Что происходит на рынке недвижимости

Похоже, к концу 2011 года сбылись мечты застройщиков – выросли продажи квартир. По данным компании SV Development, в ноябре застройщики продали 833 квартиры. А это в 3,5 раза выше показателя аналогичного периода 2010 г. В регионах также отмечено оживление. «Покупательская активность, которую мы видим, связана с решением актуального жилищного вопроса, – комментирует ситуацию заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. – В 2012 г. мы прогнозируем сохранение платежеспособного спроса и объемов строительства на прежнем уровне». На рост продаж недостроенных метров оказали влияние удобные рассрочки и ипотечные программы застройщиков с банками-партнерами на более выгодных условиях, чем сейчас финучреждения предлагают для вторичного рынка.

Но осваивать новые площадки строители пока не хотят – в продаже тысячи квартир в уже построенных или почти готовых домах, так зачем спешить? К тому же, существует вероятность второй волны кризиса. «Нам известно о многих проектах, которые готовятся к выходу, – рассказывает директор по развитию компании Knight Frank в Украине Наталия Пронина. – Однако застройщики не торопятся и, вероятно, выведут их осенью 2012 г. в случае сохранения экономической стабильности».

Киевские застройщики в 2011 году начали увеличивать цены. По данным компании Knight Frank, в сегменте «эконом» за 11 мес. 2011 г. в среднем цены были подняты на 2,1% (до 1313 долл. за кв. м), а в классах «бизнес» и «элит» подорожание составило 10,2% (до 2422 долл. за кв. м) и 7,5% (до 8018 долл. за кв. м) соответственно. А вот в городах-миллионниках, где активность на стройплощадках ниже, чем в столице, компании-продавцы предпочли не менять цены.

Ипотеки не видать
К концу 2011 г. стало понятно, что активное кредитование, которое способно разогреть рынок недвижимости, возобновится не скоро. «Сворачивание ипотеки особенно влияет на компании, реализующие объекты эконом-класса, – уточняет начальник службы маркетинга и продаж жилого квартала «Новопечерские Липки» Олеся Перчак. – Покупатели такого жилья чаще используют заемные средства, а недвижимость бизнес– и премиум-классов обычно приобретают на условиях полной оплаты».

Стимулируя продажи, застройщики делают ставку на рассрочку или партнерство с банками. Займы на 10 лет на покупку квартир в новостройках в декабре 2011 г. банки предлагали по номинальным ставкам 15–21% годовых. Такие «дружественные» кредиты выгоднее, чем дорогая ипотека на вторичном рынке. Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов не исключает, что компании с хорошей репутацией смогут в 2012 году договориться с банками о кредитовании покупки квартир в новостройках.

Компания ТММ, которая в декабре в партнерстве с Ощадбанком предложила кредиты на 20 лет под 12%, сообщила «Деньгам», что в первые недели действия программы в два раза увеличилось количество звонков от потенциальных клиентов. «Ипотека – основной драйвер рынка, запускающий массовые продажи жилья», – уверен Алексей Говорун.

Вторичное понижение
В 2012 году массового ипотечного кредитования не будет. За кредитами будут обращаться лишь те покупатели «вторичного» жилья, кому не хватает 25–35% суммы, необходимой для сделки. А значит, рост цен на рынке недвижимости откладывается.

«Пока цены стабильны, а спрос и предложение со второй половины 2011 г. сохраняют баланс, у покупателей остается возможность выбирать из представленных вариантов, – анализирует тенденции 2011–12 гг. генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина. – В Киеве продолжает пользоваться спросом жилье бизнес-класса, квартиры в домах не старше 10 лет». Продавцы на вторичном рынке не готовы снижать цены. В попытке подтолкнуть покупателя к сделке хозяева квартир даже намеренно завышают цены, чтобы в процессе торга получить ту сумму, на которую они рассчитывают. Поэтому статистика, которая анализирует предложение, а не реальные сделки, не соответствует действительности. Разрыв между реалиями рынка и ожиданиями продавцов составляет минимум 10%.

Истинное положение вещей помогают воссоздать индексы стоимости жилья, которые аналитики рассчитывают по собственным методикам. Индекс domik.net за 2011 г. показал удешевление вторички на 7,4%. А по данным исследования Global House Price Index компании Knight Frank, на начало октября 2011 г. показатель годовой динамики цен в Украине составил –8,4%. Получается, что объявленные продавцами цены более чем на 10% выше той стоимости, по которой совершаются реальные сделки. А это значит, что торг более чем уместен.

Куда идут цены
По мнению «Денег», в 2012 году цены на вторичном рынке будут колебаться в пределах 3–7%. Михаил Артюхов прогнозирует сохранение цен для «вторички» и незначительный рост в пределах 5–7% для «первички» на фоне увеличения количества сделок на 20–30%. Предпосылок для подорожания «вторички» пока нет. «Так как покупательная способность населения снижается, а ипотека остается недоступной, в ближайшей перспективе вероятна колебательная стабильность или дальнейшее проседание рынка, связанное со сближением цен спроса и предложения, – рассказал «Деньгам» генеральный директор ООО ИКК «Проконсул» Алексей Попов. – Однозначно подешевеет старый жилой фонд, а также объекты площадью более 150–200 кв. м. А качественное ликвидное жилье, которое сейчас в дефиците, останется в цене».

По прогнозам Олеси Перчак, для активно строящихся ликвидных объектов, близких к завершению или уже введенных в эксплуатацию, застройщики увеличат стоимость метра на 10–15%. Но это оптимистичный сценарий. «По итогам 2012 г. все сегменты первичного рынка Киева продемонстрируют рост до 10% только в условиях экономической стабильности, – считает Наталия Пронина. – В случае наступления второй волны кризиса возможно снижение цен до 3–4% в сегменте эконом и коррекция в пределах 2–3% в бизнес-классе».

Когда покупать
Тем, кто планирует в 2012 обзавестись жильем, можно запланировать покупку на межсезонье – период, когда активность покупателей затихает, а цены незначительно снижаются. Традиционно это зимние праздники и летние отпуска. По прогнозам «Денег», в 2012 г. зимнее затишье будет более выраженным из-за отсутствия ипотеки. Наталия Пронина рекомендует покупателям «первички» воспользоваться периодами акций (декабрь, февраль) и напоминает о Евро-2012, когда спрос на жилье снизится, а цены будут сохранять стабильность.

Но на особо щедрые скидки застройщиков (более 5–15%) надеяться в 2012 г. не стоит, равно как и на большую глубину торга на «вторичке». Вряд ли продавцы будут массово снижать цены – торг будет уместен в пределах 5–8%. И еще – в июле-августе многие продавцы, предчувствуя снижение покупательской активности и возможную ценовую стагнацию, снимают с продажи свои квартиры. Так что лучшим временем обзавестись ликвидной жилплощадью «Деньги» считают апрель и май 2012 года.

Покупали, испугавшись

По данным SV Development, в ноябре на вторичном рынке Киева было продано 1155 квартир, тогда как в октябре – 1128. На фоне ужесточения условий ипотечного кредитования увеличение количества сделок выглядит странным. Однако у покупательской активности есть вполне объяснимая причина: граждане испугались нового порядка регистрации недвижимости, который должен был вступить в силу в 2012 году. Ведь по новым правилам, с 1 января 2012 г. вместо Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) регистрацию должен был проводить Укргосреестр. Эту структуру, созданную при Минюсте, обязали в одном реестре регистрировать как права собственности на земельные участки, помещения или здания, так и обременения. Испугавшись, что реорганизация надолго заблокирует возможность регистрировать недвижимость, потенциальные покупатели поспешили за покупками – то есть в последние два месяца года были закрыты и те сделки, которые могли бы переползти в следующий год. К ноябрю в БТИ выстроились очереди, дело запахло серьезным скандалом. Возникший в ноябре ажиотаж привлек внимание властей Но лишь. 26 декабря Президент подписал спешно принятый Верховной Радой закон, который откладывает до 1 января 2013 г. вступление в силу нормы о переводе регистрации недвижимости в Укргосреестр

Земля дешевеет

На рынке земли под индивидуальную жилую застройку затишье. С начала 2011 года участки подешевели на 15%, а по сравнению с пиковыми докризисными показателями – вдвое. Рынок земли чутко реагирует на повышение спроса на квартиры. Как только жилье начинают активно раскупать, участки, предназначенные под застройку, приобретают бОльшую ценность. Но выгодно ли покупать загородные домовладения и строить коттеджи? Да, если это класс «бизнес» и «премиум». Ведь за 300–350 тыс. долл. можно на выбор купить либо просторную трех– или четырехкомнатную квартиру в центре столицы, либо элегантный особняк площадью 150–300 кв. м на участке от 6 до 40 соток в одном из пригородных районов. А вот хороших коттеджей в классе «эконом» невозможно найти, если бюджет покупателя ограничен ценой двухкомнатной квартиры. Как в столице, так и в окрестности городов-миллионников. Кстати, риэлторы поговаривают, что в 2012 году цены на землю под застройку могут просесть еще на 5–10%.

Как изменились цены на первичном рынке*

*На основе данных компании Knight Frank.

Сколько стоит «квадрат» на вторичном рынке*

* Однокомнатные квартиры в столице и городах-миллионниках, по данным agent.ua, на декабрь 2011 г.

Как падали цены на землю в 2011 году*

*По данным svdevelopment.com, на декабрь 2011 г.

Как отличаются цены предложений и реальных сделок*

Резюме: В 2012 году застройщики поднимут цену на «первичку» на 5–7%. На «вторичку» по итогам года цены просядут на 3–4%.

По материалам Денег