Преимущества и недостатки владения домом в пригороде

Свежий воздух, возможность обзавестись автономным жильем – это именно те причины, которые толкают людей переезжать в собственный дом за город. За 2013 год предложение по продаже домов в Киевской области увеличилось на 22%, а цены на загородную недвижимость упали приблизительно на 10%. «Коттедж в 20–30 км от Киева можно приобрести по цене от 250 тыс. долл., таунхаус можно найти от 85 тыс. долл., а цена на небольшой дачный домик может стартовать от 50 тыс. долл.», – говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Например, средний по размерам дом площадью 400 кв. м под Киевом вполне можно купить по цене 3-комнатной квартиры в новостройке где-то на Позняках или «двушки» на Печерске, отдав за него 100–200 тыс. долл.

Что выбрать?

Оптимальным по затратам и условиям проживания для большинства горожан станет домик в коттеджном городке. При таком варианте обладатели жилья получают так называемый «городской комфорт +»: все коммуникации, инфраструктуру, уборку территории и вывоз мусора, приусадебную территорию, охрану, парковочные места. «Как правило, в организованных коттеджных городках есть своя сервисная служба или профессиональная управляющая компания, уровень работы которой на порядок выше обычных столичных ЖЭКов», – рассказывает Михаил Артюхов.

Например, финансист Татьяна Карпова из Киева долго взвешивала все «за» и «против» покупки загородного дома, но появление второго ребенка в семье стало ключевым фактором. «К решению переехать за город нас подтолкнуло желание жить на свежем воздухе, иметь поменьше соседей под боком и больше своей территории. Лично меня очень соблазнял небольшой садик с плодоносящими деревьями», – рассказывает Татьяна, купившая дом в дачном кооперативе, расположенном в 30 км от Киева.

Поскольку дом был приобретен уже построенным, на семейную пару легли расходы на оформление и его отделку после строителей. При этом Татьяна с супругом забыли о том, что такое расходы на парковку, а поездка на работу стала отбирать даже меньше времени, чем раньше.

Самый широкий выбор коттеджных городков, конечно, вокруг Киева. Большинство из объектов уже сдано в эксплуатацию, но цена – не заоблачная. Стоимость квадратного метра дома колеблется от 7 до 15 тыс. гривен. То есть старт – с уровня, который характерен для цен в многоквартирных домах в городах-спутниках.

Немало предложений и в окрестностях Одессы. Там ценовой диапазон шире – от 5 до 16–17 тыс. грн. Под Донецком возможно найти дом, цена «квадрата» в котором начинается с 4 тыс. грн., а недалеко от Днепропетровска приобрести коттедж приблизительно за 12 тыс. грн./м2.

Хотя в итоговом ценнике рассчитывать на дешевизну не стоит, ведь площадь частных домов начинается со 100–150 кв. м. Это означает, что на покупку жилья понадобится выложить от 750 тыс. гривен и выше.

Покупаем спокойствие

При выборе коттеджного городка юристы советуют детально изучить застройщика, запросив у него перечень документов. Среди них – решение об отводе земельного участка с указанием его целевого назначения; бумаги, которые подтверждают право собственности застройщика на участок; технические условия по коммуникациям; экспертиза проекта и сам проект. Кроме того, важно увидеть лицензию на строительную деятельность, разрешение на ведение строительных работ и, безусловно, проект договора, который заключается с инвестором.

«Перед подписанием следует обратить внимание на то, чтобы в договоре были прописаны как стоимость будущего дома, так и количество его квадратных метров, точное местоположение. Эта же информация должна быть отображена в свидетельстве, которое инвестор получает на руки», – поясняет юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Кристина Развина.

Есть смысл проанализировать, какие объекты сданы ранее застройщиком, в какие сроки, были ли задержки. Хорошим показателем является наличие банков-партнеров, готовых финансировать покупку домов. Особенно банков, которые сами вкладывают в строительство проекта, являясь соинвесторами (хотя сейчас таких – единицы).

Не лишним будет проверка судебной истории застройщика. Это можно сделать с помощью Единого государственного реестра судебных дел (reyestr.court.gov.ua). Если судебные дела были, стоит с ними ознакомиться – может обнаружиться много полезной информации, свидетельствующей о неблагонадежности застройщика. Разумеется, отсутствие таких историй гарантией стопроцентной благонадежности не является.

В случае покупки коттеджа на стадии строительства используется несколько схем оформления взаимоотношений между покупателем и застройщиком. Одна из наиболее распространенных – заключение договора купли-продажи земельного участка и договора подряда на строительство дома. В данном случае подрядчиком выступает компания-застройщик коттеджного городка. «Встречаются варианты оформления взаимоотношений по приобретению недвижимости путем заключения предварительных договоров купли-продажи участка и дома с обязательством в дальнейшем заключить основной договор. Но после сдачи объектов в эксплуатацию», – отмечает Кристина Развина.

Правда, если застройщик окажется неблагонадежным и будет тянуть со сроками сдачи, покупатель, использовавший предварительный договор, может никогда не получить жилье в свое распоряжение.

Поэтому самая безопасная сделка – покупка уже построенного дома. В этом случае обычно оформляется два договора купли-продажи: дома и земельного участка, который также переходит в собственность покупателя. Хотя не стоит забывать, что после того как застройщик сдает объект, недвижимость автоматически дорожает на 20–30%. Это и есть своеобразная плата за время и спокойствие инвестора, который купил дом и сразу в него въехал либо начал ремонт.

Раскошеливаемся от души

Приобретение загородного жилья – это лишь часть затрат, которые придется понести. «На самом здании все не заканчивается. Есть еще двор, который тоже нужно облагородить. Помимо этого, немалую сумму «проедают» коммунальные услуги. На отопление дома площадью 160 кв. м мы тратим почти 1000 гривен ежемесячно, еще 300 гривен платим за свет. Вода своя, из скважины, иначе еще несколько сот гривен уходило бы и на нее», – рассказывает владелица коттеджа недалеко от Ирпеня Ольга Крутовая. А ведь цены на газ для населения уже в скором будущем существенно взлетят, поэтому содержание дома будет превышать квартплату в разы.

Кроме того, приобретение земельного участка в коттеджном городке идет в тесной взаимосвязи с системой общей инфраструктуры, которая будет использоваться вместе с другими жителями. Поэтому есть детали, на которые стоит обратить внимание еще до покупки. Первый вопрос – это подъездные пути к участку и земли общего пользования (например, детский городок или прудик, место, где расположен шлагбаум, преграждающий въезд на территорию поселка). Нужно заранее узнать, кому они будут принадлежать. Чаще всего эти земли остаются во владении продавца. Ведь собственник хочет не просто продать коттеджи, но и управлять всем комплексом сразу. Это дает возможность влиять на перемещение жильцов и, к примеру, ограничить въезд на территорию городка должникам.

После этого стоит изучить инфраструктуру: дорожное покрытие, сами дороги внутри поселка, водопроводные трубы, проводку. Они также, как правило, остаются в собственности продавца или передаются образованному товариществу собственников (в любом случае собственность на них к частному лицу, купившему участок, не перейдет).

Третье, на что необходимо обратить внимание, – договор на коммунальное обслуживание и суммы оплаты услуг, которые в нем прописаны. Соответствуют ли они заявленному сервису? Также необходимо выяснить, кто именно будет нести ответственность за их выполнение или, наоборот, за некачественное предоставление. Ведь чаще всего убирают территорию или вывозят мусор третьи лица, а значит повлиять на их работу очень сложно.

Не стоит забывать и о такой «радости», как налог на недвижимость. Его ставки составляют 1% и 2,7% минимальной зарплаты за каждый квадратный метр недвижимости в зависимости от ее метража. Согласно недавно принятым изменениям в законодательство, этот налог будет исчисляться не с жилой, а с общей площади. Поэтому за дом размером 300 кв. м по итогам 2014 года придется отдать в казну около 3800 грн., а при площади около 500 кв. м – почти 6300 гривен.

Преимущества и недостатки владения коттеджем

Стоимость квадратного метра в коттеджах близ крупных городов Украины

* По данным застройщиков.

Динамика стоимости квадратного метра в частных домах, окрестности Киева

* По данным Address.ua.