Термин “заказчик (застройщик)“ парламентарии утвердили в Законе №687-XIV Об архитектурной деятельности по версии от 10.08.2006. Согласно принятой норме, субъект для обретения статуса “заказчик (застройщик)“ должен обладать земельным участком и намерением совершить застройку, в установленном законом порядке. Об этом сообщает Domik.ua.
Читай также: Какую недвижимость можно купить за границей за 50 тысяч долларов
Субъект ограничен законодателями по процедуре начала работ: застройщик-заказчик может вести застройку - приступить к разработке проекта, утвердить проект и получить разрешение начать строительство - только с письменного одобрения ГАСИ и органов местного самоуправления. Разрешение от ГАСИ необходимо застройщику при строительстве объектов класса последствий СС2 - средний и СС3 - значительный.
Органы местного самоуправления определяют целевое назначение земельного участка или меняют его, разрешая строить на нем. В ходе практической деятельности стало ясно, что двойной термин “заказчик-застройщик“ порождает необязательные юридические коллизии, затрудняющие разрешение спорных вопросов.
В последующих редакциях документа парламентарии утвердили единый термин. Согласно набравшей силу 10 июня 2017 года последней версии Закона Украины Об архитектурной деятельности, субъект именуется как “заказчик“. Это физическое или юридическое лицо, обладающее в собственности или в пользовании земельным участком, и которое подало в установленном порядке заявление о его застройке для осуществления строительства или изменения объекта градостроительства, в том числе путем сноса.
Отношения заказчиков и подрядчиков
Отношения заказчиков и подрядчиков регулируют статья 24 и 27 Закона Украины Об архитектурной деятельности версии от 10 июля 2017 года.
Имущественные права заказчика на объект
Читай также: Ипотека или рассрочка: как выгоднее купить квартиру в Киеве
После завершения строительства заказчик вступает в имущественные права относительно возведенного объекта. Авторское право на объект архитектуры, созданный по трудовому договору, принадлежит работнику, который создал этот объект, и юридическому или физическому лицу, у которого работал автор. Иные варианты могут быть установлены в договоре.
Когда застройщик-заказчик получает статус девелопера
Статус заказчика как субъекта предпринимательской деятельности в ходе застройки не предусматривает получения прибыли. Цель деятельности заказчика - создание и закрепление за собой права собственности на объект застройки. После завершения строительства право собственности на объект застройки переходит в форму собственности на объект недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в виде квартир заказчик-застройщик уступает третьим лицам - инвесторам жилья. Это уже юридическая сфера операций на рынке недвижимости, которую называют девелопмент (development). Именно в этой сфере возникает прибыль заказчика-застройщика от уступки права собственности в виде продажи.
Development в переводе с английского означает развитие. В отношении жилой недвижимости это означает проведение строительных, инженерных и коммерческих операций с недвижимостью, которые приводят к росту ее качества и увеличению стоимости.
Девелопер - это предприниматель, который выступает в роли:
- автора идеи проекта;
- субъекта, который инициирует и проводит процесс получения участка застройки и разрешения на строительство;
- организатор проектирования и строительства объекта;
- субъекта, который при необходимости привлекает инвестиции в проект.
Эти функции близки к функциям заказчика-застройщика, поэтому “застройщик“ и “девелопер“ в терминологии застройщиков и в средствах массовой информации используют как синонимы.
Но различие между определением “застройщик-заказчик“ и “девелопер“ заключается в том, что заказчик-застройщик в украинском законодательстве - категория юридическая, а девелопер - термин, описывающий род деятельности, бизнеса
В Украине в практической деятельности субъект заказчик-застройщик выступает и в качестве девелопера, что законодательство не запрещает. Кроме того, распространена практика, когда компания застройщик выступает основателем девелоперской компании как отдельного, но юридически связанного с основателем, аффилированного субъекта предпринимательства.
Читай также: Инвестиции в недвижимость: за сколько времени окупится квартира
Еще одна особенность субъекта-девелопера, в том, что он может создать проект и не доводить его до стадии строительства. Этот распространенный бизнес-прием выглядит так. Девелоперская компания создает фирму - юридическое лицо-застройщик, обеспечивает ему законное получение земельного участка под застройку и статус застройщика, создает проект, оформляет разрешительные документы на строительство. После этого девелопер продает проект: юридическое лицо-застройщик уступает право на осуществление проекта и строительство другому юридическому лицу - компании, которая заинтересована вести строительство на законных основаниях, но не хочет сама проходить организационно-разрешительную фазу.
Выводы
1. Согласно действующему законодательству субъект хозяйственной деятельности в области строительства жилой недвижимости именуется “заказчик“. При этом у него сохранились функции, права и обязанности, закрепленные в нормах, когда в законе о строительстве действовал термин “заказчик-застройщик“. Законодатели допускают, что действующее юридическое определение “заказчик“ включает в себя права и ответственность субъекта “застройщик“.
2. Девелопмент - не является официальным юридическим термином в действующем законодательстве. Это устоявшийся бизнес-термин, который подразумевает предпринимательскую деятельность по увеличению стоимости строительных проектов.
3. На практике субъект-застройщик на законных основаниях совмещает функции строителя недвижимости и деятельность девелопера.
Ранее сообщалось о том, сколько стоит трехкомнатная квартира в разных регионах Украины.
Смотри также - Как выбрать застройщика:
