Отовсюду сигналы о том, что спрос на готовое жилье в 2021 году по сравнению с 2020 годом оказался раза в полтора выше. Разумеется, не повсеместно, хотя в Киеве и в городах-миллионниках тенденция именно такова. Соответственно, росли и цены, но скорость подорожания сильно зависела от состояния объектов и их расположения. То есть темпы роста цен были крайне неоднородны.
Несмотря на обширный выбор строящихся квартир, многие предпочитают покупать на вторичном рынке. Прежде всего, из соображений безопасности и предсказуемости. Это – полностью готовое жилье, в которое можно въехать сразу после сделки, если, конечно, нет претензий к интерьеру и намерения оформить его по собственному вкусу. И никаких рисков ввязаться в проблемную стройку. Кроме того, у покупателя есть возможность выбрать и квартиру без отделки (таких вариантов полно в недавно сданных домах) либо же поискать жилье с готовым ремонтом, чтоб не прилагать дополнительных усилий. Также квартиры на вторичке отлично подходят для пассивного заработка. Купил, освежил отделку, завез мебель, и можно сразу сдавать в аренду.
Почему дорожают квартиры на вторичном рынке в Украине
Как и на первичном рынке, рост цен на жилье от хозяев – неравномерный. «Квартиры в домах возрастом до 20 лет за 10 месяцев 2021 года выросли в цене на 10–15%. Жилье в «царских» домах и сталинках подорожало на 5–10%, а остальное жилье – на 3–5%», – рассказывает Михаил Артюхов, специалист международной сети RE/MAX.
Впрочем, есть объекты, в которых стоимость квартир с начала 2021 года подскочила на 25–30%. Это – дома, которые введены в эксплуатацию в 2019–2020 годах, и которые находятся в районах, где превалирует изношенный жилой фонд, и сформировался дефицит нового жилья.
Что касается старых домов в аварийном состоянии, с устаревшими планировками (всякие малосемейки с гостинками), и у них неудобное расположение (вдали от метро, на окраине города и т. д.), то там цены с начала года упали на 5–10%.
Кстати, если говорить о стоимости жилья в долларовом эквиваленте, то ситуация для покупателей более благоприятная. Цены за январь–октябрь выросли не так ощутимо, как в гривне, а всего лишь в пределах 3–5% в Киеве и на 2–3% – в других крупных городах, потому что гривна укреплялась.
Статистика продаж квартир на вторичном рынке Украины
По словам риелторов, с конца лета 2021 года сделок с жильем на вторичном рынке состоялось на 40–50% больше, чем годом ранее.
Основной спрос сконцентрирован в сегменте жилья, срок эксплуатации которого не превышает 15–20 лет. То есть это – сравнительно новые (по меркам рынка недвижимости) дома, которые построены после 2000 года. Причем, спрос настолько высок, что найти достойную квартиру под свои требования очень непросто.
«Ранее по заявке клиента мы могли предложить 20–30 вариантов. Сегодня по некоторым запросам даже 2–3 квартиры сложно подыскать. Выбор у покупателя крайне скудный», – уверяет Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис».
Из-за сокращения предложения активность покупателей к октябрю слегка стухла. Как рассказывают специалисты Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), темп покупок в Киеве и миллионниках просел где-то на 5–10%. Но не вернулся к прошлогодним уровням.
Свою лепту в рынок вносят не только покупатели, которые ищут квартиру для себя, чтобы в ней жить, а и спекулянты. Правда, по сравнению с первичным рынком, доля спекулятивных сделок на вторичном вдвое ниже – в пределах 20%. И для перепродажи с целью навара вторичное жилье почти никто не покупает. Только отдельные сделки с квартирами в новостройках без отделки, чтобы сделать там ремонт и продать потом квартиру с наценкой.
Поэтому в большинстве своем приобретение квартиры – для заработка, ради сдачи ее в аренду. Тем более что съемное жилье с начала 2021 года тоже прибавило в цене (см. табл.) после проседания в 2020 году. Но покупка вторички для аренды выгодна разве только в столице и самых крупных городах, потому что срок возврата такого вложения – от 9–10 лет.
Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке в Украине
Торговаться можно, но сложно. Учитывая тот факт, что выбор жилья на вторичном рынке довольно скуден, продавцы не отличаются уступчивостью. Чтобы сбить цену, нужны веские аргументы со стороны покупателя.
Основные поводы для торга особо не меняются. Прежде всего, это несоответствие реального состояния жилья тому, что написано в объявлении, или какие-то серьезные недостатки, обнаруженные при осмотре квартиры: вид на мусорную свалку из окна, неблагополучные соседи, слабый напор воды в ванной и т. д.
Также основанием для скидки могут быть юридические проблемы с недвижимостью в прошлом. Например, квартира находилась в налоговом залоге, и была арестована. Либо же ее продавал банк через аукцион как обеспечение по проблемному кредиту.
Стоит торговаться и в том случае, когда цена откровенно завышена по сравнению с аналогичными предложениями в этом же районе. А еще продавец неизбежно сдастся перед напором покупателя, если рядом с его квартирой строится новый современный комплекс, где квадратный метр со старта стоит ощутимо дешевле.
Продавцы уступают 3–5%, на 7% – это максимум. На большую скидку рассчитывать особо не стоит. «Иногда в процессе торга цена вырастает, особенно если на квартиру большой спрос, и в окрестностях нет подобных предложений. Вообще, по нашим оценкам, две сделки из 10 заключаются с минимальным торгом, две – с ростом цены, а остальные без торга», – приводит пример Андрей Романов.
Ипотека в Украине – слишком не разгонишься
Банки кредитуют покупку жилья не очень охотно. И ставки по ипотеке, с учетом сопутствующих затрат и комиссий, все еще высоки, до 20–25%. Не разгонишься. Если на первичном рынке в качестве альтернативы ипотеке можно рассмотреть рассрочку от застройщика, то на вторичном остается только льготная программа от государства под 7%. Но у льготной программы масса ограничений. И она доступна далеко не всем.
Правда, 21 октября Кабинет Министров внес изменения в условия этой программы, благодаря чему она стала все же более доступной.
Во-первых, максимальный возраст жилья в Киеве и областных центрах увеличен с трех до 10 лет. За пределами крупных городов ограничения на срок эксплуатации недвижимости, которая приобретается в ипотеку, и вовсе сняты. Стал выше лимит возможного превышения площади предмета ипотеки с 20% до 40% нормативной площади, которую заемщик оплачивает самостоятельно.
Максимальная сумма ипотечного кредита, ставку по которому компенсирует государство, 2 млн. грн., предельный срок – 20 лет, минимальный стартовый взнос – 15% стоимости жилья.
По состоянию на 3 ноября банки – участники программы (их 16) выдали 1000 таких кредитов на сумму 864 млн. грн. Всего банки получили 1240 заявок на сумму 1,4 млрд. грн.
Впрочем, не стоит забывать, что, кроме базовых условий кредитования, банки могут предъявлять к клиентам собственные требования. К их платежеспособности и уровню дохода, к размеру стартового взноса, а также применять штрафные санкции в виде повышенного до уровня 12% ставки и взимать разовую комиссию до 0,5% суммы кредита.
Ранее мы писали о том, что нужно знать о переуступке недвижимости в Украине.
