Вопрос строительства и приобретения объектов недвижимости является актуальным для многих украинцев. Для застройщиков ключевыми вопросами являются: как уменьшить риски? Как противодействовать произволу контролирующих органов? Для инвесторов: будет ли дом достроен? Не будет ли это очередной аферой?
Читай также: Как получить хорошую скидку при покупке квартиры в Киеве
17 января 2017 года Верховной Радой Украины был принят Закон Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности” (№ 4733-1) (далее - Закон).
Конечно, потребность в реформировании механизма правового регулирования строительной деятельности в Украине продолжается уже довольно значительное время, а в водовороте последних событий с разоблачением многочисленных схем узаконивания самовольного строительства, стала очень важной.
Чего стоит только тот факт, что большинство застройщиков, используя действующее законодательство, в т.ч. право проектировщика и заказчика строительства самостоятельно определять категорию сложности объекта, умышленно занижают категорию и строят многоквартирные 12-15-ти этажные дома без каких-либо экспертиз. Декларативный характер получения разрешительной документации этому только помогает.
Читай также: Правительство поможет украинцам с проблемными стройками
При принятии данного Закона законодатель указывал на необходимость приведения в соответствие разрешительно-согласовательных процедур в строительстве с лучшими европейскими практиками, а также обеспечения эффективности и согласованности отношений в строительстве.
На изменениях в Основной Закон, регулирующих строительную деятельность в Украине, мы и остановимся в данной статье более подробно.
Основной новеллой в указанном законе есть прежде всего исключение разделения объектов строительства на 5-ть категорий сложности (I, II, III, IV, V), как это предусмотрено ст. 32 Закона, и введение разделения объектов на классы последствий (незначительные последствия - СС1, средние последствия - СС2 и значительные последствия - СС3).
Читай также: Рынок недвижимости в Украине вышел из крутого пике
Стоит отметить, что указанная классификация объектов по классам последствий не является чем-то новым. Государственными стандартами уже было установлено такое разделение, но практического применения оно не имело, так как единственным определяющим критерием объекта при получении разрешительной документации была категория сложности.
Более того, даже не изменение вида разделения, а установление непосредственно в Законе характеристик объектов, которые не могут быть отнесены к объектам с незначительными последствиями и которые, безусловно, относятся к объектам со значительными последствиями, является важнейшей новеллой указанного Закона. Так к каким же последствиям это приведет.
Благоприятным моментом от указанных изменений является искоренение в Украине строительства технически сложных объектов без каких-либо согласований и экспертных заключений. Это является основным плюсом нового закона.
Читай также: Украинским застройщикам хотят облегчить жизнь
Например, жилые дома 5-ти и более этажей не смогут строиться без экспертизы проекта и получения разрешения на выполнение строительных работ, что в свою очередь приведет к более качественному и безопасному строительству и его дальнейшей эксплуатации.
Но есть и минусы, прежде всего для застройщиков. Большинство коммерческих объектов будут относиться к объектам со средними и значительными последствиями. Документом, который дает право на их строительство является Разрешение на выполнение строительных работ.
Порядок получения разрешения является более сложный чем регистрация Декларации, что приведет к увеличению коррупционной составляющей при получении таких разрешений. Следствием этого будет увеличение себестоимости квадратного метра площади объекта что повлечет за собой рост стоимости квадратного метра для конечных покупателей.
Читай также: Как продать нажитую в браке недвижимость
Еще одной новеллой Закона стали изменения, которые законодатель внес в ст. 29, а именно внесения детальной инструкции получения градостроительных условий, которая ранее была урегулирован отдельным порядок.
Указанные изменения существенно не повлияют на отношения между заказчиком строительства и органами градостроительства и архитектуры, так как ничего нового в Законе по сравнению с Порядок не предусмотрено. А вот установление в ч. 8 данной статьи права главным инспекторам строительного надзора отменять градостроительные условия и ограничения является достаточно противоречивым и резонансным положением.
Во-первых, таким образом главным инспекторам по сути предоставлено право вмешиваться в решение вопросов местного значения.
Во-вторых, исходя из весьма нечеткого определения оснований для отмены градостроительных условий, указанная норма приведет к появлению еще одной коррупционной составляющей в нашей и так небезгрешной строительной отрасли.
Читай также: В Киеве выросли продажи элитной недвижимости
Интересными, являются изменения, которые вносятся в ч.6 ст. 37 Закона, а именно исключение из перечня основания для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ, такого основания как прекращение предпринимательской деятельности ФЛП или смерти физического лица - заказчика строительства.
Исходя из этого, законодатель по сути устанавливает, что заказчиком строительства объектов со средними и крупными последствиями уже не может быть ФЛП или просто физическое лицо. Зато никаких изменений в определение понятия заказчика строительства внесены не были. Итак, данный вопрос остается открытым, и в дальнейшем будет выясняться, было ли это ошибкой авторов закона или целенаправленное вмешательство в деятельность небольших застройщиков.
Если же вопрос останется открытым, то это хорошая новость для застройщиков, которые смогут использовать указанную норму для противодействия органам стройинспекции.
Читай также: Как украинцы покупают квартиры на первичном рынке
Достаточно спорным является внесение небольшой, на первый взгляд, поправки в абзац четвертый ч.7 ст. 39 Закона (основания для отказа в выдаче сертификата), а именно замена слова “и” на “и / или”:
Вследствие указанной поправки в новом законе органу государственного архитектурно-строительного контроля предоставлено право отказать заказчику в выдаче сертификата в случае, если объект построен в соответствии с проектной документацией, но с нарушением требований ГСН. Отсюда вытекает логичный вопрос: “Для чего законодательством предусмотрена обязательная экспертиза проекта?”.
Такая поправка очевидна. Законодатель понимая, что с принятием нового закона, большинство коммерческих объектов будут строиться после обязательной экспертизы проекта, поэтому необходимо предоставить органу рычаг воздействия на застройщиков.
Читай также: ТОП-10 самых грандиозных зданий, которые строят в мире
Отдельно стоит обратить внимание заказчиков строительства на изменениях, которые вносятся в ЗУ “Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности”, которыми значительно увеличиваются размеры штрафов за строительство объектов без получения соответствующей разрешительной документации.
Так, за строительство объектов, которые относятся к объектам со средними последствиями (СС2) без получения разрешения на выполнение строительных работ предусмотрен штраф в размере 1 184 000,00 грн. по сравнению со старой редакцией - 130 000,00 грн, соответственно за строительство объектов, которые относятся к объектам со значительными последствиями (СС3) без получения таких документов предусмотрен штраф в размере 2 880 000,00 грн. по сравнению со старой редакцией - 536 500,00 грн.
Читай также: Сколько лет нужно копить на квартиру в разных городах мира
В заключении подчеркнем изменения, которые коснутся не только коммерческих застройщиков, но и рядовых граждан. Штраф за выполнение строительных работ при сооружении частных домов без уведомления об их выполнении по новому закону потянет на 115 200,00 грн. против 14 500,00 грн. по-старому. Учитывая, что у 50 и более процентов владельцев частных домов в Украине, последние должным образом не узаконены, предлагаем не ждать вступления в силу изменений, а скорее заниматься вопросом введения их в эксплуатацию.
Резюмируя изложенное, можно сделать следующие выводы:
Основным позитивным изменением данного закона является укрепление рычага воздействия на застройщиков направленного на соблюдение государственных строительных норм при осуществлении строительства.
Не менее важным является закрепление непосредственно в Законе некоторых, так называемых, “процессуальных” строительных норм, регулирующих, например, порядок и условия выдачи градостроительных условий и ограничений и другие, которые ранее имели место в многочисленных порядках. Такие изменения в первую очередь на руку застройщика, поскольку теперь соответствующие компетентные органы не смогут самостоятельно влиять на определенные регулятивные процессы в строительстве, подстраивая их “под себя”.
Читай также: Как украинские застройщики экономят на квадратных метрах
Конечно, законодатель, принимая указанные изменения, пытался привести нормативное регулирование строительной деятельности к европейским стандартам, но, как в большинстве случаев в нашей стране, все равно оставив пробелы, предоставив возможность контролирующим органам воспользоваться ими в своих, в основном, меркантильных целях.
Евгений Артюхов, старший партнер юридической компании ASA Group
Максим Колдоба, советник ASA Group
