Есть Договор пожизненного содержания и Договор пожизненной ренты. Чем конкретно они отличаются, и возможно ли рассматривать данные договора как один из инструментов инвестирования в недвижимость? Артем, Киев.
Указанные договора могут быть использованы как инструменты инвестирования в недвижимость. Экономический смысл подобных сделок состоит в следующем: для одной стороны – это гарантированное пожизненное содержание, а для другой (при правильном прогнозе изменений цен на жилье) возможность стать обладателем недвижимости, израсходовав меньшую сумму, чем рыночная стоимость жилья. Но необходимо учитывать и риск, который присутствует при заключении обоих договоров, – есть вероятность, что одна из сторон фактически может получить меньше, чем она предоставила контрагенту.
Сегодня чаще заключаются договора пожизненного содержания. Договор ренты – новый для нашего законодательства, возможность его заключения появилась в 2004 году, в связи со вступлением с силу Гражданского кодекса Украины.
Некоторые юристы определяют договор пожизненного содержания как разновидность договора пожизненной ренты, но ГК не содержит такого понятия, как «договор пожизненной ренты», а предусматривает возможность заключения договора бессрочной ренты. Безусловно, указанные договора имеют ряд схожих черт, но при этом существенно отличаются.
Итак, согласно ст. 731 ГК Украины, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме. Договором может быть предусмотрена обязанность выплачивать ренту бессрочно или на протяжении определенного срока. Предметом договора ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В свою очередь, по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
Одним из отличий договоров является срок, на который они могут заключаться: договор ренты может заключаться на определенный срок, а договор пожизненного содержания действует, как правило, на протяжении жизни отчуждателя.
Отличаются договора также субъектным составом, – сторонами договора ренты могут быть как физические, так и юридические лица. Отчуждателем же по договору пожизненного содержания (ухода) может быть только физическое лицо. Также последний договор может быть заключен в пользу третьего лица, то есть содержание и уход будет осуществляться не за отчуждателем, а за определенным им лицом.
Кроме того, если по договору ренты рентные платежи могут выплачиваться как в денежной форме, так и в иной оговоренной форме (например, путем оказания услуг, исполнения каких-либо работ, прочее), то договор пожизненного содержания предусматривает оказание материального обеспечения и ухода за отчуждателем. При этом, если уход осуществляется ежедневно, то уплата рентных платежей производится по окончании очередного квартала, если иное не оговорено договором. За просрочку уплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить рентные проценты, а просрочка свыше одного года является одним из оснований для расторжения договора бессрочной ренты по требованию получателя ренты. Подобной ответственности для приобретателя по договору пожизненного содержания законодатель не предусмотрел, а сам договор, при отсутствии обоюдного согласия сторон, может быть расторгнут в судебном порядке, в частности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей.
Юлиана Малеева, юрист, адвокат LCF Law Group
По материалам Денег
