С начала октября цены на квартиры в новостройках практически не изменились. Например, по данным lun.ua, средняя цена квадратного метра в гривне в столичных высотках выросла на 1,5%, в долларах цена вообще не изменилась. В Одессе жилье в строящихся домах в гривне подорожало на 3%, в долларовом эквиваленте – на 1,3%, во Львове стоимость квартир в гривне увеличилась на 2,3%, в долларах осталась неизменной.
В итоге в Киеве минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке в ноябре составляла 16–17 тыс. грн., в городах-миллионниках – 14–15 тыс. грн.
Происходит ровным счетом то, что и обещали застройщики. Основной ценовой всплеск уже позади. Напомним, что с начала 2020 года цены на первичном рынке в Киеве и других крупных городах выросли на 10–15%. В некоторых областных центрах рост превысил 20% (см. график).
В итоге, к октябрю первичный рынок практически полностью отыграл заморозку цен на время карантина, и девелоперы до конца года будут неспешно подтягивать стоимость квадратных метров к справедливой (по их мнению) отметке.
Эконом – держится, премиум – дорожает
Прогнозы, которые озвучивали «Деньгам» эксперты еще в сентябре-октябре, пока не меняются. В ноябре-декабре стоимость квадратных метров в строящихся жилых комплексах увеличится еще на 3–5%. Поднимать цены будут, в основном, те застройщики, у которых есть дисбаланс между себестоимостью строительства и стоимостью «квадрата». Кроме того, пересмотр цен связан с их коррекцией на девальвацию гривны, которая, как известно, влияет на рынок недвижимости с опозданием в месяц-полтора. Учитывая, что за сентябрь-октябрь гривна по отношению к доллару ослабла на 3,5%, это падение курса будет заложено в стоимость квадратного метра.
Впрочем, динамика цен, в зависимости от сегмента жилья, неравномерная. Наименьшими темпами дорожают квартиры в ЖК эконом-класса. Покупатели такого жилья очень чувствительны к любым движениям, поэтому застройщики с ценниками играются очень осторожно. К тому же, эконом-класс по стоимости вплотную приблизился к комфорт-классу. Разрыв минимальный, в пределах 2–3 тыс. грн. за квадратный метр.
Это означает, что разница в стоимости однокомнатной квартиры в экономе и комфорте – 100–120 тыс. грн. При этом по своим характеристикам комфорт несравнимо лучше (качественные строительные и отделочные материалы, продуманные планировки, развитая придомовая территория). Подорожание в эконом-классе может привести к тому, что продажи квартир в этом сегменте вообще остановятся.
Комфорт дорожает более ощутимо. В отдельных проектах рост цен до конца года может составить 6–7%. Именно в комфорт-классе сконцентрирован сейчас основной спрос. Это раз. И два: комплексы такого плана обладают крайне востребованными сейчас характеристиками с точки зрения организации личного пространства и удаленной работы. Застройщики быстро это поняли и на разный лад обыгрывают «фишки» своих ЖК, используя их как аргумент в пользу повышения цены.
Жилье бизнес-класса и премиального уровня до конца 2020 года может подорожать на 8–10%. Это связано, в первую очередь, с тем, что в таких проектах девелоперы используют импортные строительные материалы, стоимость которых привязана к валютному курсу. Вдобавок к этому новых объектов крайне мало. Например, на весь Киев – 90 ЖК бизнес-класса (25% всех новостроек) и около 30 ЖК премиум-класса (менее 10% рынка нового жилья). И чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем выше стоимость. Да еще и объем предложения постепенно сокращается, что подогревает рост цен.
Заморозили надолго
Тем временем, покупатели квартир в проблемных ЖК пытаются отвоевывать свои права. Главная болевая точка рынка на данный момент – лопнувший банк «Аркада» и почти 40 домов, которые не успели достроить связанные с ним компании.
11 ноября Хозяйственный суд Киева провел заседание по делу № 910/14860/20, которое касается смены управляющего фонда финансирования строительства «Эврика» с банка «Аркада» на финансовую компанию «Гарант Капитал». ФФС «Эврика» аккумулировал деньги на строительство ЖК «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах». Тем не менее, рассмотрения вопроса по сути не было, и суд взял перерыв до 10 декабря.
Строительная компания Киевгорстрой, которой мэр Киева Виталий Кличко еще в конце августа поручил провести аудит жилых комплексов «Аркады», до сих пор его не завершила. По информации «Денег», результаты аудита Киевгорстрой огласит только после 20 ноября. Видимо, ситуация оказалась даже сложнее ожидаемого.
В то же время, Киевгорстрой постепенно достраивает объекты еще одного банкрота – компании «Укрбуд». 11 ноября Киевгорстрой сообщил о том, что уже полностью введен в эксплуатацию ЖК «Пектораль» в Святошинском районе Киева. Его застройщик принял в управление от строительной компании «Укрбуд Девелопмент». Первые две секции этого жилого комплекса Киевгорстрой ввел в эксплуатацию еще во втором квартале 2020 года.
В начале ноября НАБУ открыло уголовное производство по факту возможного присвоения государственных средств должностными лицами Министерства обороны при заключении договоров с Укрбудом о строительстве жилья для военнослужащих. Речь идет о комплексах по ул. Михаила Максимова и ул. Бориспольской в Киеве.
При этом Максим Микитась, бывший совладелец Укрбуда, через Высший антикоррупционный суд добился снижения залога на 19,5 млн. грн. – до 80,5 млн. грн. Ранее, 2 октября 2020 года, суд продлил Микитасю срок меры пресечения в виде содержания под стражей до 30 ноября 2020 года либо с альтернативой в виде залога в размере 100 млн. грн.
Вторичка оживает
Цены на жилье на вторичном рынке растут вслед за первичным, но гораздо медленнее. С ноября 2019-го по ноябрь 2020 года стоимость квадратного метра в долларовом эквиваленте в Киеве и миллионниках выросла где-то на 4% (см. график) и находится в пределах 500–1650 долл., в зависимости от города, района, года постройки дома и состояния квартиры.
Риэлторы уверяют, что рост цен на вторичке практически исчерпан. Колебания если и будут, то совсем незначительные. Дальнейшее повышение стоимости квартир может привести к падению спроса, который и так не вернулся на докарантинные значения. К ноябрю 2020 года объем сделок достиг 70–80% числа сделок, проведенных в ноябре 2019 года.
Но продавцы на вторичном рынке недостатка в покупателях не испытывают. Потому что после летнего скандала вокруг «Аркады» многие инвесторы осторожничают и не рискуют связываться с недостроями. Они предпочитают переплатить 25–30% и взять квартиру в полностью готовом доме. Тем более что жилья в недавно построенных ЖК как с ремонтом, так и без него, в избытке.
С одной стороны, это хорошо, так как есть из чего выбирать. С другой – продавцы идут на торг очень тяжело. Они упираются и не хотят быстро уступать в цене, потому что видят заметный переток спроса с первички. Так что сбить можно максимум 2–3%. И то не всегда.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
