Несмотря на активное развитие первичного рынка жилья, квартиры в домах старого жилого фонда продолжают находить покупателей. Одних привлекает более доступная стоимость по сравнению с новостройками, других — архитектурные особенности исторических зданий, за которые они готовы платить даже больше. О том, какие объекты стоит рассматривать для покупки, а от каких лучше отказаться, рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак в интервью Новини.LIVE, сообщают Dengi.ua.
По словам эксперта, при выборе квартиры в старом доме внимание следует уделять прежде всего не самому жилью, а состоянию здания в целом. Наиболее рискованными считаются дома с изношенными инженерными коммуникациями, отсутствием капитальных ремонтов на протяжении многих лет и признаками конструктивных проблем.
Особую осторожность, отмечает Берещак, следует проявлять при покупке квартир в панельных домах 1960–1970-х годов, которые не проходили модернизацию. Многие из них проектировались с расчетным сроком службы от 50 до 70 лет и не учитывали современных вызовов, в том числе связанных с военными рисками. Если капитальные обновления в таких зданиях не проводились, владельцы могут столкнуться с высокими расходами на содержание и снижением стоимости недвижимости в будущем.
Также специалист рекомендует избегать объектов с сомнительной юридической историей, незаконными перепланировками, а также домов, где существуют системные проблемы в работе ОСМД или управляющих компаний.
При выборе жилья на вторичном рынке важно учитывать сразу несколько факторов: расположение дома, его техническое состояние, качество инженерных сетей и перспективы развития района. Эксперт подчеркивает, что дом, построенный в 1950-х годах и находящийся в хорошем состоянии, может быть значительно более привлекательным активом, чем более поздняя постройка с высоким уровнем физического износа.
Сегодня покупатели оценивают не столько площадь квартиры, сколько возможность комфортной эксплуатации жилья в течение следующих 15–20 лет.
Наиболее востребованными и инвестиционно привлекательными объектами старого фонда остаются исторические дома в центральных частях крупных городов, качественно отреставрированные здания и так называемые «сталинки». Их популярность объясняется ограниченным предложением и характеристиками, которые трудно воспроизвести в современных жилых комплексах: высокими потолками, толстыми кирпичными стенами, хорошей шумоизоляцией, большими окнами и расположением в уже сформированной городской среде.
В Киеве, Львове и Одессе стоимость квадратного метра в качественных исторических домах нередко превышает цены на жилье комфорт-класса в новостройках. В столице такие объекты могут стоить $2300–2500 за квадратный метр, тогда как средневзвешенная цена на первичном рынке составляет около $1750. По сути, покупатели платят за уникальную архитектуру, престижное расположение и ограниченность подобных предложений.
Перспективными считаются и дома, прошедшие комплексное обновление, включая ремонт фасадов, замену кровли, модернизацию лифтового оборудования и внутренних коммуникаций. Благодаря этому старый жилой фонд способен успешно конкурировать с новыми жилыми комплексами, сохраняя дополнительное преимущество в виде развитой инфраструктуры окружающего района.
Эксперт подчеркивает, что инвестиционная привлекательность таких объектов определяется не возрастом здания, а его уникальностью, состоянием и качеством управления.
Говоря о перспективах цен, Виктория Берещак считает, что единый сценарий для всего старого фонда отсутствует. По ее мнению, рынок будет все сильнее разделяться на качественные и проблемные объекты.
Исторические дома, модернизированные здания, «сталинки» и жилье в центральных районах, вероятнее всего, сохранят свою стоимость или продолжат дорожать вслед за рынком благодаря ограниченному предложению и устойчивому спросу. В то же время квартиры в морально и физически устаревших домах могут постепенно терять позиции и дешеветь относительно рынка.
По словам эксперта, сегодня происходит переоценка ценностей на рынке недвижимости: покупатели все чаще обращают внимание не на количество квадратных метров, а на качество самого дома. Поэтому дополнительный год эксплуатации практически не влияет на стоимость ухоженного исторического здания, однако может ускорить обесценивание объектов, которые десятилетиями не проходили модернизацию.
Если нынешняя тенденция сохранится, разрыв в стоимости между качественным и проблемным старым жилым фондом будет продолжать увеличиваться в ближайшие годы.
Dengi.ua ранее сообщали, что украинцы, потерявшие документы на недвижимость из-за войны, могут подтвердить право собственности.
В то же время, как писали Dengi.ua, украинское законодательство позволяет государству и местным общинам выкупать частную землю для общественных нужд даже без согласия собственника.
