Светло-серая высотка сильно выделяется среди «брежневской» невзрачной застройки, преобладающей на Лесном массиве в Киеве. Чистый двор с молодыми посадками, охраняемый подземный паркинг, исправно работающие лифты, регулярный вывоз мусора и даже автоматический шлагбаум, преграждающий въезд чужим машинам, – заслуга инициативного правления ОСМД, которое было организовано сразу же после сдачи новостройки в эксплуатацию. «Нам, как жильцам этого дома, хочется жить в комфорте. Поэтому мы заинтересованы, чтобы коммунальные платежи шли в нужное русло», – рассуждает председатель ОСМД Александр.
В доме же, находящемся буквально в ста метрах от серой новостройки и построенного двумя годами позже, все иначе. Несколько лет его жильцы боролись с мошенниками, вошедшими в правление созданного ОСМД и получившими в свое распоряжение от доверчивых участников объединения уставные документы и печати. И хотя квартирами «фиктивные» члены правления и его председатель в этом доме не владели, они всячески пытались получить контроль над ним и взносами жильцов.
Примеров, когда именно кондоминиум становится непосредственным источником обмана и мошенничества, немало. Ведь так велик соблазн получить доступ к деньгам на счету ОСМД или нежилым помещениям, которые могут приносить немалый доход председателю или всему правлению.
Одна из самых популярных схем злоупотребления со стороны ОСМД – манипуляция с тарифами. Благо объединение может самостоятельно устанавливать коммунальную плату. А жильцы, которые, как правило, не вникают в суть и подноготную такого ценообразования, повозмущаются и все равно будут платить. В итоге при средних тарифах в столице в пределах 3–4 гривен за 1 кв. м можно встретить расценки, которые в два-три, а то и четыре раза выше.
«Доказать или опровергнуть обоснованность тарифов крайне сложно. С одной стороны, если деньги тратятся на содержание дома и жильцы согласны платить – нет ничего плохого. С другой – как проверить, сколько стоят лампочки, вкрученные на пролетах подъездов, или замки, поставленные в дверях между этажами? Их цена может быть копеечной, а разница пойдет на обогащение председателя ОСМД», – говорит председатель правления ОСМД «Велика Житомирська, 27» Олег Кий.
С подобной ситуацией столкнулись жильцы элитного столичного дома по ул. Раисы Окипной, 18, в жилом комплексе Riviera Riverside. Собственникам квартир приходилось платить созданному ОСМД 15 гривен за 1 кв. м, хотя, по их же словам, мусор не вывозился, лифты часто стояли, дом и территорию вокруг него никто не убирал, отопление толком не работало.
При этом кондоминиум был организован «классическим» способом: застройщик, который владел более чем половиной квартир, единолично проголосовал за создание ОСМД (это допускается законом), прописав в уставе драконовские тарифы. А в Луганске председатель и бухгалтер одного из ОСМД присвоили себе 27 тыс. грн., завышая плату за отопление в несколько раз.
Бороться с такими схемами непросто. Для этого нужно заручиться поддержкой Антимонопольного комитета, который может признать установленные тарифы неконкурентными, Госинспекции по защите прав потребителей и, разумеется, суда. Кстати, жители дома по Окипной именно через суд отстояли свои права, добившись в ноябре 2013 года ликвидации недобросовестного ОСМД. Судебное решение опиралось на то, что жильцы дома не могли влиять на уровень своего комфорта и на качество коммунальных услуг.
Но что делать, когда деньги, которые уходят на счета ОСМД, банально воруются? «Многоквартирный дом может ежемесячно генерировать денежный поток в сотни тысяч и даже больше миллиона гривен. Представляете, какой соблазн прибрать это к рукам?», – говорит адвокат и эксперт по вопросам реформирования ЖКХ Татьяна Монтян.
К тому же, выявить умышленную недостачу не так просто. Правление ОСМД регулярно «на бумажке» отчитывается об использовании средств жильцов, в то время как физически деньги давно выведены. И обнаружится это лишь тогда, когда дом отключат от воды или электричества за гигантский долг.
«Был такой случай. После смерти человека наследники начали оформлять документы на его квартиру, и бухгалтер правления ОСМД заявила о неуплате коммунальных платежей бывшим жильцом за год. Только благодаря тому, что покойный хранил все квитанции, удалось выявить попытку присвоить чужие деньги», – рассказывает адвокат Ирина Дедковская.
Поэтому нужно участвовать в общественной жизни дома и знать председателя ОСМД и бухгалтера в лицо. Ведь именно эти люди имеют доступ к счетам объединения. Кроме того, регулярно требовать детализированный отчет по движению денежных средств и следить за предоставлением услуг. Если внезапно перестают вывозить мусор, двор грязный, а электрик уже недели две не может починить перегоревшую в подъезде проводку – есть повод для беспокойства. Должен смущать и тот факт, если в платежках вдруг изменились банковские реквизиты, а об этом жильцам никто официально не сообщал.
Сам факт хищения должны расследовать правоохранительные органы, это находится в их компетенции. Ну а наличие платежных документов не только поможет расследованию, но и избавит от обвинений со стороны поставщиков услуг в том, что жильцы не оплачивали коммуналку.
Правление некоторых ОСМД поступает более искусно, устанавливая заоблачного размера вступительные, «добровольные» и прочие взносы в различные фонды. Хочешь вступить в кондоминиум – плати взнос. Хочешь оставаться в числе его членов – делай «пожертвования». Например, показательной стала история, когда в ОСМД «Квітень» в Голосеевском районе столицы от жильцов требовали уплачивать вступительный взнос в 100 тыс. грн. В упомянутой уже Riviera Riverside тоже был похожий прецедент: первоначальный взнос составлял 80 тыс. грн.
Причем подобные поборы чаще всего уходят в карман руководству ОСМД. «Дело в том, что контроль движения денежных потоков на счетах осуществляет ревизионная комиссия раз в год, а это позволяет пользоваться средствами ОСМД по своему усмотрению», – говорит Ирина Дедковская.
Юристы уверяют, что выход из сложившейся ситуации – суд. Да и примеры успешных решений в пользу пострадавших есть. Например, история с ОСМД «Квітень» закончилась тем, что Апелляционный суд Киева попросту отменил государственную регистрацию кондоминиума, нарушавшего права владельцев квартир.
Афера № 4. Давление на жильцов
Наряду с непомерно высокими взносами распространено давление со стороны ОСМД на тех жильцов, которые по тем или иным причинам не стали его членами. Оно может выражаться в повышенных тарифах за предоставляемые услуги (ведь даже не будучи в составе кондоминиума, коммуналку все равно оплачивать придется). Или для тех, кто не вошел в ОСМД на этапе создания, могут быть введены более жесткие штрафы и санкции. Например, просрочил на месяц оплату – отключили свет или воду, запретили пользоваться лифтом (если он оборудован специальным устройством для считывания магнитного ключа, который может быть деактивирован) или заставили убирать территорию. «Это очень действенный механизм влияния практически на любого должника, и в моем доме такое практикуется», – говорит житель Соломенского района Киева Сергей Мащенко. И даже когда ОСМД принимает новых членов, им значительно урезают права. В течение года после вступления запрещают принимать участие в собраниях и голосовать.
Бороться с «карманными» кондоминиумами можно двумя путями. Первый – обращаться в Антимонопольный комитет и Госинспекцию по защите прав потребителей. И лучше вместе с другими жильцами, которые также настроены решительно. Коллективно воевать проще. Второй путь – организовать альтернативное ОСМД. Сложность заключается в том, что в новое объединение должно войти большее количество жильцов, чем в прежнее. Но где гарантии, что члены изначально созданного ОСМД захотят стать «перебежчиками», если их и так все устраивает. Поэтому придется заниматься вербовкой, предлагая, например, более выгодные тарифы по коммунальному обслуживанию либо масштабный план развития дома. Если прежнее ОСМД ведет себя недобросовестно, желающие уйти в альтернативное найдутся.
Афера № 5. Махинации с имуществом
Имущественные права намного более привлекательны для нечистых на руку управленцев ОСМД, нежели текущие доходы кондоминиума. С одной стороны, сдача нежилых помещений в аренду – хорошее финансовое подспорье для ОСМД. Но с другой – лакомый кусочек для обогащения. Особенно если дом находится в «бойком» месте и арендные ставки – высоки.
Да и провернуть аферу можно вполне законно. Например, на общем собрании председатель ОСМД уверяет, что сдача в аренду подвала или чердака обеспечит дополнительный приток средств на обновление дома, облагораживание придомовой территории и т. д. В итоге большинство голосует «за», но никто понятия не имеет, что арендаторы связаны с председателем ОСМД, и большая часть арендной платы будет «капать» ему в карман. Либо правление может вступить в сговор с арендаторами, которые по документам вносят одну сумму, а в «конверте» – совсем другую.
Способы борьбы – обыденны: перед голосованием четко изучать, кто будет арендатором, структуру арендных ставок, куда пойдут деньги. Если же помещения без ведома жильцов заняли неизвестные лица – нужно бить тревогу. Начиная с районной администрации, заканчивая правоохранительными органами и судами. Затягивание может привести к тому, что часть дома окажется и вовсе в чужих руках.
«В нашем доме еще семь лет назад несколько раз перепродана часть подвала. Схема была очень простой: с легкой руки местных органов власти помещению был присвоен статус «новонайденного». И под предлогом того, что раньше о нем известно не было, без ведома жильцов эту площадь передали другим людям. Через суды нам удалось отвоевать часть помещений, но тяжбы еще продолжаются», – рассказывает Олег Кий.
| | Суть аферы | Как бороться? |
| Необоснованное завышение тарифов | Плата за услуги ОСМД значительно выше средней, но при этом доказать, что все эти средства идут на поддержание технического состояния дома, почти невозможно | - ревизовать расходы; - менять руководителей; - обращаться в Антимонопольный комитет, инспекцию по защите прав потребителей и в суд. |
| Кража денег жильцов | Средства, поступающие на счета ОСМД, вместо оплаты коммунальных услуг оседают в карманах правления | - фиксировать доказательства; - менять руководителей; - привлекать правоохранительные органы для расследования. |
| Взимание неоправданных взносов, сборов, пожертвований | Покупая квартиру, собственник получает предложение войти в ОСМД, уплатив гигантский первоначальный взнос, а поддерживать членство за счет регулярных поборов | - обращаться в суд и АМКУ. |
| Давление на жильцов, которые не входят в ОСМД | Для них выставляются дискриминационные тарифы, штрафы, по любому поводу прекращается предоставление услуг | - жаловаться в Госинспекцию по защите прав потребителей; - организовывать альтернативное ОСМД. |
| Злоупотребления с нежилыми помещениями | Правление ОСББ либо застройщик распоряжаются нежилыми помещениями для своего обогащения, обманывая жильцов, либо отчуждают их | - внимательно изучать все решения, которые принимает собрание жильцов; - менять руководство; - в худшем случае – привлекать районную администрацию, прокуратуру, суд. |
