Стоит ли рисковать покупая жилье на стадии котлована?

Покупатель квартиры эконом-класса ищет подходящую цену. Все остальное уходит на второй план по сравнению с перспективой стать собственником вновь построенного жилья. «Площадь жилья не имеет такого значения, как его общая цена, – говорит представитель компании «УМК». – Поэтому популярны квартиры с минимальным метражом. А однокомнатные площадью около 50 кв. м инвесторы и вовсе могут приобретать с целью переоборудования в двухкомнатные». Вот и получается, что самыми ликвидными в эконом-классе являются однокомнатные общей площадью 30–45 кв. м, двухкомнатные по 60–65 кв. м.

Ценовые виражи

По данным компании Knight Frank, с начала кризиса 2008 г. столичные застройщики снизили стоимость первички эконом-класса на 17,8% (в гривне). Правда, в течение 2011 г. цены на квадратные метры уже практически не снижали. Средний по рынку показатель упал только на 2,2% до 10,5 тыс. грн.

В 2012 г. поводов для удешевления или подорожания первички пока не предвидится. Жилье, которое стоит ниже среднего уровня цен, приходится искать в домах чуть ли не на этапе котлована – к моменту сдачи дома в эксплуатацию цены вырастают на 20–30%.

Если речь идет о большом комплексе из нескольких зданий, самые выгодные цены – в первой очереди, каждый новый дом может стоить немного дороже. В ЖК «Грюнвальд», строительство которого на ул. Клавдиевской (Ново-Беличи) киевский ДСК-1 начал в конце 2011 г., квадрат пока еще продают за 7,9 тыс. грн. А вот в ЖК «Парковые озера» цена метра в 9,6 тыс. грн. осталась в прошлом после сдачи в эксплуатацию первой очереди.

Иллюзия доступности

Цена метра от 7,5 до 9 тыс. грн. сегодня фигурирует в рекламе многих столичных комплексов. Умножив эту цифру на метраж вожделенной компактной квартирки, неопытные покупатели получают неверное представление об истинном положении вещей.

Иллюзии развеиваются после визита в отдел продаж. В красочной рекламе киевского ЖК «Комфорт Таун» красуется цифра 8,8 тыс. грн. Возможно, трехкомнатные на непопулярных этажах с не лучшим видом из окон так и стоят. Но для однокомнатных в отделе продаж называют уже совсем другие цены – от 11 тыс. грн. за квадрат. Поэтому на покупку жилья дешевле 420 тыс. грн. в этом комплексе лучше не рассчитывать. У строительного гиганта ХК «Киевгорстрой» цена метра стартует от 8,4 тыс. грн. Однако за квадрат в «единичках» хотят более 9 тыс. грн., да и минимальный метраж квартир превышает 45 кв. м. В итоге самые дешевые однокомнатные стоят не менее 476 тыс. грн. (почти 60 тыс. долл.). Заплатив эту сумму, новоселья придется ждать до 2013–2014 гг.

Большинство предложений дешевого жилья в столице – от не слишком известных компаний: в ЖК «Східна Брама» на ул. Светлой, в новостройках на ул. Лохвицкой, в ЖК «Жемчужина Троещины» на Закревского, 42-а. За метр в этих новостройках на начальной стадии строительства просят от 7,2 тыс. грн. Площадь самой маленькой однокомнатной в ЖК возле Дарницкого вокзала – около 29 кв. м. Продают ее по цене около 220 тыс. грн., то есть менее 28 тыс. долл.

Тест-драйв по метрам

Ждать недорогих квадратных метров придется более одного года. Чтобы оценить фактор риска, «Деньги» решили проверить состояние строек, о которых журнал писал прошлой весной (см. номер от 12 мая 2011 г., доступно на dengi.ua). В тот майский обзор попали только те новостройки, в которых до введения в эксплуатацию оставалось менее года. За этот период на киевских объектах ничего экстраординарного не произошло. Если, конечно, задержки ввода в эксплуатацию на два-три месяца считать нормой.

Дом ПСГ «Ковальская» на ул. Е. Чавдар, 1 (Осокорки-6), был своевременно введен в эксплуатацию в конце прошлого года, а квартиры в нем уже раскупили. Сроки сдачи двух первых секций ЖК «Барвинок» на перекрестке ул. Шумского и Березняковской с декабря 2011 были перенесены на март 2012 г. Успеют ли до конца второго квартала, еще неизвестно, хотя почти все квартиры первой очереди уже проданы. В «Молодежном квартале» на Осокорках кипит жизнь: три дома первой очереди, которые планировали достроить к концу 2011 г., уже сданы. В ЖК «Парковый город» практически готовая вторая очередь комплекса будет введена в ближайшее время.

А как же в регионах? В Одессе ввод ЖК «Фаворит» со второго квартала 2011 г. очередной раз перенесли на конец марта 2012 г. Зато первая секция Харьковского ЖК «Гранд», а также упомянутые в нашем майском обзоре Донецкий и Днепропетровские объекты уже введены в эксплуатацию. Меньше повезло Львову: строительство ЖК «Святослав» приостановлено. По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, объект признан проблемным. Застройщик – компания «Комфортбуд» – переживает серьезные трудности.

В пригородах Киева тоже не все благополучно. Застройщик «Газбудінвест» перенес сдачу дома в г. Ирпень (ул. Полтавская) на 1 год, да и работы на стройплощадке идут вяло. А ведь строительство начато еще в 2008 г. Зато ЖК «Соборный» из Броваров, I и II очередь ЖК «Акварели» в г. Вишневый, ЖК «Березки» в Вышгороде и ЖК «Яблуневий» уже введены в эксплуатацию. Итого: из 16 объектов эконом-класса, за которыми следили «Деньги», один оказался приостановленным, в двух сдачу отложили более чем на 6 месяцев. Остальные эконом-квартиры благополучно дождались заселения.

Проблемы по дешевке

Проверять самые привлекательные ценовые предложения нужно тщательно. Ведь подозрительно низкая стоимость уже сама по себе может быть индикатором проблемного объекта! «Можно минимизировать риски, доверившись известной строительной компании с портфелем завершенных проектов, – рекомендует покупателям жилья эконом-класса старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Ведь у таких застройщиков есть достаточный капитал и наработанные механизмы строительства. Также нужно убедиться в том, что стороной договора является не третье лицо, а именно застройщик, который не скрывает от инвестора информацию. А дополнительным аргументом в пользу строительной компании является интенсивность работ на объекте и наличие программ кредитования от нескольких банков-партнеров».

В данном случае финансовые структуры стоит рассматривать как гарантов: они тщательно проверяют строительные компании, чьих клиентов кредитуют. Но и покупателю не нужно расслабляться: стоит удостовериться в наличии у застройщика документов на земельный участок – право собственности на землю должен подтверждать Госакт, право пользования – договор аренды. Участок должен иметь целевое назначение для жилой и общественной застройки, а срок аренды – превышать заявленный период строительства.

Информацию можно перепроверить в базе решений местных советов. На сайте Киеврады (www.kmr.gov.ua, раздел «Рішення») можно найти данные об отведении земельных участков, а также об их целевом назначении. Не стоит забывать и о других документах – лицензии на строительные работы, разрешения на строительство и т. д. Нередко весь пакет документов выставляется на сайтах проектов. Далее нужно изучить послужной список строительной компании и общественное мнение о нем. «Сомнительная репутация застройщика, наличие у него других нереализованных проектов, а также судебные споры с инвесторами жилья являются верными признаками проблемного объекта», – подводит итог старший юрист АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. Справки о таких стройках можно навести на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (www.investhelp.com.ua), в реестре судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua) или на популярных форумах о недвижимости. Если объект и застройщик неблагополучны, обязательно что-нибудь всплывет.

Вооружившись алгоритмом поиска проблем, «Деньги» обнаружили, что за одним из привлекательных предложений купить квартиры на левом берегу по цене от 7,2 тыс. за кв. м кроется странная ситуация с земельным участком. По документам Киеврады, землю застройщику передали для строительства комплекса техобслуживания автомобилей, а в изменении целевого назначения отказали в декабре 2011 г. А стройка идет! В другом случае (снова в столице) жилые дома спешно сооружают на участке, который был выделен для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями.

На Интернет-форумах инвесторов недвижимости новостройки по привлекательной цене 7,2–7,6 тыс. грн. за квадрат (по ул. Лохвицкой, 1-7, Закревского, 42-а, Светлой, 3, и др.) также имеют не самую блестящую репутацию. Их застройщиков связывают с компанией «Укогруп», чей объект на Харьковском Шоссе, 19, строится уже около семи лет: договора с инвесторами начали заключать с 2005 г., а теперь жильцы уже несколько лет проживают в построенных корпусах без правоустанавливающих документов. Кстати, в этом долгострое квартиры и сегодня предлагают купить по «специальным ценам» – от 7,2 тыс. грн.

Региональная реальность

Цель купить квартиру в Киеве за 280 тыс. грн. (35 тыс. долл.) достигается нелегко: в столице всего пара-тройка новых ЖК (и то с не самой лучшей репутацией) располагает столь дешевыми предложениями. А вот в городах-милионниках с таким бюджетом есть где развернуться. В Харькове метр первички эконом-класса стоит около 5,5 тыс. грн. Впрочем, в этом городе цены в принципе куда скромнее, чем в других городах-миллионниках: там работает много застройщиков, которые вынуждены предлагать квартиры на грани себестоимости для обеспечения продаж. Низкие доходы населения ограничивают как объемы продаж, так и цены новостроек.

Достаточно активно строят в Одессе, однако цены в курортном городе выше – 8–9 тыс. грн. за метр. Одесса – один из немногих региональных рынков недвижимости, где рынок недвижимости оставался активным весь кризисный период. С оживлением покупательской активности застройщики начали постепенно поднимать цены.

Во Львове предложение жилой первички выглядит весьма скудным – многие застройщики региона по-прежнему не могут прийти в себя после кризиса. Да и в других регионах строительные компании в основном завершают начатые в лучшие времена объекты, а новые проекты запускать не решаются. Поэтому объемы строительства в областных центрах постепенно сокращаются. В условиях невысокой активности застройщики сохраняют стабильные цены или даже готовы делать скидки при покупке квартир в отдельных объектах, что в итоге, конечно же, снижает цены квартир.

Если же застройщики и не снижают цены, то как минимум готовы предлагать жилье в рассрочку, что существенно упрощает жизнь покупателю, но делает покупку в конце концов дороже на 15–30% в зависимости от длительности такой рассрочки. 

Как меняется стоимость кв. м от начала продаж до ввода в эксплуатацию

Как изменялась цена кв. м первички эконом-класса в Киеве*

По данным компании Knight Frank

Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса в Киеве в феврале 2012 г.*

* На основе данных 100realty.ua.

Резюме: Найти квартиру в Киеве за 35 тыс. долл. можно, вот только ввода в эксплуатацию придется ждать не менее 1,5 лет.