Застройщики еще в начале 2019 года прогнозировали, что цены на квартиры в новостройках вот-вот поползут вверх. Потому что дно на первичном рынке пройдено. Но благодаря окрепшей гривне квадратные метры за последние месяцы даже немного подешевели. Да и ипотеки дешевой по-прежнему нет, а значит, нет стимула к росту ценников. Конечно, подорожание жилья после нынешнего штиля неизбежно, но не раньше 2020 года. Так что для покупки жилья на “первичке“ все еще удачное время.
Об этом сообщают Деньги.ua.
Читай также: Арсенал за 700 млн строят фирмы с орбиты скандального Микитася
Укрепление гривны притормозило рост цен на недвижимость. А отсутствие дешевой или хотя бы условно недорогой (до 12% годовых в гривне) ипотеки не дает стимулов для роста ценников. Поэтому в августе–октябре стоимость квадратного метра на первичном рынке даже немного просела. По оценкам экспертов, в эконом-классе падение цен составило около 2,5–3%, в комфорт-классе – 1,5–2%, в бизнес-классе – на 3–5%. Еще одна причина снижения стоимости – выход в продажу новых очередей жилых комплексов. А, как известно, цена на котловане на 25–30% ниже среднерыночной.
При этом стартовая стоимость квадратных метров в проектах, которые только-только появились в продаже, снизилась на 1,5–2%. Опять же, это – следствие как укрепления гривны, так и запуска с приходом осени новых объектов, что подогревает конкуренцию и вынуждает застройщиков корректировать ценники.
Впрочем, если оценивать динамику цен за январь–октябрь 2019 года, то тренд на удорожание квадратных метров неизбежен. Он вызван, прежде всего, подорожанием стройматериалов и ростом себестоимости строительных работ.
С начала года стоимость жилья в достраиваемых объектах выросла на 5–6%. В то время как рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ составил, в среднем, 10%, – говорит Александр Панфилов, директор по продажам мини-города Svitlo Park.
Читай также: Насиров арендовал у таможни коттедж за 6,7 тыс грн в месяц
За 10 месяцев рост цен в эконом-классе составил 3–5%, в комфорт-классе – 5–6%. И только в бизнес-классе стоимость нового жилья практически не изменились. То есть там, где маржинальность у застройщиков высокая, они используют маневр ценами. А там, где зазор небольшой, они вынуждены понемногу цены поднимать вслед за ростом издержек.
- Ниже не будет?
Недвижимость в Киеве и его пригородах наиболее прибавила в цене. В столице квартиры в строящихся домах с начала 2019 года подорожали на 3–6%, в городах-сателлитах – приблизительно на 5–6%. И если раньше стоимость жилья на окраинах Киева была, в среднем, на треть ниже, чем в столице, то теперь цены практически сравнялись. Особенно в населенных пунктах в радиусе 10–20 км от столицы.
Читай также: “Недвижимость Ляшко“: Мать “радикала“ вновь купила квартиру и землю
Минимальная стоимость квадратного метра в Киеве – на уровне 14–15 тыс. грн. Это – объекты эконом-класса, расположенные на окраине. То есть почти пригород, но формально в черте столицы. За комфорт-класс, расположенный в спальных районах рядом с удобной транспортной развязкой (главный индикатор – пешая доступность к станциям метро), застройщики просят от 17–19 тыс. грн.
Максимальный ценник на квартиры комфорт-класса достигает 25–27 тыс. грн. Как правило, это – объекты, которые обладают дополнительными бонусами для покупателей (парк или озеро рядом, закрытая территория и т. д.) либо жилые комплексы на финальных стадиях строительства.
Вход в бизнес-класс в Киеве – от 23–25 тыс. грн., средняя стоимость квадратного метра составляет 28–30 тыс. грн. Проекты этого уровня расположены недалеко от центра или на участках, которые отдалены от шумных магистралей и с хорошими видовыми характеристиками (на берегу Днепра, в окрестностях Печерских холмов).
В близких к Киеву населенных пунктах (Бровары, Борисполь, Ирпень, Буча, Вишневое, Вышгород) цены на квартиры в строящихся домах начинаются с отметки 13 тыс. грн. За комфорт-класс в сателлитах просят от 16–17 тыс. грн., за бизнес-класс – от 20 тыс. грн. Хотя стоит сказать, что разграничение между комфортом и бизнесом в небольших городах весьма условное, поскольку там зачастую нет административного деления на районы. Поэтому и доплата за удачную локацию, которая учтена в цене квартир и является одним из признаков бизнес-класса, теряет смысл.
Читай также: Застройщики сбрасывают цены на квартиры до 15%
- Регионы догоняют
Цены на первичном рынке в крупных городах – Львове, Одессе, Днепре, Харькове – тоже тянутся вверх. Но чуть меньшими темпами. Стоимость квадратного метра в миллионниках с начала 2019 года выросла на 2–3%.
Почему так? Потому что уровень жизни в этих городах и доходы населения ниже, чем в Киеве. Для сравнения: средняя зарплата в столице, по состоянию на август 2019 года, была около 16 тыс. грн., во Львове, Одессе, Днепре и Харькове – 11–13 тыс. грн. Кроме того, в миллионниках не такая дорогая земля, как в Киеве, и свободных участков для жилых объектов больше. А значит, издержки застройщиков на реализацию проектов ниже.
Тем не менее, Львов и Одесса по стоимости квадратного метра почти вплотную приблизились к Киеву. Во Львове дороговизна недвижимости связана с трудовой миграцией, которая генерирует приток валюты. В Одессе на цену квадратного метра сильно влияет туристический статус города и его уникальное расположение вдоль морского побережья. В Днепре и Харькове квартиры на 15–20% дешевле, чем в Киеве. Но через год-полтора цены и там догонят столицу.
Читай также: Как получить квартиру, если нет денег на ее покупку
Итого, чтобы поселиться в одном из городов-миллионников, за квадратный метр в эконом-классе придется выложить от 12–13 тыс. грн., в комфорт-классе – 18–20 тыс. грн., а в бизнес-классе – до 25–30 тыс. грн. Как и в Киеве, самые дешевые квартиры – на окраинах, наиболее дорогие – в деловом или историческом центре, а в Одессе – у моря.
- Привет из 90-х
Борьба за деньги покупателей вынуждает застройщиков серьезно относиться к характеристикам объектов и их наполнению опциями для комфортной жизни.
Например, панельные дома из железобетона остались исключительно в эконом-классе. И то, эта технология постепенно отходит в прошлое, в крупных городах таких проектов почти нет среди вновь запускаемых. Причина в том, что при низкой себестоимости у панельных зданий плохая тепло- и звукоизоляция. А при некачественной герметизации межпанельных швов в стены проникает влага, которая провоцирует появление плесени.
Технология строительства, которую использует большинство застройщиков сейчас, – это монолитно-каркасная. Создается специальный каркас, внутрь которого заливается бетон. Сами стены могут быть из разного материала. В эконом- и комфорт-классе – это чаще газоблок или керамический блок, изредка кирпич; в бизнес-классе – преимущественно кирпич.
Читай также: Судьи Привата: Двое из трех скрыли в декларациях свои имения
- Уют в любую погоду
Наличие энергосберегающих решений – еще одна обязательная черта любого современного жилого комплекса. Правда, степень энергоэффективности напрямую зависит от класса жилья. В эконом-классе, хоть и значительно реже, чем раньше, в качестве утеплителя застройщики по-прежнему используют пенополистирол (ЭППС), в комфорт-классе – повсеместно минеральную вату, в бизнес-классе – минеральную или базальтовую вату.
В экономе и комфорте фасад монтируется “мокрым“ методом. То есть стена обшивается утеплителем, а сверху на него наносится штукатурка. В жилых комплексах более высокого класса часто применяется вентилируемый фасад. Это – конструкция облицовки стен, при которой утеплитель и декоративная отделка крепятся к дому на специальных профилях. Между фасадом и стеной образуется воздушная прослойка, которая не позволяет скапливаться конденсату и лучше сохраняет тепло. Иногда застройщики проектируют “теплый“ каркас: прокладывают в несущих колоннах и плитах здания трубы отопления.
В бюджетных новостройках система отопления, как правило, централизованная. То есть дом зависит от того тепла, которое ему подает город. Но счетчики тепла, возможность регулировать расход тепла, обычно, предусматриваются.
Читай также: Прописка в Украине: Какие штрафы предусмотрены законом
А вот в комфорт- и бизнес-классе девелоперы стремятся сделать объект автономным. Они устанавливают на крыше дома собственную котельную либо же оборудуют квартиры индивидуальными электрическими котлами.
Окна в новостройках – металлопластиковые. Но если в эконом-классе это – простейшие оконные системы от украинских производителей, то в комфорте и бизнесе ставят двухкамерные стеклопакеты c энергосберегающими стеклами, между которыми закачан газ аргон.
Продвинутые энергоэффективные технологии в новостройках встречаются пока редко. Например, рекуператоры воздуха, конденсационные газовые котлы или же солнечные батареи для частичного электроснабжения здания. Но со временем, как уверяют застройщики, подобные решения станут стандартом.
Среди энергосберегающих технологий, которые появятся в жилых комплексах в ближайшем будущем, – это проектирование зданий с учетом системы BREEAM (метод оценки экологической эффективности зданий. – Ред.), использование тепловых насосов для рекуперации тепла, применение гальванических фотоэлементов на стеклах, вырабатывающих электроэнергию, устройство “зеленых крыш“, – рассказывает Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании Geos.
Читай также: Как можно заработать на недвижимости
А вот то, что уже есть во многих новостройках, – это система “умный дом“, которая позволяет централизованно и удаленно (со смартфона) управлять отоплением и освещением в квартире. Как минимум.
- Свобода и простор
Чем выше уровень объекта, тем богаче его внутреннее содержание. В домах эконом-класса преобладают одно- и двух-комнатные квартиры со стандартными планировками “коридор-кухня-комната-ванная-туалет“. Подъезд – обычное парадное с лестничными клетками и лифтом. Количество квартир на этаже – около 12.
В комфорт- и бизнес-классе больше изысков в виде разнообразия планировок, панорамного остекления окон и т. д. Входная группа представляет собой широкий холл с охраной и системой электронного допуска, места общего пользования имеют качественный ремонт. Кроме того, дома подороже оснащены лифтовым оборудованием иностранного производства. Количество квартир на одном этаже – 8–10.
От класса жилья зависит и высота потолков. В эконом-классе встречается расстояние от пола до потолка в пределах 2,5 м. Для комфорт-класса характерна высота 2,7 м, для бизнес-класса – от 2,7 до 3 м.
Читай также: Налог на недвижимость: Нужно ли платить
Аналогичная ситуация и с площадью квартир. В сегменте доступного жилья самый популярный метраж – это “единички“ от 36 до 45 кв. м и “двушки“ до 55–60 кв. м. Большие “трешки“, от 100 кв. м, в экономе не прижились. Равно как и смарт-квартиры площадью до 25 кв. м.
Эра смартов оказалась лишь мигом. Сегодня даже в недорогих новостройках покупатель требует минимального комфорта и не хочет довольствоваться квартирой-кладовкой в 22 квадрата, – объясняет Алексей Коваль, руководитель проектов группы компаний Perfect Group.
Поэтому если нужна трех-четырехкомнатная квартира площадью под 120–130 кв. м или двухуровневые апартаменты, стоит рассматривать к покупке комфорт или бизнес-класс. В том же бизнесе можно найти нестандартные решения в виде просторных ванных комнат с окном, кухонь-гостиных площадью от 20 кв. м, спален с собственными ванными комнатами и гардеробными.
Что еще важно, в квартирах стало меньше бесполезного пространства. То есть планировки раскроены таким образом, чтобы было максимум места для жизни.
В последние годы прослеживается тенденция к увеличению комфорта и эргономичности квартир. Во-первых, это – больше возможностей для “свободного“ зонирования. Во-вторых, в планировочных решениях используется максимальное количество полезных квадратных метров вместо длинных коридоров, ненужных ниш, неправильных форм комнат, – рассказывает Максим Барбаш.
Читай также: “Дорого-богато“: Стало известно, чем владеет новый глава КСУ
Например, один из трендов в планировках – увеличение размера кухни при сокращении площади спальни.
- Все здесь, все рядом
Современный жилой комплекс невозможен без облагороженной придомовой территории. Причем, это – не просто пара детских площадок и несколько газонов.
Это – собственная территория, закрытая для посторонних лиц и ограниченная для доступа автомобилей, благоустроенное внутреннее пространство с игровыми, спортивными площадками, скверами, беговыми и велодорожками, местами для выгула домашних животных, – приводит пример Александр Панфилов.
Обязательно наличие паркинга. В эконом-классе, скорее всего, будет наземная парковка, возможно крытая. В комфорт и бизнес-классе это уже – подземный паркинг, зачастую с доступом прямо из дома, лифтом.
Читай также: Яхты, многомиллионное наследство и квартира в подарок: Судьи “начудили“ в декларациях
Жильцы могут рассчитывать на то, что у них прямо под боком будут магазины, аптеки, отделения банков, кафе и рестораны, парикмахерские. Правда, в эконом-классе придомовая инфраструктура, как правило, ограничена мини-маркетом и аптекой. А вот в жилых комплексах выше классом есть и спортклубы, и клубы раннего развития для детей, и салоны красоты, и помещения под офисы.
Также в объектах бизнес-класса функционирует полноценный консьерж-сервис в режиме 24/7, – говорит Алексей Коваль.
Вообще, если хочется, чтобы место для жизни было предельно удобным и удовлетворяло всем бытовым запросам, нужно выбирать квартиру в жилом комплексе формата “город в городе“. Это – новый класс ЖК, который активно развивается. Он предполагает, что застройщик проектирует не просто отдельно стоящий дом, а целый микрорайон из нескольких новостроек, которые объединены между собой общей инфраструктурой. В Киеве один из самых известных микрорайонов подобного формата – “Комфорт таун“ на территории бывшего завода “Вулкан“, другой комплекс “Лико-Град“ расположен в Голосеевском районе, а в Одессе – это жилой массив “Острова“ в Суворовском районе, недалеко от моря.
Читай также: Всем освобожденным морякам купили квартиры
На территории таких мини-городков девелоперы строят большие супермаркеты, школы, детские сады, медицинские учреждения, создают собственные скверы и парки с детскими и спортивными зонами, с местами для отдыха.
Еще удобно, что территория такого комплекса полностью закрыта от посторонних и находится под круглосуточной охраной, и ее обслуживает профессиональная управляющая компания. А значит, не будет проблем ни с уборкой снега зимой, ни с вывозом мусора, ни с ремонтом коммуникаций.
Павел Харламов
Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook
Смотри также - Как купить квартиру, если мало денег
