Инвестиции в недвижимость в Украине: Как заработать на перепродаже и аренде

Главное - не пускаться во все тяжкие и с умом выбирать активы для инвестирования с оглядкой на уровень их риска.
Инвестиции в недвижимость в Украине: Как заработать на перепродаже и аренде
Иллюстративное фото / depositphotos.com

Покупка ОВГЗ считается сравнительно безопасной инвестицией. Опасность разве только в том, что Министерство финансов, которое выпускает облигации, объявит по ним дефолт. Но за всю историю независимой Украины дефолт произошел только в 1998 году. Так что угроза потери денег сравнительно невелика.

Отличие ОВГЗ от тех же депозитов в том, что сумма вложений должна быть довольно увесистой. Условно говоря, если на руках меньше 100–150 тыс. грн., смысла нет. Так как только издержки на покупку и продажу облигаций, на открытие счета в ценных бумагах и на его ведение составят где-то 3,5–4 тыс. грн. в год.

Читай также:

Ну и чем больше сумма, тем выше заработок. Ведь доходность облигаций не так чтобы поражает воображение и сравнима с доходностью банковских вкладов: 10–12% годовых в гривне и 1–3% – в иностранной валюте (доллар или евро). Приятное исключение – при операциях с ОВГЗ отсутствует НДФЛ. Инвестор в данном случае платит только военный сбор по ставке 1,5%.

Уйти с наваром

Покупку и продажу облигаций можно осуществить лишь через посредника с лицензией. Это – банк или брокер. Среди ведущих банков ОВГЗ занимаются ПриватБанк, Ощадбанк, Райффайзен Банк Аваль, а также инвесткомпании, например, «Универ», «Кинто», ряд других. С точки зрения затрат совершенно неважно, кто осуществляет сделку – банк или брокер. У всех тарифы плюс-минус сравнимые.

Читай также:

Расчет за облигации производится в гривнах, как за бумаги, эмитированные в национальной валюте, так и за выпущенные в долларах/евро. Это нужно учитывать, так как при операциях с валютными ОВГЗ имеет значение не только доходность, но и курсовая разница. И на колебаниях курса можно и заработать, и потерять.

Простейший способ инвестировать в ОВГЗ – купить бумаги и держать их до погашения. Причем, ставка доходности – годовая. То есть, если на момент покупки доходность облигаций составляет 10%, и бумаги находятся в обращении пять лет, то за это время инвестору накапает 50% на ту сумму, которую он вложил.

И чем дольше срок обращения, тем выше доходность. Например, по гривневым бумагам, дата погашения которых в апреле 2021 года, доходность составляет 10,5% годовых, а по облигациям, которые Минфин будет погашать в мае 2027 года, – 13% годовых (см. таблицу).

Читай также:

Но так как на вторичном рынке стоимость облигаций не фиксирована, и постоянно меняется, можно зарабатывать не только на доходности, но и на разнице цены. При этом ОВГЗ на «вторичке» имеют две доходности: покупки (по которой инвестор заходит в ОВГЗ) и продажи (это доходность, с которой инвестор выходит из облигаций, и которую получает новый покупатель).

Что важно: если доходность ОВГЗ при покупке выше, чем доходность при их продаже, инвестор остается в дополнительном выигрыше. И вот почему. Скажем, он приобрел двухлетние облигации за 1000 грн. с доходностью 10%. Это означает, что за каждый год его заработок составил бы 100 грн. Но инвестор решил продать эти бумаги спустя год, не дожидаясь погашения. При этом их рыночная доходность в момент продажи упала до 9%.

Читай также:

Это означает, что другой покупатель приобретает облигации с перспективой заработать 90 грн. через год. И продавец в итоге получает не 100 грн., а 110 грн. дохода. Потому что доходность, с которой он продает бумаги, на 1 п. п. меньше, чем тогда, когда он их покупал. Но это доходность меньше для покупателя, в то время как продавец получает дополнительные 10 грн. сверху – это тот самый 1 п. п. разницы между доходностью покупки (напомним, она была 10%) и продажи (она составляет 9%). И наоборот: если бы при продаже доходность составила 12%, то инвестор заработал бы не 100 грн., а 80 грн. Потому что он, условно говоря, отдал покупателю дополнительные 2 п. п. доходности, что эквивалентно сумме в 20 грн.

Снимаем сливки

Недвижимость была и остается привлекательным инвестиционным активом. Но, с некоторыми оговорками. За 2020 год ситуация на первичном рынке изменилась. Ситуация с Укрбудом и Аркадой показала, что даже проверенные временем застройщики с крупными портфелями проектов не застрахованы от банкротства. Кроме того, многие компании стали сдвигать сроки сдачи жилых комплексов. Поэтому инвесторы, вложившие деньги строящееся жилье, могут получить его на полгода-год позже, чем рассчитывали.

Читай также:

Цены на недвижимость тоже подросли. За 2020 год – где-то на 10–15%. Но это в гривне. В долларах стоимость квадратных метров практически не изменилась, что радует.

Сколько можно заработать? Многое зависит от того, насколько инвестор готов рисковать и какие цели он перед собой ставит. Это – разовая прибыль или пассивный доход в течение долгих лет.

Самая простая схема – покупка квартиры для перепродажи. Как правило, это – вложение в строящееся жилье на ранних этапах и его продажа после того, как дом введен в эксплуатацию. Обычно строительство длится 2–2,5 года. Но с учетом новых реалий стоит закладывать срок возврата инвестиций в пределах 3–3,5 лет.

Читай также:

Размер дохода в данном случае может достигать 40–50%. Столько вполне реально получить, если комплекс расположен в хорошем месте, вокруг нет новых домов, и, следовательно, спрос на квартиры высокий. Но чтобы получить такую прибыль, необходимо вкладывать деньги на ранних этапах строительства. А это опасно, можно попасть в долгострой. Лучше перестраховаться, дождаться, пока застройщик построит хотя бы половину объекта, и тогда уже инвестировать. Доход, конечно, сократится до 20–30%, но зато так безопасней.

Самое ходовое сейчас – это жилье комфорт-класса в ЖК с развитой придомовой инфраструктурой. Львиная доля спроса ушла туда благодаря возможности совместить личную жизнь и работу на одной территории. Удобно. И, само собой, наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Они даже в кризис разлетаются, как горячие пирожки.

Надолго и стабильно

Второй вариант – покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Для этой цели можно инвестировать как в первичный, так и вторичный рынок. Правда, при покупке жилья в новостройке нужно еще дождаться, пока она будет готова, и вложиться в ремонт. Либо брать квартиру с ремонтом от застройщика. Но тогда за «единичку» площадью 40 кв. м придется выложить на 10–15 тыс. долл. больше, чем без отделки.

Читай также:

Вторичка для аренды предпочтительнее. Фактически, жильцов в квартиру можно искать уже после сделки, а инвестор начнет сразу же получать доход. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке к концу 2020 года в Киеве составляла около 1000 долл., в городах-миллионниках – 650–850 долл.

Исходя из этих параметров, вложения в однокомнатную квартиру окупятся через 8–10 лет аренды (см. график). И после этого жилье будет приносить доход на уровне 8–12% годовых. Разумеется, не забываем о том, что с полученного дохода нужно будет заплатить 18% НДФЛ.

Не теряем бдительность

Независимо от вида инвестиций, важно не допускать ошибок, которые могут стать фатальными. Вкладывать в любой инструмент стоит не больше 10–20% ежемесячного дохода. Это та сумма, потеря которой из-за непредвиденных обстоятельств (банк разорился, застройщик дом не построил и т. д.) не ударит слишком по семейному бюджету.

Читай также:

Категорически не стоит вкладывать куда-либо кредитные средства. Потому что растрата кредитных денег вгоняет инвестора в долги. Мало того, что он лишится прибыли, так еще и будет должен банку или финансовой компании.

И, разумеется, важно распределять капитал по разным видам активов. В низкорисковые вкладываем больше, в высорисковые – меньше. К примеру, из предназначенного для инвестирования в Украине можно направить 30% на депозит, 30% – в ОВГЗ и 40% – в недвижимость на первичном рынке. В таком случае доходность портфеля будет сбалансированной, а проигрыш даже части средств позволит остаться в плюсе и довольно быстро перекрыть убытки.

Светлана Шмелева

Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.



Курс валют

1 USD 1 EUR 1 RUB
Купить
Продать
1 USD 1 EUR 1 RUB
Купить
Продать

Калькулятор валют

ТОП-Новости

x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK