Недвижимость дорожала весь 2020 год, и в 2021 году рост цен продолжится. Застройщики, при этом, сокращают объемы строительства, а государство обещает дешевую ипотеку под 5–7% годовых. И то, и другое должно подтолкнуть цены вверх.
В январе на рынке недвижимости привычное затишье. Но зато есть возможность спокойно подвести итоги ушедшего 2020 года и без спешки проанализировать следующий. Несмотря на удар, который по первичному рынку нанес весенне-летний карантин, осенью и зимой спрос на квартиры в новостройках почти вернулся на докризисный уровень. По крайней мере, так говорят застройщики.
Не исключено, что это близко к правде. Потому что скидки на новое жилье очень даже приличные (см. Забираем да побыстрее). И они нивелируют рост цен.
А стоимость квартир за 2020 год действительно подросла. По данным lun.ua, в зависимости от класса жилья и его расположения, средняя цена квадратного метра в Киеве выросла с 24 до 27,7 тыс. грн., то есть на 15%, а минимальная – с 16,6 тыс. грн. – до 19,5 тыс. грн., или на 17,5%. В городах-миллионниках рост цен тоже ускорился. В Одессе средняя цена поднялась за год с 18,5 до 20,9 тыс. грн., или на 13%, во Львове – с 15,5 до 18,3 тыс. грн., или на 18%.
В то же время, цены на первичке, номинированные в иностранной валюте, показывают обратную тенденцию. В Киеве за 2020 год стоимость квадратного метра в валютном эквиваленте даже уменьшилась – с 990 до 980 долл. В Одессе долларовая цена «квадрата» упала с 760 до 740, а во Львове подросла, но очень незначительно – с 640 до 650 долл.
Ждем ипотеку
На фоне роста цен падают объемы строительства. Данные о количестве сданных в эксплуатацию квадратных метров за весь год Госслужба статистики еще не опубликовала. Но и за 11 месяцев 2020 года тенденция не очень утешительная. По сравнению с ноябрем 2019 года объем жилищного строительства сократился на 4,6%. За январь–ноябрь 2020 года построено почти на 18% квартир меньше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Застройщики не торопятся начинать новые проекты. У многих компаний дефицит финансирования. Напомним, что летом 2020 года строительные работы были приостановлены на 50% объектов из-за банальной нехватки денег. А некоторые компании не хотят рисковать, пока не достроят уже начатые объекты и не распродадут там квартиры.
Отражается на рынке сокращение числа свободных земельных участков, особенно в Киеве и других крупных городах, а также замороженная реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Из-за того, что в Украине фактически с весны отсутствует архстройконтроль, застройщики столкнулись со сложностями при вводе в эксплуатацию жилых комплексов.
Только в конце декабря Кабинет Министров принял постановления, призванные перезапустить реформу ГАСИ. Вместо нее появится Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, которая будет осуществлять архитектурно-строительный контроль без разрешительно-регистрационных функций. Но когда рынок получит полноценное регулирование, неизвестно.
Поэтому в 2021 году темпы строительства вряд ли перегонят результаты 2020 года. А если и будут появляться какие-то крупные проекты, то под вывесками сразу нескольких застройщиков. Так строить дешевле и ниже вероятность, что объект превратится в долгострой.
Цены на первичке, похоже, продолжат ползти вверх. В ответ на сокращение объема предложения и перспективы появления дешевой ипотеки. Накануне нового года министр финансов Сергей Марченко подписал устав «Украинской финансовой жилищной компании», которая будет за счет средств госбюджета рефинансировать ипотечные кредиты и удешевлять их стоимость до 5–7% годовых.
Забираем да побыстрее
Как минимум до начала весны еще есть шанс приобрести жилье с хорошей скидкой. Если повезет, цена квартиры будет где-то на уровне начала 2020 года, а то и дешевле. Все потому, что застройщики не сбавляют обороты, предлагая все новые и новые акции для продвижения новых объектов. И некоторые предложения действительно щедры до неприличия. Особенно от столичных застройщиков.
В ЖК Terracotta, который строит Perfect Group, на отдельные квартиры действует скидка до 31%. Стоимость однокомнатных квартир в этом комплексе начинается с отметки около 1 млн. грн. В итоге со скидкой покупатель получит «единичку» где-то за 700 тыс. грн. В ЖК Svitlo Park скидка составляет 100 тыс. грн. При покупке той же однокомнатной квартиры нужно будет заплатить не 877 тыс. грн., а 777 тыс. грн.
В ЖК Creator City и Obolon Residences скидка на квартиру достигает 12%, а в ЖК «Новый Автограф» размер скидки составляет от 10 до 12% и зависит от метража выбранной квартиры. В реальных деньгах сумма экономии будет от 270 до 429 тыс. грн.
В других крупных городах тоже есть привлекательные предложения. В Одессе в ЖК SunCity трехкомнатную квартиру в сданном доме можно приобрести со скидкой 10%, в ЖК «Авторский район» действует праздничная скидка в размере 15%, в ЖК Unity Towers максимальная скидка составляет 140 тыс. грн. Во Львове, в ЖК Arthouse Park двухкомнатные квартиры продаются со скидкой 5%, а в ЖК «Горганы» застройщик уступает покупателям от 30 до 94 тыс. грн. в зависимости от метража. В Харькове, в ЖК Symskaya apartments, ЖК «Пролисок», ЖК «Манхэттен» и ЖК «Титул Дом на Пушкинской» при покупке квартиры можно получить скидку от 2 до 10%.
Дополнительным бонусом станут выгодные условия на рассрочку. В Киеве для покупателей квартир в ЖК Illinsky House 12 месяцев рассрочки будет без удорожания. В ЖК Obolon Plaza можно приобрести жилье в рассрочку сроком на два года и первым взносом от 30%. В ЖК Nordica Residence застройщик дает скидку 50 тыс. грн. на первый взнос и два месяца каникул на выплаты.
В Одессе, в ЖК «Посейдон» квартиру можно взять в рассрочку на целых 40 месяцев и без удорожания, если сразу же внести 50% стоимости. А во Львове в ЖК «Компаньон» жилье можно взять в кредит сроком до 60 месяцев на льготных условиях. Застройщик обещает скидку на кредитную ставку – вместо 16,99% покупатель заплатит 11,99%. Есть и другой вариант: первых три месяца кредит можно будет погашать под ноль процентов. Правда, уже с четвертого месяца ставка будет на уровне 16,99%.
Вторичка не по карману
Рынок вторичной недвижимости в 2020 году двигался вслед за первичкой. Затишье весной и летом, и возобновление сделок осенью-зимой. Да и цены на квартиры не стояли на месте. В Киеве и миллионниках вторичное жилье в долларовом эквиваленте подорожало на 4–5% (см. график). В гривне цены выросли еще больше. В Киеве, по данным 100 realty, за 2020 год рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке составил почти 28%. При этом квартиры из нижнего ценового сегмента (дешевле 1000 долл./кв. м) в гривне подорожали почти на 35%. В регионах рост цен был не таким активным и составил 15–20%.
Впрочем, агенты по недвижимости говорят, что спрос на жилье так и не восстановился до уровня конца 2019–2020 годов. Но это не мешает продавцам задирать цены и отказываться идти навстречу покупателям. Уже год, а то и больше, глубина торга держится в пределах 2–3%. Иногда можно сторговать и до 5%, но, как правило, у этих квартир неудобное расположение или плохое состояние, и они требуют существенных вложений в ремонт.
С «Аркадой» почти решено
Не прошло и полугода, как покупкатели квартир в жилых комплексах «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах» получили нового застройщика, который достроит эти ЖК. Строительством будет заниматься компания Stolitsa Group.
18 декабря 2020 года прошла рабочая встреча представителей всех инициативных групп упомянутых ЖК с представителями компании Stolitsa Group, среди которых присутствовала совладелица застройщика Владислава Молчанова. Она заявила, что строительная компания намерена зайти на «достройку жилых комплексов», и предложила пострадавшим инвесторам, а также представителям Киевской государственной городской администрации заключить меморандумы. По словам Молчановой, после подписания меморандумов можно будет запустить все процессы по передаче Stolitsa Group объектов «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах».
Напомним, что все три комплекса связаны с обанкротившимся банком «Аркада». После признания его неплатежеспособным, аудит ЖК пообещала провести строительная компания «Киевгорстрой». Пострадавшие инвесторы надеялись на то, что «Киевгорстрой» возьмется достраивать эти комплексы. Тем не менее, о результатах аудита и о том, был ли он в принципе, застройщик не сообщил.
Причем, президент Киевгорстроя Игорь Кушнир публично заявлял о том, что не горит желанием связываться с наследием Аркады. Одна из причин – это проблемы, с которыми столкнулась компания при достройке жилых комплексов обанкротившейся корпорации Укрбуд и отсутствие какой-либо помощи со стороны государства.
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
