В Украине снова активно растет рынок инвестиционного жилья. На фоне подорожания аренды многие украинцы покупают квартиры не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Однако эксперты предупреждают: заработать на недвижимости по-прежнему реально, но рынок стал гораздо сложнее, а окупаемость — длиннее. Об этом говорится в материале «Минфина», передают Dengi.ua.
Согласно данным ЛУН, арендные ставки за последний год заметно выросли в большинстве крупных городов страны.
Как изменились цены на аренду жилья
Львов
— 1-комнатные: +20%, до 20 тыс. грн
— 2-комнатные: +22%, до 24 тыс. грн
— 3-комнатные: +47%, до 31 тыс. грн
Одесса
— 1-комнатные: +20%, до 12 тыс. грн
— 2-комнатные: без изменений, 16 тыс. грн
— 3-комнатные: -16%, до 24 тыс. грн
Ужгород
— 1-комнатные: +19%, до 22 тыс. грн
— 2-комнатные: +50%, до 34 тыс. грн
Днепр
— 1-комнатные: +9%, до 12 тыс. грн
— 2-комнатные: +14%, до 16 тыс. грн
— 3-комнатные: +11%, до 20 тыс. грн
Киев
— 1-комнатные: -1%, до 18 тыс. грн
— 2-комнатные: без изменений, 27 тыс. грн
— 3-комнатные: -12%, до 44 тыс. грн
Киев за последние полгода
— 1-комнатные: +7,88%
— 2-комнатные: +17,39%
— 3-комнатные: +4,76%
При этом в Киеве за последние полгода рынок снова начал оживать. Однокомнатные квартиры подорожали почти на 8%, двухкомнатные — более чем на 17%, а трехкомнатные — почти на 5%.
По словам киевского риелтора Ирины Луханиной, сегодня инвестиции в аренду уже нельзя считать гарантированным способом быстрого заработка.
«Сегодня вложения в квартиры под аренду уже не похожи на простую и предсказуемую схему, где достаточно просто купить жилье — и дальше деньги начинают работать сами», — отмечает эксперт.
Какие квартиры сейчас наиболее выгодны
Эксперты говорят, что главный тренд последних лет — рост популярности смарт-квартир.
Если раньше жилье площадью 20–25 квадратных метров считалось временным вариантом, то сейчас его активно арендуют студенты, молодые специалисты и пары, которые не хотят переплачивать за лишние метры.
Наиболее востребованными считаются квартиры:
- в современных ЖК;
- рядом с университетами и бизнес-центрами;
- с хорошей транспортной доступностью;
- с автономным электроснабжением;
- с развитой инфраструктурой и возможностью работать из дома.
Средняя стоимость смарт-квартир сегодня составляет от 38 до 48 тысяч долларов, а аренда может приносить 10–18 тысяч гривен ежемесячно.
Сколько реально можно заработать
По оценкам участников рынка, доходность аренды жилья в Украине снизилась по сравнению с довоенным периодом.
Если раньше инвесторы рассчитывали на 8–10% годовых в валюте, то сейчас реальная чистая доходность чаще составляет 4–7%.
Эксперты приводят пример расчета:
Пример расчета доходности аренды №1
— Стоимость квартиры: $48 тыс.
— Аренда в месяц: $400
— Годовой доход: $4,8 тыс.
— Примерная доходность: около 10% годовых
— Срок окупаемости: около 10 лет
Пример расчета доходности аренды №2
— Стоимость квартиры: $80 тыс.
— Аренда в месяц: 20 тыс. грн
— Годовой доход: около 240 тыс. грн
— Примерная доходность: около 7% годовых
Формула расчета доходности
— Месячную аренду умножают на 12
— Полученный годовой доход делят на стоимость квартиры
— Результат умножают на 100%
Например:
15 тыс. грн × 12 = 180 тыс. грн в год
180 тыс. грн ÷ стоимость квартиры × 100% = доходность объекта в годовых процентах
По словам специалистов, именно поэтому недорогие компактные квартиры сейчас часто оказываются выгоднее дорогого жилья бизнес-класса.
При этом инвесторы должны учитывать не только арендную ставку, но и срок окупаемости. Сейчас хорошим результатом считается возврат вложений за 8–10 лет.
Почему высокая доходность не всегда означает легкий заработок
Эксперты предупреждают, что у инвестиционной недвижимости остается множество скрытых расходов.
Среди основных рисков:
- простой квартиры без арендаторов;
- регулярный ремонт;
- износ мебели и техники;
- коммунальные долги;
- налоги и комиссии;
- расходы на клининг;
- сложность поиска надежных жильцов;
- валютные риски и инфляция.
Особенно это касается смарт-квартир, где арендаторы меняются чаще, а износ жилья происходит быстрее.
«Доходность выше, но и движения вокруг объекта больше», — объясняет Ирина Луханина.
Почему инвесторы все чаще покупают жилье с ремонтом
После начала полномасштабной войны существенно выросли цены на стройматериалы, мебель и услуги ремонтных бригад.
Из-за этого многие инвесторы отказываются от покупки квартир «под ремонт» и предпочитают объекты, которые можно сразу сдавать в аренду.
Эксперты объясняют это тем, что длительный ремонт сегодня легко выходит за пределы первоначального бюджета, а время простоя жилья означает потерю потенциального дохода.
Что будет с рынком после войны
Участники рынка считают, что после окончания войны украинскую недвижимость может ожидать новый этап роста.
Руководитель агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов прогнозирует, что из-за масштабного дефицита жилья цены на квартиры и аренду в перспективе способны вырасти даже вдвое.
В то же время аналитики предупреждают: лучше всего будут чувствовать себя владельцы компактного ликвидного жилья в хороших локациях, тогда как переоцененные объекты могут показать слабую доходность.
Эксперты советуют инвесторам смотреть не только на текущую прибыль, но и на перспективу рынка в ближайшие несколько лет, поскольку недвижимость в Украине остается долгосрочной инвестицией, а не способом быстрого заработка.
Ранее Dengi.ua сообщали о том, что в Украине нужно откладывать зарплату 5-7 лет, чтобы купить 1-комнатную квартиру.
Также Dengi.ua писали о том, в каких областях Украины больше всего предложений квартир до $20 тыс.
