В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать

Конечно, от инвестора потребуется не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов. 

Мир офисов

«Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные в центральных и ближайших к ним районах Киева общей площадью от 20 до 150 кв. м», – сообщает руководитель «Негосударственного экспертного бюро» Светлана Топал.

В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.

Прежде чем покупать объект, потенциальный инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим выбором, а также тем, что приобретенный офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая объект на первичном рынке, можно существенно сэкономить – еще не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.

«Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2», – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.

Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме «Гелиос» около метро «Голосеевская» можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.

Наибольшим спросом у столичных арендаторов пользуются офисные площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.

Основной риск при покупке офиса – невозможность спрогнозировать изменение арендных ставок. «Никто не может дать гарантии, что рядом с небольшим офисом через 3–5 лет не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей», – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Несмотря на острый дефицит в столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку подобного помещения сегодня невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: «Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым».

Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м, размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед. 

Площадь для торговли

Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. «75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м», – говорит Светлана Топал.

При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной группой, большими витринными окнами и удобной парковкой. При этом не стоит торопиться вкладывать в ремонт. «Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя», – предупреждает Сергей Хоменко.

Кстати, чем больше магазин, тем дешевле обходится квадратный метр. В ЖК «RiverStone» (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 «квадратов» по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 «квадратов» предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.

Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.  

Все – на склад

«Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл., популярны складские помещения, расположенные в удаленных от центра районах города с удобной транспортной развязкой общей площадью от 100 до 500 кв. м», – подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.  

Гостиничная реальность

Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты для сдачи в аренду посуточно по-прежнему выгодно. Особенно в курортных городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. «В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью», – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.

Если же бизнесмену интересно инвестировать в гостиницу, наняв профессионального управляющего, то его затраты могут составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При максимальной загрузке отеля срок окупаемости инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели «под Евро-2012», заполняемость пока очень далека от прогнозной.

 Вкладываем в офис

Вкладываем в торговое помещение 

 Вкладываем в склад 

Мини-гостиница

* При условии, что стоимость двухместного номера – 150 долл./сутки.

Дорожают? Дешевеют?

 За последний год в Киеве офисные метры подорожали. Такие данные предоставляет консалтинговая компания SV Development. С января 2012 года по апрель 2013 года они прибавили в цене в среднем 6,6%. Самым дорогим для компаний остается Печерский район столицы. Сегодня там можно купить офис из расчета 3297 долл. за «квадрат». В целом за год цена офисной недвижимости в этом районе выросла на 4,3%. Еще больше подорожали объекты в Дарницком районе: на 283 долл./м2, или на 17,4%. Рост стоимости офисной недвижимости наблюдался в Львове – на 5,9% (104 долл./м2) и в Харькове – на 5,7% (72 долл./м2). В Донецке объекты подорожали за год на 4,8% (60 долл./м2). А вот в Днепропетровске с 1 января 2012 года офисы подешевели на 1,6% (22 долл./м2).

Торговые площади, в отличие от офисов, особого изменения цен не пережили.

В Киеве в среднем за год такие помещения прибавили в цене всего 2,7%, или 61 долл. на каждом «квадрате». Самые доступные торговые метры сегодня продаются в Дарницком районе, где за 1 кв. м просят около 1,7 тыс. долл. Самые дорогие метры, как всегда, на Печерске – 3,6 тыс. долл./м2. В городах-миллиониках торговые площади с начала 2012 года незначительно подорожали. Лишь в Харькове помещения под магазины подешевели на 0,4% – до 1371 долл./м2. А вот лидируют по цене торговых площадей (не считая Киев) Одесса (1890 долл./м2) и Львов (1805 долл./м2).