За сколько на самом деле продают квартиры на вторичке?

"Дешевые квартиры в Киеве -- миф: задешево, как правило, можно купить гостинку или однокомнатную хрущевку далеко не в самом привлекательном районе города. Мы с начала года подыскиваем квартиру для сына, но пока безрезультатно", - разводит руками киевлянка Елена Осипенко. По ее словам, стоящие варианты если и попадаются, то очень редко - за ними нужно "охотиться". Как посоветовали "Деньгам", если подходящая квартира попадется, тянуть с принятием решения не стоит. Желательно сразу давать залог и оформлять сделку. Правда, перед этим можно поторговаться и получить скидку.

Вниз по течению

По данным SV Development, цены на квадратные метры с начала года снизились лишь в Одессе (-1,14%) и Донецке (-0,26%). В Киеве, Львове, Харькове и Днепропетровске квартиры якобы начали дорожать. Однако официальной статистике верить нельзя - вопреки желаниям продавцов и ожиданиям посредников, в целом стоимость недвижимости в Украине падает. Да и откуда взяться росту цен? Зарплаты особо не растут, а кредиты доступными нельзя назвать даже при большом желании. За 20 лет пользования кредитом заемщик выплачивает банку фактически тройную стоимость квартиры (при ставке в 18-19% годовых и первоначальном взносе от 30%).

"За последние полгода недвижимость в Киеве подешевела в среднем на 5%", - подсчитывает столичный риэлтор с 10-летним стажем Алина Гордийчук. Но даже сейчас восстановления (не говоря уже о росте) спроса нет. По словам г-жи Гордийчук, квартира, которую до кризиса можно было продать максимум за месяц, сегодня может год висеть в базах, и за все это время её посмотрят максимум 5-7 человек. В среднем на 30 квартир, выставленных на продажу, находится лишь один покупатель. Кстати, чтобы стимулировать покупателей, риэлторы нередко действуют обманным путем. Например, пытаются убедить интересующихся, что буквально перед ними приходил клиент и был готов дать задаток. А то и вовсе приводят своих знакомых или друзей, выдавая их за потенциальных покупателей. Как признаются продавцы, трюки срабатывают, но очень редко.

По оценкам специалистов, до конца 2011 года цены опустятся еще как минимум на 5-7%. Кстати, чтобы быть в курсе реального положения дел, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины уже в ближайшее время намерена создать базу реальных сделок. Ведь до сих пор большинство цен на квартиру взяты "с потолка". При формировании цены продавцы до сих пор в лучшем случае отталкиваются от средней по городу стоимости квадратного метра, не принимая во внимание ни инфраструктуру, ни состояние жилого фонда. А чаще просто смотрят на недавние объявления и предлагают похожие цифры, абсолютно не интересуясь тем, насколько большие скидки получают реальные покупатели.

Дорогая столица

В Киеве, как и раньше, среди выставленных на продажу квартир больше всего однокомнатных, средняя стоимость предложения - $55-56 тыс. Эти же квартиры пользуются наибольшим спросом. Рекордсменом по дешевизне оказалась найденная автором в районе Дарницкого железнодорожного вокзала однокомнатная гостинка площадью 23 км.в. за $38 тыс. И хотя риэлтор уверяет, что состояние квартиры хорошее, на самом деле она требует капитального или, как минимум, достаточно тщательного косметического ремонта. 

За последний год покупатели стали более требовательными и не спешат заключать сделки. Если еще 2 года назад редкие тода покупатели слету хватали резко подешевевшие квартиры, то теперь они на поиски времени не жалеют. 

Как выяснили "Деньги", в телефонных разговорах риэлторы торговаться не хотят. "Вы сначала придите и посмотрите квартиру: может быть она вам так понравится, что вы и больше за неё захотите дать", - парирует риэлтор Дмитрий, который продает однокомнатную на Воскресенке. Такое, конечно, маловероятно: эта однокомнатная хрущевка без балкона на первом этаже предлагается по цене $1724 за кв.м, при том что средняя цена метра в этом районе - $1522. Впрочем, скидку выторговать все же можно -- обычно на этапе просмотра. "В апреле мы купили однокомнатную в Днепровском районе. Торговаться не пытались -- квартира была выставлена за $50 тыс., нас устраивали и цена, и сам объект, но мы решили пару дней подумать. И тут риэлтор неожиданно сам предложил уменьшить цену до $48 тыс.", - рассказывает менеджер тренингового центра Ольга Подольская. По ее словам, в принципе, больше эта квартира вряд ли стоит -- жилье требует основательного ремонта, вложения в который могут превысить 5 тыс. долларов. 

Случаи, когда продавец готов давать большой дисконт -- скорее исключение, обычно дело заканчивается скидкой в 2-7 тысяч долларов. "В районе метро Минская продавались две квартиры: "трешка" без ремонта и меблированная двушка с евроремонтом, а разница в цене -- всего $5 тыс. ($90 тыс и $95 тыс)", - разоткровенничалась риэлтор Елена Николаева. По ее словам, двушка "ушла" за месяц -- хозяева уезжали на ПМЖ, поэтому буквально первым же покупателям уступили $7 тыс. А вот трешку несговорчивая хозяйка не может продать уже почти полтора года. "Мало того, что уступать не хочет, так еще и поднимает цену до $100 тыс, как только появляются потенциальные покупатели" - сетует риэлтор.

Дальше и дешевле 

Ситуация в регионах как эхо повторяет происходящее в столице -- цены понемногу падают, но все равно выторговать скидку удается нечасто, и в пределах 4-7%. "Два месяца назад мы продали свою уютную однокомнатную квартиру, доложили несколько тысяч и купили трехкомнатную в том же районе, правда, без ремонта", - делится опытом Елена Мищенко из Харькова. И тут же признается: когда продавали свою квартиру, на торг не соглашались. "У нас ремонт был, и покупателям мы новую кухню с мягким уголком оставили", - объясняет г-жа Мищенко. А вот когда покупали трехкомнатную, удалось выторговать $2 тыс.. 

Впрочем, риэлторы признаются: в областных центрах торговаться проще. Там держать цену может позволить себе разве что владелец действительно отменной недвижимости: в хорошем районе, в недавно построенном доме, с ремонтом. "Я бы с радостью уступил пару тысяч долларов(за чужую квартиру! -- Ред.) -- сам ведь живу за счет новых сделок (риэлторы, как правило, получают 2,5-4% от стоимости квартиры -- Ред), но хозяин отказывается торговаться, так как считает, что к Евро-2012 спрос на квартиры будет расти, и покупатели будут платить ту цену, которую хочет получить продавец", - признается риэлтор Олег из Львова.

Почем квадратные метры в столице и в городах-миллионниках

Почем квадратные метры в столице и в городах-миллионниках

По данным SV Development

* – средние показатели на 26 мая 2011 года

По данным SV Development

* – средние показатели на 26 мая 2011 года

**- данные Госкомстата за январь-апрель 2011/индекс "Денег" за январь-май 2011 года.

Как изменились цены на недвижимость в разных районах Киева с начала 2008 года, долл.

По данным SV Development, в среднем

Как изменились цены на недвижимость в столице и в городах-миллионниках с начала 2008 года, долл.

По данным SV Development, в среднем

Резюме: Несмотря на продолжающееся плавное снижение цен на "вторичку", торговаться продавцы, как правило, не хотят