Цены на недвижимость не сбавляют темпы роста. Но наиболее дорожает жилье по-прежнему в столице, в то время как в городах-миллионниках и в других областных центрах этот тренд не настолько ощутим.
Такое чувство, что застройщики окончательно отпустили тормоза и разгоняют цены на первичном рынке, пользуясь тем, что спрос на недвижимость не падает. И еще они радуются сосредоточению этого спроса на столице, где успели начать и даже во многих случаях закончить больше жилых комплексов, чем во всех остальных крупных городах вместе взятых.
Вот и данные Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), говорят о том, что в 2021 году спрос на первичке стабильно растет, в среднем на 3% ежемесячно.
Причем, по оценкам девелоперов почти половину сделок с квартирами в новостройках заключают спекулянты. «С начала года мы наблюдаем стабильный рост числа инвестиционных сделок, которые в общей структуре спроса занимают порядка 40%», – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании Интергал-Буд. В числе таких «инвесторов» есть даже предприниматели, которые пытаются компенсировать потери, связанные с пандемией, и запасаются недвижимостью.
Подгоняют спрос и опасения дальновидных отечественных инвесторов падение доходности депозитов, перспективы введения драконовской схемы налогообложения на рынке недвижимости, стремительный ценовой галоп у коммодитис (сырьевые товары) на внешних рынках, от которого будет зависеть и себестоимость строительства. Все эти факторы в столбик складывают и потенциальные покупатели, и застройщики. И ценовая гонка продолжается.
Цены на квартиры в Киеве стремительно растут
По данным lun.ua, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в июле обновила новый рекорд и достигла почти 32 тыс. грн. Это на 3,6% больше, чем в июне. Минимальная цена не изменилась и осталась на уровне 21,5 тыс. грн. В долларах средняя стоимость «квадрата» составила 1190 долл., что на 5,3% больше, чем в июне. Минимальная цена квадратного метра в твердой валюте зафиксировалась пока на отметке 790 долл.
За пределами Киева цены на жилье растут медленнее. Во Львове, Одессе, Харькове и Днепре средняя стоимость квадратного метра за июль увеличилась на 1–2% и топчется у границы 20 тыс. грн. Минимальные цены на первичном рынке в миллионниках по-прежнему приближены к 13–15 тыс. грн. В валютном эквиваленте стоимость квадратного метра в упомянутых городах в июле выросла где-то на 1%.
Несмотря на то, что валютный курс в целом стабилен, а гривна даже укрепляется (стр. 24), цены на недвижимость увеличиваются на фоне раскручивания инфляции, роста цен производителей (+2,6% в июле) и сокращения предложения жилья, что приводит к удорожанию средней цены квадратного метра.
В июне, правда, индекс строительства жилья по отношению к маю составил 105% и к июню 2020 года – 124%. Но не стоит забывать, что в мае были длинные праздники, а в июне 2020 года вообще до 50% строек находилось в замороженном состоянии.
Так что более показательными будут данные за третий квартал, которые уже позволят спрогнозировать, смогут или нет застройщики выйти на объем строительства 2019 года.
Цены на квартиры в новостройках тоже стремятся вверх
За январь–июль 2021 года цены на новое жилье выросли в гривне на 10–15%, в некоторых объектах – до 20–25%. В долларах диапазон роста цен составляет 8–10%. Само собой, это очень приблизительные оценки, которые сильно зависят от проекта, его класса и степени готовности.
«К концу первого полугодия 2021 года цены по классам выросли на 20% в экономе, до 15% – в комфорте и на 22% – в бизнес-классе», – рассказывает Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины, которая представляет застройщиков.
Кроме того, увеличивается разрыв в ценах, особенно в сегменте бюджетного жилья. По данным АСНУ, разница в стоимости квадратного метра между эконом- и комфорт-классом достигает 20%, между комфорт+ и бизнес-классом – до 15%, а между бизнесом и премиум – около 20%. То есть эконом-класс остался, по сути, на задворках, так как комфорт обрастает все большим количеством преимуществ для покупателей и становится все дороже.
Премиум уходит в отрыв в верхний ценовой сегмент за счет импортных строительных материалов, нестандартных решений по отделке ну и в принципе, благодаря статусности.
Во втором полугодии рост цен на новое жилье может составить еще порядка 8–10%, максимум – 15%. То есть все в пределах тех прогнозов, которые застройщики озвучивают с весны. «До конца года потенциал роста средневзвешенных цен остается на уровне 15% под воздействием инфляционных опасений, увеличения спроса и роста себестоимости», – считает Анна Лаевская.
Сколько ипотечников в Украине
Нельзя отрицать тот факт, что на рост цен влияет и льготная ипотека под 7%, которая подстегивает спрос на недвижимость. По данным Министерства финансов, к началу августа банки – участники этой программы выдали 648 кредитов более чем на полмиллиарда гривен. Доля сделок с квартирами на первичном рынке составила 21%, на вторичном – 79%. Всего банки получили 987 заявок от заемщиков на общую сумму 849 млн. грн. Этот приток денег не изменил пока ситуацию кардинально, тоже вносит свою лепту в разогрев рынка недвижимости.
Наибольшее число кредитов оформили жители Киева (34%), Киевской области (31%), Харьковской и Львовской областей (по 6%).
Причем, Кабинет Министров намерен увеличить финансирование программы льготной ипотеки. 4 августа правительство приняло решение за счет выпуска облигаций внутреннего госсзайма (ОВГЗ) на сумму 20 млрд. грн. докапитализировать Украинскую финансовую жилищную компанию, которая создана для распределения ипотечных ресурсов.
Если же говорить в целом о рынке ипотечного кредитования, то по данным Национального банка за первое полугодие 2021 года украинские банки выдали 4652 ипотечных кредита, что в 2,5 раза больше по сравнению с первым полугодием 2020 года.
При этом, большую часть кредитов оформляют покупатели вторичного жилья. Доля таких займов – 90%. Все потому, что практически у всех застройщиков есть рассрочки на покупку жилья, которые в большинстве случаев выгоднее, чем ипотечный кредит. Можно внести 20–30% стоимости квартиры и выплачивать оставшуюся сумму в течение двух-трех лет.
К тому же, среднерыночные ставки по ипотеке все еще завышены. Как подсчитал Нацбанк, средневзвешенная эффективная ставка ипотечного кредита в июне составила 17,3% на первичном и 13,2% – на вторичном рынке.
За сколько окупится квартира под аренду на вторичном рынке в Киеве
Кстати, а что там с квартирами от хозяев? Цены тоже ползут вверх. По данным SV Development, за месяц, с середины июля по середину августа жилье «с пробегом» в долларовом эквиваленте подорожало на 0,2–0,5%. С начала года стоимость квартир подросла на 3–5%. Но, опять же, не забываем, что это все очень на вскидку. В некоторых домах жилье дорожало на 7–8%, а то и больше. Такая ситуация часто встречается в районах, где дефицит качественного жилья. Условно говоря, 100 «хрущевок» и два дома возрастом до 10 лет – и спрос фокусируется, конечно, на более современных квартирах.
Продавцы вошли во вкус, поскольку спрос с первичного рынка частично перетекает на рынок вторичный. Большой популярностью пользуются квартиры в уже построенных домах, но без ремонта. Ими интересуются покупатели, которые не хотят замораживать деньги в строящемся объекте и согласны переплатить, чтобы купить уже готовое жилье, которое можно быстро отремонтировать под свой вкус – для себя или для сдачи в аренду.
Агенты по недвижимости считают, что цены на вторичном рынке до конца года вырастут еще на 3–5%. Другой вопрос, что этот рост ничем не обоснован, кроме как инерцией, которую вторичному рынку придает первичный, и жадностью продавцов. А значит, осенью и зимой, когда в продажу выплеснется новая порция жилья, мы вполне можем увидеть щедрые скидки от продавцов, которые будут пытаться удержать покупателей.
Скорее всего, ценовое ралли предстоит и на рынке арендованного жилья. После того, как в 2020 году стоимость аренды обвалилась вместе с падением спроса, с начала 2021 года ставки выросли на 5–15%. Что интересно, буквально разлетаются малогабаритные квартиры в объектах старой застройки, которые расположены вблизи станций метро или транспортных узлов. Риелторы объясняют это тем, что арендаторы стали экономить и выбирают жилье попроще.
По оценкам АСНУ, к концу 2021 года стоимость аренды может вырасти, в среднем, еще на 10–15% и вернется к показателям 2019 года. Но это при условии, что страну не накроет новая ковидная волна, которая обрушит спрос на рынке жилья.
Ранее эксперт спрогнозировал новый скачок цен на недвижимость. По его мнению, повысится стоимость аренды в связи с удорожанием коммунальных услуг.
