Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

21 августа вступил в силу Закон «О предотвращении и противодействии легализации доходов, полученных преступных путем». Документ принят в угоду международным финансовым организациям, но вряд ли те ожидали побочного эффекта – после принятия закона украинский рынок недвижимости практически замер. Дело в том, что теперь сделки купли-продажи недвижимости стоимостью от 400 тыс. грн и выше подлежат финансовому мониторингу. Получается, что под подозрение могут попасть все столичные сделки с недвижимостью, поскольку за 400 тыс. грн в Киеве можно купить разве что однокомнатную квартиру в спальных районах.

Как заверил «Деньги» зампредседателя Государственного комитета финансового мониторинка Алексей Фещенко, «в случае покупки или продажи недвижимости, если сумма сделки превышает 400 тыс. грн… юристы и адвокаты в обязательном порядке должны идентифицировать клиента – снять копии паспорта и справки о присвоении идентификационного номера, а документация, подтверждающая сделку с клиентом, должна храниться пять лет». По словам г-на Фещенко, Госфинмониторинг будет уведомлен лишь в том случае, если сделка будет вызывать подозрения. (Подробнее см. «Деньги» от 12 августа 2010 года) Критерии подозрительности приведены в таблице «На что смотрят».

Юристы, к которым «Деньги» обратились с вопросом: «Что делать?», как обычно, разошлись во мнениях. Почетный президент юридической компании Jurimex Данил Гетманцев заверил, что самой процедуры легализации добросовестному обывателю бояться не следует. «Юридически мониторинг направлен на пресечение действий по выводу из тени денег, добытых в результате преступления, то есть уголовно наказуемого деяния, кроме уклонения от налогообложения», – отметил юрист. Но г-н Гетманцев сам же предполагает, что в условиях коррумпированности украинского госаппарата эти данные могут использоваться и для других целей. «Однако исключительно неофициально, а значит – существенно повредить гражданину не могут», – заверил он. Партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиковсчитает, что поведение многих покупателей, не имеющих подтвержденных источников дохода, можетизмениться. И если раньше на занижении цены договора настаивали, как правило, продавцы, сейчас это чаще будет инициативой покупателей.

Партнер юридической фирмы «Эйдиком» Алена Воронцова отмечает, что на первых порах, пока не будет наработана определенная практика применения нового механизма финмониторинга, риелторская деятельность, скорее всего, уйдет в тень. По ее мнению, покупатели, чтобы не попасть в поле зрения Госфинмониторинга, а также субъекты первичного финансового мониторинга, вероятно, будут занижать стоимость приобретенного объекта. «Каких-либо плюсов в связи с принятием закона я, честно говоря, не вижу – очень сомневаюсь, что риелторы бросятся сообщать в финмониторинг о реальной цене сделки», – размышляет г-н Копейчиков.

Впрочем,риелторы  вообще могут совершенно легально сделать вид, что реальная (и вообще – любая) цена сделки им просто неизвестна – если станут брать в качестве комиссионных не процент от сделки, а некоторую фиксированную сумму – что, кстати, нередко делали и до нововведений.

Закон и цены

Несмотря на то что юристы предрекают уход рынка в тень, риелторы уверяют, что глобальных изменений не произойдет. Глава национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко отметил, что большая часть сделок – это сделки с самым дешевым жильем. И предполагать, что цены просядут еще – не приходится. По словам г-на Бондаренко, большинство сделок – это связанные цепочки операций по продаже-покупке недвижимости. Например, сперва продают однокомнатную квартиру, затем добавляют некую сумму и приобретают двухкомнатную. «Людям нечего скрывать – значит, и бояться нечего», – отметил г-н Бондаренко.

Основатель и управляющий директор компании  ARPA Real Estate Михаил Артюхов считает, что закон все же на некоторое время притормозил в сделки. «С другой стороны, кто-то наоборот ускорил принятие решения о покупке недвижимости. Поэтому в результате на общих показателях рынка это мало отразилось», – сказал г-н Артюхов. Он также полагает, что и в дальнейшем тот, кто хочет купить недвижимость, и будет это делать.

Спящий рынок

Летом на рынке недвижимости всегда спокойно. Но лето 2010 года побило все рекорды – и температурные, и ценовые: спрос на жилье снизился и цены на квартиры просели. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), средняя стоимость жилья в столице составляет $1953 за 1 м². «Достигнутый уровень является минимальным как за текущий год, так и за прошедший календарный год», – отмечают в ССНУ.

В то же время аналитики АН «Планета Оболонь» считают, что цены предложений хоть и снижаются, но все еще слишком высоки. «Киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни уровню жилья», – настаивают в «Планете…». Возможно, поэтому покупатели активно торгуются. По данным АН «Планета Оболонь», в июле разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры составила 17–18%. В июне эта разница была на уровне 13–14%. То ли еще будет?

Затишье наблюдается и на региональных рынках недвижимости. В частности, в Харькове, по данным консалтинговой компании «Проконсул», цена предложения в среднем снизилась на 0,5% (в валюте). И сегодня усредненная цена продажи жилья в городе составляет $930 за 1 м². Аналитики компании отмечают, что спросом, как и прежде, пользовались недорогие квартиры небольшой площади.

Без движения и рынок недвижимости Одессы. В июле-августе наблюдаются только незначительные ценовые колебания – до 0,2%. Сейчас средняя стоимость «вторички» в Одессе составляет $1300 за «квадрат».

Спокойно и на донецком рынке вторичной недвижимости – средняя цена продажи жилья в городе составляет $1000 за 1 м².

А вот в Днепропетровске риелторы отмечают рост цен. По итогам июля квартиры в городе подорожали почти на 6% − до $1000 за 1 м².

Продам кредит

В условиях кризиса, когда многие заемщики не в состоянии платить по кредиту, они вынуждены либо продавать квартиры, либо оказываться в рядах тех, чье жилье подлежит конфискации. Вариантом продажи может стать переуступка ипотечного кредита, если, конечно, найдутся желающие купить такую квартиру. Начальник управления кредитной политики Platinum Bank Наталья Мациевская рассказала «Деньгам», что в кризисное время количество переуступок по ипотечным кредитам увеличилось.

«До кризиса это были исключительные случаи, например, раздел имущества при разводе. В кризис и после на рынке такие ситуации стали, по сути, единственным инструментом, который сейчас активно продвигают риелторы – сделки купли-продажи квартиры в кредит по докризисной ставке», – отметила г-жа Мациевская.

Егор Кононенко, начальник Департамента работы с просроченной задолженностью УкрСиббанк BNP Paribas Group, рассказал, что обычно при переуступке долгов банк определяет целесообразность продажи исходя из нескольких факторов: это и стоимость взыскания (по сравнению с продажей), и вероятность взыскания силами банка. «При ипотечных же сделках банк самостоятельно может взыскать сумму большую, чем предлагают коллекторские компании путем обращения взыскания на предмет залога», – сказал г-н Кононенко.

Впрочем, по мнению финансиста, сделки по переуступке ипотеки не имеют широкого распространения. И прежде всего это связано с экономической нецелесообразностью, а также с технической сложностью реализации подобных сделок.Ипотечные сделки имеют нотариально заверенные договора залога, которые необходимо переоформлять на нового кредитора – это дополнительные затраты. «Таким образом, имеем низкую целесообразность для банка, технические сложности оформления сделки, слабый спрос. В итоге говорить о массовой продаже таких кредитов не приходится. В нашем банке был единичный случай уступки, и он был связан скорее с социальной направленностью такой сделки, нежели рыночной мотивацией», – отметил г-н Кононенко.

Вторичные ожидания

«Цыплят по осени считают» – так можно охарактеризовать прогнозы риелторов и продавцов относительно дальнейшей ситуации на рынке недвижимости. Все ждут осени. Дескать, тогда станет ясно, что прогнозировать. Однако не исключено, что летнее затишье продлиться и в осенние месяцы – все будет зависеть от экономической ситуации. В частности, в Киеве, по словам г-на Артюхова из ARPA, спрос на недвижимость не вырос и не упал. «Ожидается, что осеньюспрос на жилую недвижимость либо сохранится на сегодняшнем уровне, либо увеличится», – спрогнозировал он. Что касается цен, то мнения игроков рынка разошлись. В консалтинговой компании SV Development предполагают, что в осенью может наблюдаться рост цен на квартиры в пределах 1–2% в месяц. Александр Бондаренко предполагает, что будет продолжаться падение цен. До конца года цены могут снизиться на 10–15%.

На что смотрят

Критерии подозрительности сделок*

* – По словам Алексея Фещенко.

Что делать?

Возможные способы выхода из сферы внимания финансового мониторинга.

Квартиры в Киеве

Средние цены на квартиры в столице, $ за 1 м²

По данным ССНУ.

Реальный торг

Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева*

По данным www.domik.net.

* − Согласно сделкам, по которым имеется достаточно полная и проверенная информация.

ИТОГО: Цены на недвижимость будут снижаться сами по себе, а не под влиянием новых условий финмониторинга. А вот практика занижения цен сделок может вновь вернуться.

По материалам //