Полномасштабное вторжение России в 2022 году могло остановить процесс субурбанизации, однако этого не произошло. Населенные пункты вокруг столицы, ставшие ареной ожесточенных боев и фактически линиями обороны, уже в 2023 году вернули себе привлекательность на рынке первичной недвижимости. Тогда продажи начали расти, и сегодня покупатели имеют возможность выбирать более чем из двух сотен предложений. Об этом пишет «Экономическая правда», передают Dengi.ua.
Впрочем, как сообщает издание, эксперты отмечают, что высокий спрос носит временный характер, предложение постепенно сокращается, а застройщики сталкиваются с финансовыми трудностями.
Спрос не исчез, несмотря на войну
При этом боевые действия весной 2022 года возле Ирпеня, Бучи и Броваров не отбили интерес к покупке жилья в регионе, утверждает Владимир Даниленко, CEO компании M4U и разработчик аналитического сервиса P/ARC.
"Киев — столица, экономический и деловой центр. Сюда активно идут инвестиции из прифронтовых зон. Столичный регион рассматривается как хороший вариант сохранения средств, в том числе полученных от выплат военнослужащим и семьям павших героев. Клиенты из Сумской, Харьковской, Запорожской, Донецкой областей — частые гости в отделах продаж жилых комплексов", — рассказал Владимир Даниленко.
Сообщается, что значимым фактором остается цена. По данным компании ЛУН, квадратный метр в Киеве стоит около 1320 долларов, тогда как в пригороде — 800–900 долларов.
"Еще до большой войны среди покупателей первичного жилья был тренд: семья начинает искать жилье в Киеве, а в процессе рассматривает пригород, потому что оно значительно дешевле. Это жилье привлекательно и для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Тренд не новый, до 2022 года переселенцы часто выбирали пригород столицы", — отмечают в ЛУН.
При этом на вторичном рынке активность еще выше: в августе спрос там превысил новостройки на 23%, а объем предложения — на 22%, сообщает «OLX недвижимость».
Цены растут, но медленнее инфляции
По данным P/ARC, за январь–август 2025 года средняя цена «квадрата» в новостройках пригорода составила 35,6 тыс. грн против 34 тыс. грн годом ранее, что соответствует росту всего на 5% — меньше уровня инфляции и темпов подорожания стройматериалов. ЛУН фиксирует схожую динамику: с сентября 2024-го по сентябрь 2025-го стоимость увеличилась с 32 тыс. до 34,7 тыс. грн за кв. м. В то же время столичные застройщики удивлены столь низкой себестоимостью.
«Я не понимаю, как застройщики Киевской области выходят на себестоимость 700 долларов за квадратный метр. Такого показателя можно достичь только экономией на качестве строительства и минимизации налоговой нагрузки», — считает CEO группы «Ковальская» Сергей Пилипенко.
По словам владельца одной из компаний-производителей стройматериалов, на рынке распространяется практика бартера: застройщики предлагают материалы обменивать на будущие квартиры.
«Это попахивает какой-то пирамидой», — отметил он.
Строек меньше, чем раньше
По данным ЛУН, число жилых комплексов в радиусе 20 км от Киева практически не изменилось: в 2024 году продажи велись в 159 ЖК, сейчас — в 158. При этом в «OLX недвижимости» фиксируют рост объявлений в Ирпене (+23%), Борисполе (+54%), Буче (+18%), Броварах (+42%), но падение предложения в Софиевской Борщаговке (-29%), Вишневом (-28%) и Гатном (-57%).
Даниленко предупреждает о сокращении новых проектов: строек завершается больше, чем запускается. Это подтверждает статистика по потреблению бетона: по словам Пилипенко, оно составляет лишь 25% от довоенного уровня.
«Строительные площадки в Киеве генерируют гораздо больше заказов, чем в области», — добавил он.
Тем не менее, ЛУН отмечает, что в 2025 году в области стартовало 19 новых комплексов, тогда как завершили продажи только 13, что делает рынок одним из самых динамичных в стране — уступает лишь Львову и даже обгоняет Киев.
Продажи на рекордных уровнях
Согласно данным P/ARC, за восемь месяцев 2025 года в новостройках Киевской области было реализовано около 6,7 тыс. квартир на сумму 13 млрд грн. Для сравнения: за аналогичный период 2024-го продали менее 5 тыс. квартир на 9 млрд грн. Прирост составил 33% по количеству сделок и 45% по объему.
Однако динамика различается: по словам Даниленко, активно строящиеся проекты восстанавливают продажи до 50–100% от довоенного уровня, в то время как в комплексах с низкой скоростью работ интерес инвесторов слабее.
Как пишет издание, покупатели предпочитают готовое или почти готовое жилье. Дополнительный стимул создает программа «єОселя», которая позволяет приобретать квартиры в аккредитованных ЖК. Сейчас на нее приходится более 10% всех сделок на Киевщине, хотя в регионе аккредитованы лишь 43 комплекса из более чем 200.
Разный спрос в разных городах
По данным «OLX недвижимости», интерес к однокомнатным квартирам в 2025 году снизился на 30–50% в Буче, Вишневом, Гатном, Гостомеле и Софиевской Борщаговке, но вырос в Ирпене (+87%), Броварах (+96%) и Борисполе (+173%).
Ситуация с двухкомнатными квартирами иная: в Софиевской Борщаговке спрос вырос на 13%, в Ирпене — на 40%, в Буче — на 124%, а вот в Броварах (-74%), Вишневом (-64%) и Гатном (-36%) упал.
Как ранее сообщали Dengi.ua, за первое полугодие 2025 года в Украине было принято в эксплуатацию 4 272,6 тыс. кв. м жилых домов, что на 6,4% меньше, чем за январь-июнь 2024 года.
Также Dengi.ua писали о том, что Кабинет Министров одобрил использование еще 4,8 млрд грн на программу "єВідновлення", которые пойдут на финансирование жилищных сертификатов компенсации за уничтоженное жилье.
