Цены на жилье на первичном рынке Киева начинаются с отметки 21–22 тыс. грн. за квадратный метр. То есть на покупку квартиры площадью 40 кв. м необходимо потратить порядка 850–900 тыс. грн., или 31–33 тыс. долл. На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра – под 30 тыс. грн. И даже если приобретать далеко не самое свежее жилье, скажем, квартиру в доме 1990-х годов постройки площадью 35 кв. м, это все равно потянет под миллион гривен, или почти 40 тыс. долл.
Что делать с недвижимостью потом? Первый путь – перепродажа с прибылью. Но такая схема сполна работает только в случае с покупкой первички. Конечно, можно попытаться купить квартиру где-нибудь в центральной части города в доме сталинских времен, сделать там шикарный ремонт и сбыть с хорошим наваром. Но эта экзотика по карману единицам. На Крещатике в Киеве даже в самом плохоньком состоянии квартиры стоят по 3–3,5 тыс. долл./кв. м. Немыслимые деньги как для отечественного рынка.
Другое дело, если купить квартиру в строящемся доме и перепродать ее после ввода в эксплуатацию. Тогда даже в течение двух-трех лет можно рассчитывать на 30–35% роста в цене. Для этой цели наиболее подходит жилье комфорт-класса в ЖК комплексной застройки. Как говорят агенты по недвижимости, более 50% сделок в недавно построенных объектах заключается именно с такими квартирами.
Первичное жилье выбирать нужно очень осторожно. Пандемия изрядно потрепала застройщиков, и высока вероятность, что строительство может сильно затянуться. В таком случае квартира превратится в мертвый актив, на который будет очень сложно найти покупателя. Ждать ввода в эксплуатацию? Удлинение срока строительства откусывает колоссальные куски от заработка, так как замораживает вложения на незапланированный срок.
Если идти на вторичный рынок, то там по-прежнему самая рабочая схема –покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Правда, за 2021 год потенциальная доходность подобных вложений снизилась – с 10–12% годовых – до 8–10% годовых. Это произошло из-за того, что цены на квартиры выросли больше, чем арендная плата. Срок окупаемости инвестиций увеличился до 9–10 лет аренды в миллионниках и до 12–13 лет – в городах поменьше.
Но и 10% в год – это неплохо. Тем более, что полученный от аренды доход в будущем можно реинвестировать в покупку новых объектов и формировать более разномастный портфель недвижимости. Но, кстати, падение доходности от сдачи в аренду – верный сигнал того, что возможна коррекция цен на недвижимость или, как минимум, их стабилизация на нынешних уровнях.
Ранее мы писали о том, что в Украине в 2022 году начнется масштабная реформа ЖКХ.
