В Украине снова активно растет рынок инвестиционного жилья. На фоне подорожания аренды многие украинцы покупают квартиры не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Однако эксперты предупреждают: заработать на недвижимости по-прежнему реально, но рынок стал гораздо сложнее, а окупаемость — длиннее. Об этом говорится в материале «Минфина», передают Dengi.ua.

Согласно данным ЛУН, арендные ставки за последний год заметно выросли в большинстве крупных городов страны.

Читай также: Цены на квартиры в Киеве: вторичное жилье продолжает дорожать

Как изменились цены на аренду жилья

Львов
— 1-комнатные: +20%, до 20 тыс. грн
— 2-комнатные: +22%, до 24 тыс. грн
— 3-комнатные: +47%, до 31 тыс. грн

Одесса
— 1-комнатные: +20%, до 12 тыс. грн
— 2-комнатные: без изменений, 16 тыс. грн
— 3-комнатные: -16%, до 24 тыс. грн

Ужгород
— 1-комнатные: +19%, до 22 тыс. грн
— 2-комнатные: +50%, до 34 тыс. грн

Днепр
— 1-комнатные: +9%, до 12 тыс. грн
— 2-комнатные: +14%, до 16 тыс. грн
— 3-комнатные: +11%, до 20 тыс. грн

Киев
— 1-комнатные: -1%, до 18 тыс. грн
— 2-комнатные: без изменений, 27 тыс. грн
— 3-комнатные: -12%, до 44 тыс. грн

Киев за последние полгода
— 1-комнатные: +7,88%
— 2-комнатные: +17,39%
— 3-комнатные: +4,76%

При этом в Киеве за последние полгода рынок снова начал оживать. Однокомнатные квартиры подорожали почти на 8%, двухкомнатные — более чем на 17%, а трехкомнатные — почти на 5%.

По словам киевского риелтора Ирины Луханиной, сегодня инвестиции в аренду уже нельзя считать гарантированным способом быстрого заработка.

«Сегодня вложения в квартиры под аренду уже не похожи на простую и предсказуемую схему, где достаточно просто купить жилье — и дальше деньги начинают работать сами», — отмечает эксперт.

Какие квартиры сейчас наиболее выгодны

Эксперты говорят, что главный тренд последних лет — рост популярности смарт-квартир.

Если раньше жилье площадью 20–25 квадратных метров считалось временным вариантом, то сейчас его активно арендуют студенты, молодые специалисты и пары, которые не хотят переплачивать за лишние метры.

Наиболее востребованными считаются квартиры:

  • в современных ЖК;
  • рядом с университетами и бизнес-центрами;
  • с хорошей транспортной доступностью;
  • с автономным электроснабжением;
  • с развитой инфраструктурой и возможностью работать из дома.

Средняя стоимость смарт-квартир сегодня составляет от 38 до 48 тысяч долларов, а аренда может приносить 10–18 тысяч гривен ежемесячно.

Сколько реально можно заработать

По оценкам участников рынка, доходность аренды жилья в Украине снизилась по сравнению с довоенным периодом.

Если раньше инвесторы рассчитывали на 8–10% годовых в валюте, то сейчас реальная чистая доходность чаще составляет 4–7%.

Эксперты приводят пример расчета:

Пример расчета доходности аренды №1

— Стоимость квартиры: $48 тыс.
— Аренда в месяц: $400
— Годовой доход: $4,8 тыс.
— Примерная доходность: около 10% годовых
— Срок окупаемости: около 10 лет

Пример расчета доходности аренды №2

— Стоимость квартиры: $80 тыс.
— Аренда в месяц: 20 тыс. грн
— Годовой доход: около 240 тыс. грн
— Примерная доходность: около 7% годовых

Формула расчета доходности

— Месячную аренду умножают на 12
— Полученный годовой доход делят на стоимость квартиры
— Результат умножают на 100%

Например:

15 тыс. грн × 12 = 180 тыс. грн в год

180 тыс. грн ÷ стоимость квартиры × 100% = доходность объекта в годовых процентах

По словам специалистов, именно поэтому недорогие компактные квартиры сейчас часто оказываются выгоднее дорогого жилья бизнес-класса.

При этом инвесторы должны учитывать не только арендную ставку, но и срок окупаемости. Сейчас хорошим результатом считается возврат вложений за 8–10 лет.

Почему высокая доходность не всегда означает легкий заработок

Эксперты предупреждают, что у инвестиционной недвижимости остается множество скрытых расходов.

Среди основных рисков:

  • простой квартиры без арендаторов;
  • регулярный ремонт;
  • износ мебели и техники;
  • коммунальные долги;
  • налоги и комиссии;
  • расходы на клининг;
  • сложность поиска надежных жильцов;
  • валютные риски и инфляция.

Особенно это касается смарт-квартир, где арендаторы меняются чаще, а износ жилья происходит быстрее.

«Доходность выше, но и движения вокруг объекта больше», — объясняет Ирина Луханина.

Почему инвесторы все чаще покупают жилье с ремонтом

После начала полномасштабной войны существенно выросли цены на стройматериалы, мебель и услуги ремонтных бригад.

Из-за этого многие инвесторы отказываются от покупки квартир «под ремонт» и предпочитают объекты, которые можно сразу сдавать в аренду.

Эксперты объясняют это тем, что длительный ремонт сегодня легко выходит за пределы первоначального бюджета, а время простоя жилья означает потерю потенциального дохода.

Что будет с рынком после войны

Участники рынка считают, что после окончания войны украинскую недвижимость может ожидать новый этап роста.

Руководитель агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов прогнозирует, что из-за масштабного дефицита жилья цены на квартиры и аренду в перспективе способны вырасти даже вдвое.

В то же время аналитики предупреждают: лучше всего будут чувствовать себя владельцы компактного ликвидного жилья в хороших локациях, тогда как переоцененные объекты могут показать слабую доходность.

Эксперты советуют инвесторам смотреть не только на текущую прибыль, но и на перспективу рынка в ближайшие несколько лет, поскольку недвижимость в Украине остается долгосрочной инвестицией, а не способом быстрого заработка.

Ранее Dengi.ua сообщали о том, что в Украине нужно откладывать зарплату 5-7 лет, чтобы купить 1-комнатную квартиру. 

Также Dengi.ua писали о том, в каких областях Украины больше всего предложений квартир до $20 тыс.