Так что же будет с ценами на новое жилье в 2022 году? Эксперты дают два прогноза. Первый – это замедление роста стоимости квадратных метров в первом полугодии до 5–7%, возможно подорожание максимум до 10%. Второй – сохранение прежних темпов, что грозит ростом цен в течение января–июня 2022 года еще на 15%.
Нам видится наиболее реалистичным именно первый сценарий. Рынок привык жить в условиях пандемии, а ценовой рост 2021 года, как было сказано, почти компенсировал потери, накрывшие застройщиков в 2020 году, и перекрыл рост себестоимости строительства.
Учитывая, что макроэкономическая ситуация в Украине сохранится умеренно-позитивной (стр…), и валютный курс стабилен, цены на первичном рынке будут прибавлять где-то 1–1,5% в месяц, что вполне можно назвать инфляционным ростом. И то, не во всех проектах. Во многих ЖК стоимость квартир уже достигла психологического потолка. Например, в Киеве легко можно найти комфорт-класс по 35–37 тыс. грн. за квадратный метр. Выше – только бизнес и премиум.
Поэтому подрастать в цене будет, в основном, жилье, которое сейчас более дешевое. Но за счет скидок от застройщиков и благодаря рассрочкам подорожание покупатели на себе ощутят очень слабо. Стоит учесть и то, что, в случае гипотетического резкого роста цен на первичке, произойдет ценовое столкновение со вторичным рынком. А этого застройщикам точно не нужно.
Прогноз на рынке недвижимости в Украине 2022
А вот большое количество новых проектов в 2022 году мы вряд ли увидим. Девелоперы не обладают таким запасом финансовых ресурсов, чтобы втискивать высотки на каждом углу. Да и свободных участков земли в больших мегаполисах осталось очень мало. Так что многие строительные компании станут активнее осваивать пригороды, это неизбежно.
При строительстве крупных жилых комплексов все чаще застройщики будут входить в кооперацию друг с другом. Для покупателей это однозначно плюс, ведь в таком случае значительно возрастают шансы на нормальную достройку жилья, без проволочек.
Еще радует, что отставание в сроках ввода в эксплуатацию жилья сократится до «нормальных» 3–4 месяцев благодаря большой конкуренции за покупателя, ибо он очень неохотно ввязывается сегодня в долгострои и выбирает компании, которые сдают квартиры вовремя. Ну и завершение реформы строительного контроля созданием Государственной инспекции архитектуры и градостроения (вместо Государственной архитектурно-строительной инспекции) все-таки дало свой результат.
Застройщики уверяют: теперь ввести объект в эксплуатацию, если нет проблем с документацией и нарушением строительных норм, можно совершенно спокойно в течение нескольких дней. В то время как раньше эти процедуры могли занимать месяцы и даже годы.
Замедление роста цен заставит застройщиков проявлять чудеса изобретательности не только по части рассрочек и партнерской ипотеки и активизироваться по части предложения все более и более энергоэффективного жилья. Тем более что разразившаяся нынче во всем мире «зеленая трансформация» очень скоро и в Украине требования энергоэффективности жилья сделает обязательными, например, при выдаче разрешений на застройку.
Прогноз на вторичный рынок недвижимости Украины в 2022 году
На вторичном рынке ценовой шторм тоже почти себя исчерпал. Этому поспособствовало падение спроса, которое произошло в результате резкого сокращения предложения. Проще говоря, покупатели осенью размели все достойные внимания квартиры, и на рынке почти ничего не осталось. И пусть продавцы не торопятся снижать цены, они их, тем не менее, не повышают.
Всего за 2021 год жилье на вторичном рынке подорожало до 15%. В новостройках (имеются в виду дома после 2000 года постройки) цены на квартиры выросли до 20%, а вот в домах возрастом более 20–25 лет – на 5–7%.
Что ждать от цен на вторичном рынке в 2022 году? Они будут повторять тенденцию первичного рынка, но в более спокойном темпе. В течение первого полугодия жилье подорожает до 5%. Возможно, чуть сильнее вырастут цены на квартиры в только что сданных новостройках, которые перекочуют на вторичку. Но это – обычное явление. А в домах старого жилого фонда стоимость квадратных метров, похоже, устаканилась.
Что касается рынка аренды, то здесь затишье. Хотя с начала года съемное жилье и стало дороже как минимум на 10%. Но пока цены на аренду не двигаются и не будут. Как ни странно, сдерживающим фактором увеличения стоимости аренды выступают высокие коммунальные тарифы. Ведь помимо ежемесячного платежа, съемщики еще тратят в отопительный сезон 30%, а то и 40% цены аренды на коммуналку.
Многих это отпугивает. До такой степени, что нередко можно встретить объявления об аренде, где владельцы квартир крупным шрифтом указывают, что съемщики освобождаются от коммунальных платежей. И таких предложений будет все больше.
Ипотека в Украине в 2022 году - чего ожидать
Помогла разогреть рынок недвижимости и льготная ипотека от государства под 7%. Она же, пусть и косвенно, повлияла на рост цен. По данным Министерства финансов, к 25 ноября банки выдали 1135 ипотечных кредитов на сумму свыше 987 млн. грн. Доля профинансированных сделок за счет льготных кредитов на первичном рынке составляет 25%, на вторичном – 75%. Наиболее активно покупают недвижимость в ипотеку жители Киева, а также Киевской, Львовской и Харьковской областей.
Что касается классической ипотеки от банков, то здесь дело движется туже. Все потому, что ставки по-прежнему высоки. По данным Нацбанка, средневзвешенная эффективная ставка по ипотечным кредитам в сентябре была на уровне 15,4% на первичном и на уровне 13,6% – на вторичном рынке. За январь–сентябрь 2021 года ставки снизились на 1,5 п. п. и 0,3 п. п. соответственно.
Учитывая, что НБУ учетную ставку снижать пока не собирается, то и на падение кредитных ставок по ипотеке в 2022 году рассчитывать особо не стоит. Поэтому альтернативой банковским кредитам остается льготная ипотека от государства и рассрочки от застройщиков, которые порой проявляют чудеса щедрости и дают возможность выплачивать стоимость квартиры в течение 5– 7 лет.
