Несмотря на то, что количество новостроек в Украине стремительно растет, далеко не все они могут похвастаться хорошей репутацией. Согласно информации от представителей Ассоциации пострадавших инвесторов, в нашей стране насчитывается более сотни проблемных жилых строек. Инвесторы, вложившие последние сбережения в покупку собственного жилья, не могут заселиться годами и живут на съемных квартирах.
Читай также: Почему украинцы покупают недвижимость за рубежом - исследование
От подобной ситуации никто не застрахован, однако есть ряд важных шагов, которые можно предпринять, дабы не ждать обещанного три года. А то и больше.
Мониторинг сайтов – шаг № 1
На старте пути к долгожданной покупке стоит проверить, не содержат ли списки проблемных строек приглянувшийся вам жилой комплекс (или дом). Сайт Ассоциации пострадавших инвесторов приводит данные о выявленных проблемах объектов, а также о застройщиках, которые уже отличились нечистоплотностью.
Сайт недвижимости ЛУН.юа помечает сомнительные проекты красным кружком. Также этот сайт запустил функцию фотомониторинга хода строительства жилых комплексов Киева с пригородом, позволяющую проверить динамику.
Читай также: В Сети появилась карта незаконных строек Киева
“Столичные застройщики возводят дома, представляющие 259 жилищных комплексов, пригород - 258. Мы ежедневно фотографируем эти стройки с фиксированных точек, – так называемых контрольных ракурсов. Загружаем на сайт десятки тысяч фотографий ежемесячно. Как результат, вы видите, действительно ли объект строится. Если за несколько месяцев он не прирос, допустим, ни одним этажом, или замер на уровне остекления - это должно насторожить“, - говорит коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима.
Сайт градостроительного мониторинга столицы сообщает о проблемах с разрешительной документацией у строящихся комплексов и также помечает их красным цветом.
Эти интернет-ресурсы помечают проекты с уже имеющимися проблемами, а также застройщиков с высоким уровнем риска. Если ваш объект там отсутствует – не стоит прекращать проверку и шагать в отдел продаж: “Нет универсального рецепта, гарантирующего проверку застройщика на “благонадежность“. К тому же, сомневаюсь, что можно себя обезопасить полностью. Риски при инвестировании в новостройки у нас пока остаются в отличие от развитых рынков недвижимости“, - сообщил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Читай также: Еще сложнее: Минюст ужесточит процедуру регистрации недвижимости
Консультация юриста или риелтора – шаг № 2
Минимизировать риски инвестирования в новостройки можно разными путями, сообщил Михаил Артюхов.
Можно обратиться к профессиональным риелторам, которые “в рынке“ новостроек, могут провести аудит объекта; обратиться к профессиональному юристу по недвижимости; самостоятельно собрать, проверить информацию о застройщике, его партнерах, включая финансовые организации, обслуживающие проект.
“Можно гарантировать отсутствие проблем, только если вы покупаете у застройщика квартиру из уже сданного в эксплуатацию дома. Здесь рисков нет. Но такие квартиры существенно дороже, чем при инвестиции на самом первоначальном этапе (уровень котлована). Чтобы просчитать степень риска, лучше, проверяя застройщика, заказать консультацию юриста“, - посоветовала эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина.
Читай также: Почем вторичное жилье: Как изменились цены с начала года - инфографика
Такой анализ рисков юристом обойдется от $300 до $800. Сумма зависит не от формата объекта или его класса, а от прозрачности работы застройщика.
“Иногда юрист успевает за день подготовить консультацию, но бывает, что поиск разрешительной документации занимает недели. Обычно чем больше тайн вокруг новостройки, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, решают все же подыскивать жилье из вторичного рынка“, - рассказывает Луханина.
Проанализировать строительство, проверить репутацию застройщика – шаг № 3
Михаил Артюхов дает общие рекомендации тем покупателям, которые приняли решение самостоятельно, без помощи профессиональных экспертов, купить квартиру у застройщика.
Читай также: Как изменятся требования к новостройкам в Украине - эксперты
“Представьте ситуацию, что стройка остановилась. Попытайтесь понять, какие причины могли бы привести к такому развитию событий, а также оценить их вероятность. Проанализируйте сколько, какие именно объекты застройщика были построены, введены в эксплуатацию девелопером. Насколько прозрачна предлагаемая финансовая структура сделки. Оцените динамику. Соответствует ли ход возведения объекта заявленному плану. Проверьте с помощью интернет-ресурсов (форумов инвесторов, профильных сайтов) репутацию застройщика“, - перечислил Михаил Артюхов.
Рекомендует обратить внимание на упоминания о компании, ее первых лицах прессой старший юрист Dentons Анжелика Ливицкая. “Используйте интернет, поищите информацию о застройщике, особенно – о судебных спорах. Это очень поможет понять, насколько чиста его репутация“, - отметила она.
Что нужно спрашивать у застройщика, решив его проверить
Если же вы сами решили разобраться, уже выбрали активно строящийся (по фотомониторингу) дом, юристы советуют задавать несколько обязательных вопросов.
Читай также: Прощай, жилье эконом-класса: Что будет с недорогим сегментом новостроек
1. Чья земля, каково ее назначение. Имеет ли застройщик документы, подтверждающие права на участок (решение совета/распоряжение администрации). Есть ли государственный акт/свидетельство на право собственности/договор аренды или суперфиция.
“Нужно проверить срок договора, целевое, функциональное назначение земельного участка. Если планируете покупать квартиру, а договор содержит пункт, что на этом участке должны строить стадион или офис - это неоправданный риск“, - посоветовала Анжелика Ливицкая.
К сожалению, вопрос функционального назначения - достаточно рисковый. Распространена ситуация, когда участки выделялись десяток лет назад решением местных советов для строительства офисной недвижимости, но требования рынка за это время сменились – девелопер решил строить жилье. Однако местные советы не спешат проводить через заседание совета решение о смене назначения участка. Даже великолепная команда архитекторов со строителями, беспроблемное финансирование не смогут помочь начать эксплуатацию такого дома. Как результат - жилой комплекс достроен, но инвестор въехать не сможет до достижения компромисса с местной властью.
Читай также: Столичные апартаменты: За сколько можно купить квартиру в Киеве (инфографика)
2. Разрешительные документы. Проверяя застройщика, обязательно требуйте проект, декларацию или разрешение строительства (декларация - для объектов 1-3 категории, разрешение - 4-5 категории). Соответствует ли проект градостроительным условиям, ограничениям застройки земельного участка (не нарушает ли строящаяся недвижимость условия, которые ей ставит архитектура города).
Кто проектировал дом: проверить наличие сертификата у проектной организации, квалификационные аттестаты у архитекторов, конструкторов, инженеров.
“Обратите внимание на количество этажей будущего дома. Если планируется строительство десятиэтажки, а вам предлагают квартиру с 18-го этажа - это “очень неправильный мед“. У него гарантировано будут проблемы с вводом в эксплуатацию“, - предупреждает Ливицкая.
3. Кто финансирует строительство: проверьте рейтинг надежности связанного банка (публичная информация). Изучите схему привлечения средств физлиц.
Читай также: Налог на недвижимость: Кто и сколько должен заплатить (инфографика)
У нас разрешены четыре механизма: через Фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций. Правда, единственное, что при этом гарантируется, - собранные у инвесторов средства пойдут именно на строительство.
“Ни один из этих механизмов не предусматривает возможности возврата инвестиции по требованию до окончания строительства, тем более - своевременности сдачи дома“, - отметил юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.
Читай также: В Украине растет средняя площадь квартир
Однако, по оценкам экспертов, чаще всего используют еще одну схему - продажу имущественных прав. Этот вариант не гарантирует даже защиту от того, что одну и ту же квартиру продадут нескольким инвесторам. Судами подобные договора не признаются таковыми, что гарантируют получение квартиры даже при вводе объекта в эксплуатацию.
Ранее сообщалось, что прирост квартир в новостройках достиг рекордных темпов в 2015 году.
Смотри также - Какие документы нужно проверить у застройщика:
