В Украине около 80% ипотечных кредитов приходится на займы под залоги объектов на вторичном рынке недвижимости. Это, по сути, передача недвижимости в залог под получение средств либо для покрытия разрыва ликвидности, либо для каких-то инвестиций во что-то, не имеющее отношения к покупке объекта, передаваемого в залог. То есть чисто залоговая операция. А что ж с ипотекой для населения для покупки жилья?
Формально такая ипотека тоже есть. Но:
а) она слишком дорогая;
б) получить такой кредит может далеко не каждый из тех, кто уже сумел собрать 30–50% стоимости приобретаемой квартиры.
Президент Владимир Зеленский – не первый, кто обещает и хочет запустить дешевую ипотеку для населения. Как минимум, последние 5–6 лет в коридорах власти ходит идея о том, чтобы за счет различных инструментов, например, компенсации процентных ставок, запустить ее как таковую.
При этом, как правило, наиболее активно говорят на эту тему перед принятием бюджета. Но разговоры идут, бюджеты принимаются, и на том все останавливается до момента принятия следующего закона о госбюджете.
Но природа не терпит пустоты. Кто финансирует покупателей, которым не хватает на приобретение недвижимости? На данный момент роль ипотечных учреждений взяли на себя застройщики.
Практически у каждого застройщика есть какие-то кредитные программы для покупателей недвижимости. Правда, есть нюанс. Зачастую программы застройщиков – это финансовые пирамиды. Для того чтобы система работала, нужен постоянный приток денег. Как только он иссякает, у нас случаются Укрбуд, Аркада или что-то подобное. Выход? Эту финансовую нагрузку – функцию финансирования покупки, нужно перекладывать на банковскую систему.
Банковская система в нынешних условиях эту задачу не потянет. По одной простой причине: банкам выгоднее работать с ОВГЗ, чем кредитовать покупателя недвижимости. Получаешь рефинанс от НБУ, вкладываешься в гособлигации с минимальным риском и живешь на свои условно 2% разницы между ставкой рефинансирования и доходностью гособлигаций.
Зачем банку при такой альтернативе заниматься ипотечным рынком, оформлением залогов, держать филиальную сеть, сопровождать кредиты, проверять кредитоспособность, оценивать залоги?
Кроме этого, дефицит госбюджета в 2020 и 2021 годах будет составлять от 150 до 300 млрд. грн. Единственный реальный вариант покрытия этого дефицита на сегодняшний день – это заимствования, в основном, на внутреннем финансовом рынке. Идем дальше. У Нацбанка и Минфина сейчас главная задача – покрытие кассового разрыва в финансировании государственных затрат. И они через рефинансирование госбанков, а это 60% всей банковской системы, всю силу этой контролируемой эмиссии направят на выкуп ОВГЗ. На ипотеку ресурсов не остается.
Так что пока об ипотеке мы можем только мечтать. Возможно, какой-то миллиард гривен кредитов даже будет выдан. Но для рынков строящейся и уже существующей недвижимости – это капля в море. Для нормального функционирования рынок ипотеки должен составлять хотя бы 5–10 млрд. грн. ежегодно. Для начала.
Эти цифры не с потолка: в последний год относительно живой ипотеки – в 2011 году – в Украине за 12 месяцев было выдано новых кредитов для покупки недвижимости на сумму чуть более 4 млрд. грн. Это при курсе 8 грн./долл., то есть примерно на 500 млн. долл. в эквиваленте. При нынешнем курсе и нынешних ценах 5–10 млрд. грн. – это эквивалент примерно 180–370 млн. долл., или, в среднем, около 7–15 тысяч однокомнатных квартир.
Но все равно с чего-то надо начинать, потому что сейчас ипотека первичной недвижимости на нуле.
Мне могут сказать: а как же программа дешевых кредитов для бизнеса? Есть же опыт, почему его нельзя транслировать на рынок ипотеки. Смотрим на результаты той программы, видим, что около 70% выданных новых льготных кредитов представляют собой рефинансирование старых займов. Но для целей развития ипотеки это неприемлемо – льготные ипотечные кредиты должны финансировать новые покупки, чтобы люди могли покупать жилье, а застройщики – создавать новые рабочие места при его строительстве.
Чтобы процесс хоть как-то сдвинулся с места, банки должны перестать зарабатывать на ОВГЗ столько, сколько они зарабатывают сейчас. В противном случае никакие кредиты не станут им интересны. Только в таком случае они будут вынуждены выходить в полный рост на рынок коммерческого кредита, в том числе ипотечный. У банков должна быть безвыходная ситуация, когда они ни на чем другом не смогут заработать достаточно денег для своего безбедного существования и активного развития. Все. Остальное – мечты и потемкинские деревни.
