Как создать ОСМД?

 «Наш дом сдали в мае прошлого года, и уже к осени жильцы заговорили о самоуправлении. Как оказалось, большинство собственников квартир, заселившихся к тому моменту, были категорически против передачи дома ЖЭКу, поэтому решение о создании ОСМД приняли быстро и единогласно. Равно как и сформировали правление и ревизионную комиссию, которая будет следить за работой объединения. В итоге спустя два месяца мы не только закрыли регистрационные процедуры, но и смогли договориться с поставщиками услуг, организовать вывоз мусора, наладить охрану подъездов, уборку дома и близлежащей территории», – рассказывает житель одной из новостроек в Броварах Андрей Яремченко.

При наличии инициативных и пробивных соседей ОСМД и вправду не кажется недостижимой целью. Но сплоченность жильцов – это, скорее, исключение из правил. Кроме того, на пути тех, кто решился организовать кондоминиум, с большой вероятностью появятся «блокираторы» в виде застройщика или местного ЖЭКа, который непременно захочет оставить в своем ведении новый дом, не имеющий коммунальных проблем и дающий стабильный приток денег.

Собираем единомышленников

Организация ОСМД не сдвинется с мертвой точки, пока не будет создана инициативная группа минимум из трех владельцев квартир, проживающих в доме. Причем, как правило, именно эти люди потом формируют правление и занимают ключевые позиции в кондоминиуме.

Первой задачей инициаторов станет получение в местном отделении Государственной регистрационной службы полного списка владельцев квартир в доме. Отказать им не могут: согласно статье 28 закона «О госрегистрации вещных прав на недвижимость и их обременений», собственники квартир при создании жилищных объединений имеют право на получение подобной информации.

После получения списка инициативная группа должна письменно оповестить всех владельцев квартир о проведении учредительного собрания. Уведомление необходимо разослать за 14 дней до даты собрания, указав, по чьей инициативе оно созывается, какими будут его место и время проведения, а также повестка дня. «Уведомление вручается каждому владельцу под роспись или заказным письмом», – отмечает глава харьковского областного отделения ВОО «Эффективный собственник» Алексей Романов. В противном случае уведомление не будет легитимным.

До проведения собрания инициативной группе необходимо провести большую подготовительную работу. Самое главное – запросить у структуры, которая держит дом на своем балансе (застройщик или ЖЭК), максимальный объем данных (техдокументацию, порядок расчета тарифов, использование нежилых помещений, наличие льготников, неприватизированных квартир и т. д.). Все это позволит провести комплексный анализ дома, оценить текущую стоимость его содержания и просчитать целесообразность создания ОСМД. То есть фактически разработать бизнес-план, так как именно этот документ будет главным аргументом для тех жильцов, которые раздумывают, что выбрать – ЖЭК или кондоминиум.

После этого можно составлять проект внутренней документации, в том числе устав. Устав создается на примере типовой формы, утвержденной приказом № 141 Государственного комитета по вопросам ЖКХ от 27.08.2013. Но при этом он может содержать изменения и дополнения, в зависимости от особенностей эксплуатации конкретного дома. «Порядок проведения учредительного собрания» должен быть размещен в доступном для всех жильцов месте. Например, при входе в каждое парадное дома.

Все решает большинство

Собрание считается успешным, если явка составит не менее 50% владельцев квартир. При меньшем количестве следующее собрание назначается не ранее, чем через две недели по прежней процедуре.

При этом нужно учитывать, что если квартира принадлежит нескольким лицам, но свидетельство собственности БТИ на свою долю квартиры есть не у каждого совладельца, тогда представителем может быть лишь один собственник (обычно это тот, кто первым записан в свидетельстве о приватизации). Совладельцами также являются собственники нежилых помещений в нем, а собственниками неприватизированных квартир – обычно территориальная громада города или государство.

Решение считается принятым при наличии двух третей голосов присутствующих и визируется личной подписью всех, кто проголосовал. Каждый владелец имеет право одного голоса, вне зависимости от площадей и количества квартир в доме. Правда, это касается лишь вопроса о создании ОСМД (так требует законодательство). Для других решений, например, об избрании председателя правления, можно установить иные правила, прописав их в уставе ОСМД. Например, что количество голосов владельца квартиры равняется метражу его жилья.

На первом собрании необходимо принять решение о создании, названии ОСМД, выборе председателя и секретаря собрания, утверждении устава, а также избрании руководящих органов (кроме председателя это бухгалтер), состава правления и ревизионной комиссии. Кроме того, на собрании необходимо назначить уполномоченное лицо, которое займется регистрацией ОСМД и получением печати (как правило, им является председатель).

После этого уполномоченное лицо подает документы на государственную регистрацию ОСМД как юрлица в районную государственную администрацию. Для этого необходимы два оригинала заверенного устава, протокол собрания с результатами голосования, оригинал списка членов ОСМД, заполненная регистрационная форма. По закону регистрацию должны провести в течение трех дней. Регистратор выдает свидетельство юрлица, заверенные регистрационные карты, а также устав ОСМД.

Последний этап – постановка ОСМД как неприбыльной организации на учет в органах государственной статистики, в Министерстве доходов и сборов (оно также ответственно за уплату пенсионных взносов), изготовление печатей и штампов, а также открытие счета в банке.

В целом, создание ОСМД может затянуться на два-три месяца, а расходы только на различные официальные платежи составят не менее 1 тыс. грн. Для «ускорения» и «упрощения» процессов потребуется в разы большая сумма.

«Регистрация ОСМД проводится бесплатно. Но услуги посредников в Киеве стоят до 5000 гривен. Некоторые районы могут требовать большего количества документов, потому и стоимость может увеличиваться», – отмечает юрист юридической компании «Правовед» Александра Дядык.

Прийти к балансу

После регистрации ОСМД следующим шагом станет оформление передачи дома от ЖЭКа либо управляющей компании застройщика на баланс объединения. Затем – заключение договоров с обслуживающими компаниями. В итоге у жителей появится возможность выбора, кто именно будет содержать дом – районный ЖЭК либо частная организация. Причем целесообразно провести тендер, чтобы выбрать ту структуру, которая предложит наилучшие условия и тарифы. С монополистами, которые предоставляют воду, тепло, электричество и газ, необходимо заключать прямые договора.

Если ОСМД создается не в новом доме и власть к кондоминиуму переходит от ЖЭКа, то с большой вероятностью могут возникнуть сложности. ЖЭКи не всегда добровольно отдают технические территории, на которых есть возможность заработать. Особенно если дом относительно новый, а значит, вкладывать деньги в его модернизацию и обновления почти не нужно.

Такие споры зачастую заканчиваются судами. Поскольку пока ЖЭК блокирует передачу дома, ОСМД не может функционировать и выполнять свои обязательства, а жильцы оказываются в «подвешенном» состоянии.

«Решить этот вопрос можно по-разному. Например, попросту перестать оплачивать услуги ЖЭКа, хотя это уже граничит с незаконными действиями. Поэтому можно не принимать дом на баланс, а провести работу с руководством ЖЭКа. Обсудить с ними сумму доплат до уровня, который позволит ЖЭКу выполнять свою работу в доме значительно лучше и качественней, чем это было ранее. Это действительно работает», – отмечает глава одного из столичных ОСМД Олег Кий.

Кроме того, законодательно до передачи дома на баланс ОСМД предыдущий балансодержатель обязан выполнить ремонт в доме. Практика показывает, что это скорее исключение, чем правило.

Также необходимо решить вопрос с придомовой территорией и лучше с ним не затягивать, поскольку случаев захвата подобных участков немало. Хорошо известными способами в местных органах власти человек получает поддельные документы, ставит забор и начинает строительство. Выдворить его оттуда очень сложно.

Но чтобы иметь право распоряжаться в коммерческих целях придомовой территорией, необходимо принять дом на баланс объединения и оформить право собственности на землю либо право ее аренды.

Как правило, разница между тарифами ЖЭКа и созданного кондоминиума достигает 10–30%. Хотя члены ОСМД самостоятельно решают, какие тарифы установить на услуги, кому и сколько денег платить ежемесячно за содержание дома, куда направлять все собранные средства – на текущие мелкие ремонты либо собирать на капитальный ремонт. На собрании жильцов также принимается решение, какую зарплату выплачивать управдому и бухгалтеру. Ее уровень должен быть таким, чтобы мотивировать их на качественную работу.

Все обязанности по проведению собраний, по договоренностям с подрядчиками лежат на плечах управляющего ОСМД.

Пошаговый план создания ОСМД