Недвижимость : почем самые дешевые квартиры

Цены на однокомнатные квартиры на «вторичке» снижаются, несмотря на высокую востребованность такого жилья широким кругом покупателей. А вот выбор у них невелик: такая недвижимость продается в неликвидном состоянии, а инвестиции в ремонт «малометражки» подчас достигают половины стоимости объекта.  

«Осенью я подыскивала дешевую квартиру в Киеве для дочери, хотелось приобрести однокомнатную, но не «гостинку», и чтобы расположение устраивало – рядом с метро Дарница. И вот что выяснилось. Квартир недорогих много, но их состояние удручает, на ремонт такого жилья уйдет не одна тысяча долларов», – рассказывает киевлянка Анастасия Горенко. По ее словам, после двух десятков просмотров было решено приобрести за 52 тыс. долл. «единичку» в районе метро Черниговская, где находятся дома более новой постройки.

Увы, несмотря на большое количество предложений, ликвидных дешевых квартир на рынке очень мало. И хотя спрос на бюджетные «единички» остается высоким, большинство покупателей не готовы въезжать в «бомбоубежище» на пятом этаже «хрущевки» с протекающей крышей и ветхой сантехникой. Итог? Маленькие старые квартиры дешевеют. В среднем за прошлый год в Киеве и городах-миллионниках квадратный метр однокомнатных подешевел на 7–15%.

«Сегодня это жилье наиболее подвержено рыночным колебаниям в сторону снижения стоимости, поскольку покупатели становятся все более придирчивыми и требовательными как к качеству жизни, так и к ликвидности своих капиталовложений», – отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили «Деньги».  

Киевские метражи

По данным agent.ua, в Киеве квадратный метр однокомнатных квартир с февраля 2012 года по февраль 2013 года подешевел на 17% (до 1786 долл.). Повального падения цен на рынке, конечно, не произошло. Как и прежде, владельцы, выставляя квартиру на продажу, «прощупывают» спрос, устанавливая завышенную цену. И лишь после тщетных попыток продать квартиру в течение пяти-шести месяцев хозяева готовы снижать цену: при начальной стоимости 48 тыс. долл. в итоге «гостинка» может быть продана за 41 тыс. долл., а иногда и за 38 тысяч – все зависит от реальной заинтересованности покупателей и готовности квартировладельцев идти на торг. Обычно желающие избавиться от своей квартиры хозяева готовы «скинуть» не меньше 5–10%.

Минимальная стоимость «гостинок» и однокомнатных «хрущевок» в столице – 35–38 тыс. долл. Хотя в основном такие квартиры оцениваются на уровне 40–46 тыс. долл. «Бюджетными по стоимости жилья эконом-класса являются массив Нивки, Лесной массив, а также все отдаленные от метро массивы – ДВРЗ, Воскресенка, Южная Борщаговка», – отмечает Ирина Луханина.

«Деньги» отыскали в продаже несколько гостинок, которые показались нам самыми дешевыми. Среди них «гостинка» на улице Братиславской (Лесной массив). При общей площади 22 кв. м цена этой квартиры – 36 тыс. долл. Также на Борщаговке продается «гостинка» площадью 31 кв. м по цене 38 тыс. долл. Несомненно, это жилье потребует от покупателя немалых инвестиций – обычно самые дешевые квартиры продаются в запущенном и неподготовленном к проживанию виде. Затраты на замену коммуникаций, прокладку электросети и скромный косметический ремонт «потянут» около 7–10 тыс. долл. Поэтому-то «малометражки» с ремонтом продают обычно на 8–12 тыс. долл. дороже, чем обветшалое жилье.

Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно отыскать также на Березняках, в районе ДВРЗ и вблизи Ленинградской площади – их цена находится в пределах 41–45 тыс. долл. за квартиру площадью 27–30 кв. м. Конечно, маленькие дешевые однокомнатные подойдут для так называемой стартовой квартиры – проживания холостяка или семейной пары до того, как будет найдена возможность купить жилплощадь попросторнее. С другой стороны, инвестировать в киевскую «малометражку» с целью дальнейшей сдачи в аренду также имеет смысл – спрос со стороны арендаторов растет, и арендные ставки также постепенно повышаются (см. «Деньги» от 14.02, доступно на dengi.ua).

Впрочем, тут есть небольшая хитрость: чтобы достичь быстрой окупаемости инвестиций, необходимо подобрать недорогой объект вблизи метро. И лучше, если это будет не «гостинка» – такую квартиру сдать дороже, чем за 2,6–2,8 тыс. грн./мес., очень сложно. Поэтому лучше для инвестиционных целей выбирать «хрущевку» – например, в пятиэтажном доме в районе м. Нивки, Святошин, Дорогожичи, Дарница или Черниговской. Хорошая транспортная развязка, неплохая инфраструктура и непосредственная близость к метро обеспечат спрос со стороны арендаторов, и затраты на покупку квартиры доходы от аренды покроют за 8–9 лет. Долго? По сравнению с другими крупными городами, это еще очень хороший показатель.

Цены на «малометражки» в Киеве в 2013 году будут продолжать снижение, основное удешевление таких объектов будет происходить на этапе торга: заинтересованным покупателям владельцы уступят минимум 6–12% изначально озвученной стоимости.  

Региональные «единички»

В городах-миллионниках за прошлый год «малометражки» подешевели на 10–18%. Существенно упали цены в Днепропетровске, где сегодня квадратный метр в однокомнатных в среднем стоит 885 долл. Самые недорогие «гостинки» – в Самарском и Индустриальном районах города, где приобрести квартиру площадью 22 кв. м можно за 16–18 тыс. долл. Правда, таких объектов мало. Гораздо больше в продаже однокомнатных общей площадью 30 кв. м, их цена – 20–23 тыс. долл.

В Донецке квартиры стоят существенно дороже, чем в городе на Днепре. Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно найти в Петровском, Пролетарском и Ленинском районах по цене 20–25 тыс. долл. (при площади 20–30 кв. м). Высокий спрос на жилье из-за большого притока мигрантов со всех уголков Восточной Украины удерживает цены, однако за прошлый год стоимость «квадрата» в «единичках» Донецка все же упала на 11%.

В Одессе традиционно самые дешевые метры – в коммунальных квартирах. Удивлены? Да, «коммуны» еще существуют и даже продаются – за 16–20 тыс. долл. (при жилой площади – 17–20 кв. м). За 24–26 тыс. долл. в Суворовском районе предлагаются «гостинки», а вот однокомнатная «хрущевка» в городе у моря стоит 32–34 тыс. долл. Вообще старый фонд в Одессе не в почете – здесь вовсю развивается строительство жилья, сплошь и рядом одесситам предлагают «бросовые» цены на новенькие «квадраты». В солнечном городе сотни предложений квартир на продажу.

А вот в старинном Львове явный дефицит метров: количество предложений очень ограничено. Приобрести «гостинку» или «хрущевку» в Шевченковском или Лычаковском районах Львова можно за 34–42 тыс. долл.

Харьков – единственный из городов-миллионников, где растущий спрос на метры спровоцировал прошлогодний рост стоимости однокомнатных квартир. В итоге средняя цена «квадрата» выросла на 4%. Приобрести «малометражку» в Коминтерновском, Дзержинском или Червонозаводском районах можно за 28–36 тыс. долл.

Целесообразность инвестирования в покупку квартиры в городах-миллионниках сомнительна. Лидеры по уровню окупаемости вложенных в жилье инвестиций –«единички» Киева и Донецка. Остальные города проигрывают этим центрам, поскольку арендные ставки слишком малы – в среднем 1,1–1,5 тыс. грн. в месяц.

В течение 2013 года маленькие бюджетные квартиры в городах-миллионниках, скорее всего, подешевеют на 5–10%. Причина проста: низкая ликвидность таких объектов в сочетании с конкуренцией со стороны растущих, как грибы, новостроек.

Законный вопрос

Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда покупка определенной истории, и далеко не всегда истории положительной. «Деньги» предупреждают: покупатель должен тщательно изучить все документы (на квартиру и от продавца) перед заключением сделки, чтобы в будущем избежать оспаривания ее законности со стороны внезапно возникших «правообладателей».

«Прежде всего, покупателю необходимо изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру (оригинал договора купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности, свидетельства о праве на наследство). Квартира не должна находиться в ипотеке, под арестом и запретом отчуждения и пользования, что подтверждается извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 1 января 2013 года, а также извлечениями из ранее существовавших реестров, которые в настоящее время продолжают функционировать», – напоминает юрист АК «Коннов и Созановский» Леонид Горшенин.

Важно учесть и техническое состояние квартиры. «Покупателям недвижимости стоит инициировать проведение технической инвентаризации, так как купленное имущество могло подвергаться кардинальным перепланировкам, что в отдельных случаях может нести угрозу жизни и здоровью людей. Инвентаризацией недвижимого имущества по-прежнему продолжает заниматься БТИ», – отмечает Максим Лебедев, старший юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович». По его мнению, помимо проверки документов на квартиру, не лишним будет тщательно проверить документы самого продавца – прежде всего, паспорта и его подлинности.

«В случае отсутствия самого владельца стоит все же настаивать на знакомстве с ним и не доверять даже подлинным доверенностям на представителей. На практике очень часто выясняется, что владельца нет в живых либо он является невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным. В случае обнаружения последнего стоит без всяких сомнений отказаться от сделки», – предупреждает Максим Лебедев. И последний штрих всесторонней проверки «юридической чистоты» объекта – изучение зарегистрированных в квартире лиц. Кроме изучения предоставленной продавцом справки о снятии с регистрационного учета всех ранее проживавших в квартире, до подписания договора купли-продажи лучше дополнительно обратиться в паспортный стол для получения достоверной информации о лицах, которые ранее были прописаны, – могут всплыть, например, истории об осужденных и выписанных домочадцах.

Как менялась цена однокомнатных в столице* 

 * Данные mirkvartir.ua, долл. за кв. м.

Как изменилась цена метра в однокомнатных?* 

* С февраля 2012 по февраль 2013, данные agent.ua.

** С января 2012 по январь 2013.

Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?*

 * По данным открытых источников, подсчеты «Денег».