Цены на недвижимость не сбавляют темпы роста. Но наиболее дорожает жилье по-прежнему в столице, в то время как в городах-миллионниках и в других областных центрах этот тренд не настолько ощутим.
Такое чувство, что застройщики окончательно отпустили тормоза и разгоняют цены на первичном рынке, пользуясь тем, что спрос на недвижимость не падает. И еще они радуются сосредоточению этого спроса на столице, где успели начать и даже во многих случаях закончить больше жилых комплексов, чем во всех остальных крупных городах вместе взятых.
Вот и данные Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), говорят о том, что в 2021 году спрос на первичке стабильно растет, в среднем на 3% ежемесячно.
Причем, по оценкам девелоперов почти половину сделок с квартирами в новостройках заключают спекулянты. «С начала года мы наблюдаем стабильный рост числа инвестиционных сделок, которые в общей структуре спроса занимают порядка 40%», – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании Интергал-Буд. В числе таких «инвесторов» есть даже предприниматели, которые пытаются компенсировать потери, связанные с пандемией, и запасаются недвижимостью.
Подгоняют спрос и опасения дальновидных отечественных инвесторов падение доходности депозитов, перспективы введения драконовской схемы налогообложения на рынке недвижимости, стремительный ценовой галоп у коммодитис (сырьевые товары) на внешних рынках, от которого будет зависеть и себестоимость строительства. Все эти факторы в столбик складывают и потенциальные покупатели, и застройщики. И ценовая гонка продолжается.
![](https://dengi.ua/i/52/54/70/4/5254704/gallery/2b30ba77f7fd82e15cdf72747e11969e-quality_75Xresize_1Xallow_enlarge_0Xw_700Xh_0.jpg)
Цены на квартиры в Киеве стремительно растут
По данным lun.ua, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в июле обновила новый рекорд и достигла почти 32 тыс. грн. Это на 3,6% больше, чем в июне. Минимальная цена не изменилась и осталась на уровне 21,5 тыс. грн. В долларах средняя стоимость «квадрата» составила 1190 долл., что на 5,3% больше, чем в июне. Минимальная цена квадратного метра в твердой валюте зафиксировалась пока на отметке 790 долл.
За пределами Киева цены на жилье растут медленнее. Во Львове, Одессе, Харькове и Днепре средняя стоимость квадратного метра за июль увеличилась на 1–2% и топчется у границы 20 тыс. грн. Минимальные цены на первичном рынке в миллионниках по-прежнему приближены к 13–15 тыс. грн. В валютном эквиваленте стоимость квадратного метра в упомянутых городах в июле выросла где-то на 1%.
Несмотря на то, что валютный курс в целом стабилен, а гривна даже укрепляется (стр. 24), цены на недвижимость увеличиваются на фоне раскручивания инфляции, роста цен производителей (+2,6% в июле) и сокращения предложения жилья, что приводит к удорожанию средней цены квадратного метра.
В июне, правда, индекс строительства жилья по отношению к маю составил 105% и к июню 2020 года – 124%. Но не стоит забывать, что в мае были длинные праздники, а в июне 2020 года вообще до 50% строек находилось в замороженном состоянии.
Так что более показательными будут данные за третий квартал, которые уже позволят спрогнозировать, смогут или нет застройщики выйти на объем строительства 2019 года.
Цены на квартиры в новостройках тоже стремятся вверх
За январь–июль 2021 года цены на новое жилье выросли в гривне на 10–15%, в некоторых объектах – до 20–25%. В долларах диапазон роста цен составляет 8–10%. Само собой, это очень приблизительные оценки, которые сильно зависят от проекта, его класса и степени готовности.
«К концу первого полугодия 2021 года цены по классам выросли на 20% в экономе, до 15% – в комфорте и на 22% – в бизнес-классе», – рассказывает Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины, которая представляет застройщиков.
Кроме того, увеличивается разрыв в ценах, особенно в сегменте бюджетного жилья. По данным АСНУ, разница в стоимости квадратного метра между эконом- и комфорт-классом достигает 20%, между комфорт+ и бизнес-классом – до 15%, а между бизнесом и премиум – около 20%. То есть эконом-класс остался, по сути, на задворках, так как комфорт обрастает все большим количеством преимуществ для покупателей и становится все дороже.
Премиум уходит в отрыв в верхний ценовой сегмент за счет импортных строительных материалов, нестандартных решений по отделке ну и в принципе, благодаря статусности.
Во втором полугодии рост цен на новое жилье может составить еще порядка 8–10%, максимум – 15%. То есть все в пределах тех прогнозов, которые застройщики озвучивают с весны. «До конца года потенциал роста средневзвешенных цен остается на уровне 15% под воздействием инфляционных опасений, увеличения спроса и роста себестоимости», – считает Анна Лаевская.
![](https://dengi.ua/i/52/54/70/4/5254704/gallery/9723e7db9d00212d5811b64c5e9ecc07-quality_75Xresize_1Xallow_enlarge_0Xw_700Xh_0.jpg)
Сколько ипотечников в Украине
Нельзя отрицать тот факт, что на рост цен влияет и льготная ипотека под 7%, которая подстегивает спрос на недвижимость. По данным Министерства финансов, к началу августа банки – участники этой программы выдали 648 кредитов более чем на полмиллиарда гривен. Доля сделок с квартирами на первичном рынке составила 21%, на вторичном – 79%. Всего банки получили 987 заявок от заемщиков на общую сумму 849 млн. грн. Этот приток денег не изменил пока ситуацию кардинально, тоже вносит свою лепту в разогрев рынка недвижимости.
Наибольшее число кредитов оформили жители Киева (34%), Киевской области (31%), Харьковской и Львовской областей (по 6%).
Причем, Кабинет Министров намерен увеличить финансирование программы льготной ипотеки. 4 августа правительство приняло решение за счет выпуска облигаций внутреннего госсзайма (ОВГЗ) на сумму 20 млрд. грн. докапитализировать Украинскую финансовую жилищную компанию, которая создана для распределения ипотечных ресурсов.
Если же говорить в целом о рынке ипотечного кредитования, то по данным Национального банка за первое полугодие 2021 года украинские банки выдали 4652 ипотечных кредита, что в 2,5 раза больше по сравнению с первым полугодием 2020 года.
При этом, большую часть кредитов оформляют покупатели вторичного жилья. Доля таких займов – 90%. Все потому, что практически у всех застройщиков есть рассрочки на покупку жилья, которые в большинстве случаев выгоднее, чем ипотечный кредит. Можно внести 20–30% стоимости квартиры и выплачивать оставшуюся сумму в течение двух-трех лет.
К тому же, среднерыночные ставки по ипотеке все еще завышены. Как подсчитал Нацбанк, средневзвешенная эффективная ставка ипотечного кредита в июне составила 17,3% на первичном и 13,2% – на вторичном рынке.
За сколько окупится квартира под аренду на вторичном рынке в Киеве
Кстати, а что там с квартирами от хозяев? Цены тоже ползут вверх. По данным SV Development, за месяц, с середины июля по середину августа жилье «с пробегом» в долларовом эквиваленте подорожало на 0,2–0,5%. С начала года стоимость квартир подросла на 3–5%. Но, опять же, не забываем, что это все очень на вскидку. В некоторых домах жилье дорожало на 7–8%, а то и больше. Такая ситуация часто встречается в районах, где дефицит качественного жилья. Условно говоря, 100 «хрущевок» и два дома возрастом до 10 лет – и спрос фокусируется, конечно, на более современных квартирах.
Продавцы вошли во вкус, поскольку спрос с первичного рынка частично перетекает на рынок вторичный. Большой популярностью пользуются квартиры в уже построенных домах, но без ремонта. Ими интересуются покупатели, которые не хотят замораживать деньги в строящемся объекте и согласны переплатить, чтобы купить уже готовое жилье, которое можно быстро отремонтировать под свой вкус – для себя или для сдачи в аренду.
Агенты по недвижимости считают, что цены на вторичном рынке до конца года вырастут еще на 3–5%. Другой вопрос, что этот рост ничем не обоснован, кроме как инерцией, которую вторичному рынку придает первичный, и жадностью продавцов. А значит, осенью и зимой, когда в продажу выплеснется новая порция жилья, мы вполне можем увидеть щедрые скидки от продавцов, которые будут пытаться удержать покупателей.
Скорее всего, ценовое ралли предстоит и на рынке арендованного жилья. После того, как в 2020 году стоимость аренды обвалилась вместе с падением спроса, с начала 2021 года ставки выросли на 5–15%. Что интересно, буквально разлетаются малогабаритные квартиры в объектах старой застройки, которые расположены вблизи станций метро или транспортных узлов. Риелторы объясняют это тем, что арендаторы стали экономить и выбирают жилье попроще.
По оценкам АСНУ, к концу 2021 года стоимость аренды может вырасти, в среднем, еще на 10–15% и вернется к показателям 2019 года. Но это при условии, что страну не накроет новая ковидная волна, которая обрушит спрос на рынке жилья.
![](https://dengi.ua/i/52/54/70/4/5254704/gallery/9aeb3790cc5df895d4f088f7bf34a6fc-quality_75Xresize_1Xallow_enlarge_0Xw_700Xh_0.jpg)
Ранее эксперт спрогнозировал новый скачок цен на недвижимость. По его мнению, повысится стоимость аренды в связи с удорожанием коммунальных услуг.