Юристы непреклонны – при выселении арендатора не обойтись без суда, если, конечно, действовать согласно действующему законодательству. «В рамках правового поля вопрос подлежит разрешению исключительно путем обращения в суд и полицию. В действиях арендатора усматривается состав ряда уголовных правонарушений, в частности, самоуправство и мошенничество. Кроме того, в судебном порядке можно взыскать задолженность и выселить арендатора из квартиры, расторгнув договор в связи с грубым нарушением его условий», – отмечает управляющий партнер АО Suprema Lex, адвокат Виктор Мороз.
Закон запрещает одностороннее расторжение договора аренды, и самовольное (либо с помощью полиции) выселение арендатора (например, с помощью взлома замка). «Если вскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде», – предупреждает юрист АО «Безпалый и партнеры» Лена Петренко.
И хотя в юридической практике встречаются договора между арендатором и арендодателем, где предусматривается право арендодателя самостоятельно занять помещение, которое сдается в аренду, произвести опись имущества и вернуть вещи арендатору, даже в этом случае арендаторы подают на арендодателя в суд. «Судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, но это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве – расход времени», – считает Лена Петренко.
Поэтому юристы рекомендуют сначала использовать все возможности для проведения переговоров с арендатором – вплоть до приезда к нему на работу, написания заявления в полицию для заведения дела по ряду правонарушений (самоуправство, мошенничество).
Если арендодатель идет путем заявления в полицию, то, скорее всего, затем ему придется отправиться в суд, чтобы расторгнуть договор в судебном порядке. Впрочем, остаются шансы, что полиция проведет определенную работу, направленную на выяснение обстоятельств и дела и общение с нерадивым съемщиком жилья. После чего арендатор самостоятельно покинет квартиру (но это не решит вопрос задолженности).
Судебная практика в таких делах говорит о возможности не только расторгнуть договор, но и потребовать от арендатора уплатить всю сумму задолженности. Что касается отсутствия уплаты налогов, то юристы единогласны – этот факт не является поводом для признания договора ничтожным. Но арендатор может шантажировать арендодателя тем, что при судебных разбирательствах информация о неуплате налогов вскроется, и тому придется заплатить подоходный налог и штраф.
«Санкции за нарушение порядка ведения учета доходов физических лиц предусмотрены ст. 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях и могут варьироваться от предупреждения до наложения штрафа в размере 136 гривен. За несвоевременную уплату налога плательщику придется заплатить от 10 до 50 процентов от суммы не уплаченного вовремя налога. Независимо от наложения штрафа, сумму налога все же придется уплатить», – отметила Лена Петренко.
