховые полисы. Одна из обязательных страховок – полис страхования недвижимости (цена – 0,25–0,5% стоимости жилья в год). Другая страховка – это полис страхования жизни заемщика (0,4–0,6% остатка кредита ежегодно). Некоторые банки могут добавить еще страхование от несчастного случая, но в большинстве банков такая страховка необязательна (только если сам клиент пожелает ее оформить).
- Въехать в новострой
Читай также: “Нужно наркотиками или оружием торговать“: Гончарук рассказал, как купить квартиру в кредит
Банки уделяют особое внимание своим программам с завтройщиками – регулярно заключают с теми новые соглашения, в рамках которых покупателям определенных ЖК предлагают специальные условия кредитования. Количество таких программ регулярно растет. Приобрести квартиру в новостройке предлагают ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, а также Кредобанк, банк “Глобус“, банк “Аркада“, банк “Пивденный“ и Кристалбанк.
Срок кредита на первичке такой же, как и для вторички, – 20 лет (только в банке “Аркада“ – 30 лет). Процентные ставки в рамках кредитных программ для покупки жилья в новых домах также снижаются, теперь они составляют от 5% годовых, а в среднем – 14–21% годовых.
Ставка привязана к первоначальному взносу и сроку выплаты, а также зависит от конкретной программы банка с застройщиком. Партнерских программ очень много.
Банк “Аркада“ предлагает кредиты на строящиеся и готовые квартиры в домах, которые возводят компании “Будэволюция“ и “Аркада-Строительство“. Банк “Глобус“ кредитует приобретение недвижимости в строящихся комплексах застройщиков “Интергал-Буд“, “Виктория“, Perfect Group, Novbud и других – комплексы расположены в Киеве, Хмельницком, Черновцах, Харькове, Днепре, Львове, Черкассах.
К примеру, Ощадбанк кредитует покупку квартир в комплексах компании KAN Development: срок – 20 лет, взнос – от 25%, а ставка – 18,99% годовых.
Читай также: Приватбанк снизил ставки по ипотечным кредитам
Много партнеров-застройщиков у государственного Укргазбанка (более 30 компаний). Банк кредитует покупку жилья в домах, которые возводят компании “Интергал-Буд“, “Киевгорстрой“, “Завод Ковальской“, “Сумбуд“, “Трест Житлобуд-1“, “Житлобуд-2“, “ЗИМ Кэпитал Груп“ и другие. Нет больше в банках (в том числе в Укргазбанке) программы кредитования покупки квартир в комплексах компании “Укрбуд“. Напомним, компания с прошлого года испытывала финансовые проблемы, из-за чего строительство всех объектов в декабре-2019 было остановлено, теперь строящиеся комплексы будет достраивать ХК “Киевгорстрой“ (всего 23 ЖК).
Условия ипотечных кредитов в банках отличаются, в зависимости от конкретного застройщика и даже определенного ЖК. Например, программа кредитования квартир компании “Киевгорстрой“ совместно с Кристалбанком предполагает несколько программ – со взносом 30% и 50%, на срок 20 лет и на срок 12 месяцев. В рамках программы на 12 месяцев со взносом 50% ставка – 5% годовых. В рамках программы со взносом 30% и сроком 20 лет ставка в первые два года – 13% годовых, а затем – 22% годовых. По программе Укргазбанка и компании “Житлобуд-2“ покупатель вносит 30% собственных средств, срок кредита – 20 лет, ставка в первый год – 8,5% годовых, а далее – 15,7% годовых.
- Если 200 тысяч
Читай также: Квартиры на первичном рынке могут значительно подорожать
Если для покупки квартиры необходима небольшая сумма (порядка 100–200 тыс. грн.), можно обратиться в банк за беззалоговым кредитом. Кэш-кредиты в марте 2020-го предлагают ОТП Банк, УкрСиббанк, Альфа-Банк, ПУМБ, Креди Агриколь Банк, Идея Банк, Мегабанк, Форвард Банк. Впрочем, быстро и без справки о доходах получить можно лишь сумму порядка 30–75 тыс. грн. А если нужно больше, придется собрать документы о собственных доходах. Для получения беззалогового кредита необходим паспорт, справка о присвоении ИНН, справка с места работы о ежемесячных доходах на бланке компании (или же выписки со счетов и декларации в случае, если получает заем частный предприниматель). Иногда банк может попросить дополнительные данные о доходах (выписки с карточных счетов, данные об автомобиле, недвижимости). Реже в банке попросят дополнительно данные о депозитных и карточных счетах, а также о недвижимости и автомобилях клиента. Процентные ставки по кэш-кредитам хоть и не растут, но и не особо радуют. Номинальная ставка устанавливается банком на уровне 10–15% годовых. Также есть ежемесячная комиссия – 0,85–3,5% суммы кредита. Итоговая реальная ставка – 44–78% годовых и более. Использовать кэш-кредит для покупки недвижимости есть смысл, чтобы быстро закрыть вопрос с приобретением квартиры (когда не хватает небольшой суммы), а выплата займа возможна в течение максимум одного года. Ведь переплата по кредиту наличными при выплате в течение трех лет составляет более 110%.
- Нужно соответствовать?
Банки в марте 2020-го не снижают свои требования к заемщикам. Это означает, что клиентам, которые подают заявки на получение ипотеки, нужно быть готовыми показать все свои официальные и не очень доходы, иначе в выдаче кредита откажут. Перво-наперво нужна не только справка с места работы о полученном в течение предыдущих 12 месяцев доходах, но и выписки с карточных и депозитных счетов, документы о существующей во владении недвижимости и автомобилях, подтверждение о полученном доходе от аренды недвижимости (то же – относительно роялти или дивидендов).
Частных предпринимателей банки попросят показать налоговую декларацию за предыдущий год, а также выписку из Единого реестра предпринимателей (ЕГРПОУ). Банки рассчитывают платежеспособность заемщика по его доходам и расходам. Если у заемщика есть на содержании дети, банк учитывает это обстоятельство, а значит, получаемого дохода должно быть достаточно и на содержание детей, и на оплату кредита. Стандартная формула: ежемесячные расходы на выплату займа должны быть не выше 50% всего получаемого заемщиком дохода в месяц. Например, если платеж по кредиту в месяц – 9,5 тыс. грн., подтвержденные доходы клиента должны быть порядка 20 тыс. грн.
Читай также: Какие квартиры самые популярные среди украинцев
В некоторых банках говорят, что готовы учесть и косвенные данные о доходах (все же в Украине большая часть экономики – в тени, и банкам это известно). Однако в основе решения о выдаче займа все же будут данные официальные.
Кроме платежеспособности, банки также обращают внимание на кредитную историю клиента. Если у потенциального заемщика есть невыплаченные кредиты в других банках, понадобится справка из тех банков с данными об остатке. Если в кредитном бюро есть данные о просроченных кредитах или и вовсе невыплаченных, банки вряд ли согласятся взять на себя риски и выдать большой кредит клиенту с негативной кредитной историей.
- Рассрочка на три года
Читай также: Стоимость жилья увеличится, если запустят ипотеку, - эксперт
Не только банки помогают купить недвижимость тем, у кого нет всей суммы для ее стопроцентной оплаты. Сами застройщики часто предлагают собственные программы рассрочки. Есть рассрочка у таких компаний как “Киевгорстрой“, “Интергал-Буд“, UDP, KAN Development и других. Минимальный собственный взнос в рамках программ –30–40% (реже 50%). Многие компании делают разбивку платежей до окончания строительства жилого комплекса (до сдачи в эксплуатацию), но в 2019 году появилось много предложений рассрочки на два и даже на три года, то есть когда комплекс уже построен. В отличие от кредитных программ, где заемщик доказывает свою платежеспособность, программа рассрочки не требует никаких данных о доходах покупателей. Потому что право собственности на объект изначально принадлежит строительной компании, и переход этого права у нотариуса произойдет только после выплаты всего долга по рассрочке. Это означает, что, в случае невыплаты рассрочки, у застройщика есть право (причем законное) продать квартиру повторно (то есть должники лишаются своей приобретенной, но не выплаченной до конца недвижимости). Впрочем, происходит это нечасто, обычно компании-застройщики могут реструктурировать долг, смягчить график его погашения, чтобы покупатель все же расплатился по рассрочке. Из интересных нюансов рассрочки – все чаще компании отказываются от привязки стоимости метра к курсу доллара, что связано с укреплением гривны. Если же такая привязка есть, то компании могут зафиксировать индексацию к курсу исключительно в случае девальвации (то есть в таком случае укрепление гривны никак не повлияет на платежи, зато девальвация сделает стоимость квартиры больше).
В условиях рассрочки также может быть пересмотр цены квадратного метра раз в два или три месяца. В таком случае идет постепенное удорожание купленной квартиры (на 15–25%).
Кроме потерь на росте стоимости метра, покупателям в рассрочку стоит быть готовыми к процентным выплатам – после окончания строительства многие компании вводят оплату рассрочки в пределах 5–10% годовых.
Наталия Богута
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
