Что происходит с арендой недвижимости?

«В 2010 году мы переехали в однокомнатную рядом со станцией столичного метро “Дарница”, договорившись платить 2400 грн. в месяц. В 2011 году решили сменить этот “эконом-вариант” на более качественную квартиру. Оказалось, что с косметическим ремонтом в том же районе квартира обойдется в 3500 грн. Подсчитав затраты на переезд, решили пока остаться в своей “однушке”», – рассказал менеджер строительной компании Владислав Керечок. По его словам, в Киеве с 2010 года произошел существенный прыжок ставок аренды жилья эконом-класса. «Деньги» выяснили, куда идут арендные ставки и стоит ли нынче становиться рантье.

Столичная реальность

Столичные рантье, почувствовав некоторое оживление со стороны арендаторов, которые после кризиса снова потянулись в Киев на заработки, не стесняясь начали повышать цены. Особенно лихо раздувались ставки для однокомнатных квартир в отдалении от центра и в приближенных к центру, но все же периферийных районах столицы, – там аренда подорожала на 10–16%. В итоге снять «однушку» на Левом берегу в первых числах сентября 2011 года стоило 3000–3500 грн. Прошлогодние ставки на уровне 2200–2500 грн. можно отыскать лишь в самых отдаленных районах города, да и то в домах гостиничного типа. А вот арендные ставки жилья бизнес– и премиум-класса в 2011 году уменьшились на 12–15%.

В отличие от рантье, сдающих эконом-варианты, арендодатели, предлагающие объекты стоимостью выше 6 тыс. грн. в месяц, готовы идти на уступки и снижать ставку. «Если объект предлагается больше месяца и не сдан, его цена падает на 5–10%, если же арендатор не находится и дальше, то каждый последующий месяц экспозиции стоимость уменьшается примерно на ту же сумму», – отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». По словам генерального директора сети агентств недвижимости «RealDruzi» Людмилы Друзенко, средний размер торга по поводу аренды для однокомнатных квартир составляет порядка 9%, для 2-комнатных квартир – около 16%. Наибольший размер торга был зафиксирован в Печерском и Шевченковском районах, где и расположена большая часть квартир бизнес– и премиум-класса.

Арендные ставки в столице до конца года вырастут в эконом-сегменте на 3–6%, в основном из-за начала нового делового сезона и притока в город студентов. Цена аренды более престижных квартир (на Оболони и в Печерском районе) останется стабильна, то есть для однокомнатных – 4000–5000 грн., а для «двушек» – 6000–9000.

Дорожает и в регионах

Как и в Киеве, города-миллионники также не балуют арендаторов низкими ценами. Сами ставки там, конечно, пониже столичных, однако и они постепенно растут. Например, в Харькове с начала года арендные ставки выросли на 10–15%, а в некоторых случаях и на 25%. Да, в городе и сейчас можно отыскать маленькие гостинки на периферии по цене 700–800 грн. в месяц. Однако основные предложения однокомнатных находятся в диапазоне 1100–1800 грн., «двушек» – 1600–2300 грн. Харьковские рантье, скорее всего, продолжат повышать цены на 1–2% ежемесячно, так как количество предложений в городе ограничено.

А в 2012 году аренда в Харькове подорожает еще больше. «На ценообразование повлияют психологические ожидания рынка накануне проведения здесь этапов чемпионата Евро-2012. Ближе к началу чемпионата многие владельцы квартир, сдававшие жилье на длительный срок, перейдут в сегмент посуточной аренды», – считает директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин.

Впрочем, дорожала аренда не везде. Например, во Львове, как и в начале 2011 года, однокомнатные на окраинах сдаются по цене 1400–1600 грн. в месяц, в центре – 1600–2000 грн. Хотя традиционно во Львове в центре практически не сдается жилье в долгосрочную аренду – арендодатели предпочитают зарабатывать на посуточной сдаче квартир туристам.

Одессе, Днепропетровску и Донецку 2011 год принес подорожание аренды в среднем на 3–7%. В итоге снять «однушку» в этих городах можно за 1000–1400 грн. на периферии и за 1600–2500 в центральных районах.

Инвестиции окупятся не скоро

«В 2008 году на общей волне ажиотажа я инвестировал в покупку однокомнатной квартиры, чтобы получать доход от аренды. Квартира стоила 90 тыс. долларов. Понятно, что пока никакой окупаемости достичь не удалось, однако постоянный доход аренда обеспечила», – рассказывает киевлянин-рантье Михаил Руденко. По его словам, в кризис этот доход был совсем не лишним, так как бизнес самого Михаила переживал далеко не лучшие времена.

По мнению «Денег», при инвестировании в квартиру с целью получения ренты стоит учитывать традиционный комплект факторов: место нахождения квартиры и ее состояние. Исходя из них, можно прогнозировать возможную арендную ставку, по которой объект будет реально сдать. Как видно из таблицы «На что рассчитывать рантье, покупающему сейчас квартиру», самый быстрый период окупаемости – это квартира в центре Киева в новом престижном доме, которую потенциально можно сдать за 8000 грн. в месяц. Инвестируя в жилье с целью получения в будущем дохода от ренты, необходимо учитывать также цену ремонта (в наших расчетах мы исходили из весьма скромной цены 150 долл. на 1 кв. м). Конечно, период окупаемости не будет коротким; как видно из нашей таблицы, для столичных «однушек» он равен 9–13 годам.

Однако это гарантированный постоянный доход на уровне 7–11%. И в этом – основное преимущество таких инвестиций. «Это надежное вложение свободных средств с возможностью получения регулярного дохода. Лучше приобретать жилье в новостройке, которое пользуется спросом у арендаторов и со временем будет расти в цене. За небольшой бюджет лучше приобрести 1–2-комнатную квартиру на жилом массиве, за бюджет побольше – 2-комнатную квартиру в центре. Это наиболее востребованные категории жилья», – отмечает риэлтор Ирина Луханина. «Деньги» считают, что 2011 год – самое время инвестировать в покупку квартиры для сдачи в аренду. Как уже было сказано, цены на жилье уверенно снижаются, поэтому есть шанс купить квартиру дешевле, чем она стоила до кризиса и чем она будет стоить после начала уверенного экономического подъема, который прогнозируется во второй половине 2012 года.

Как менялись ставки аренды в Киеве в последние полтора года*

* – долл. за однокомнатную квартиру

** – средняя цена по Киеву

По данным svdevelopment.com

На что рассчитывать рантье, покупающему сейчас квартиру

* – в случае сдачи квартиры в долгосрочную аренду к стоимости квартиры в новостройках добавлены расходы на ремонт из расчета 150 долл. за кв. м;

** – в случае размещения вклада в долларах США в Ощадбанке ставка 6% годовых, вклад «Депозитный», с учетом ежегодной капитализации процентов.