Где осенью выгоднее арендовать рабочие места?

Затраты на офисы – почти как налоги: платить приходится регулярно и неизбежно. Поэтому каждая сэкономленная сотня приносит по итогам года многие тысячи. Сейчас, когда ставки развернулись вниз, есть шанс сэкономить, причем с перспективой на один-два года минимум.

Первый путь – сокращение оплачиваемых площадей и оптимизация размещения. «Наибольшим спросом у малых предприятий пользуются помещения площадью 20–70 кв. м, у представителей среднего бизнеса – 50–200 кв. м, – уточняет директор агентства недвижимости Real Druzi Валентина Харченко. – Самыми востребованными становятся площади в 50–150 кв. м в зданиях любого класса и 20–50 кв. м – в бизнес-центрах классов В и С». Традиционно арендаторов интересует ремонт и развитая инфраструктура. По крайней мере, удобная парковка и точка общепита весьма желательны.

Интересно, что требования к планировке помещений постепенно меняются. «У отечественных компаний растет интерес к офисам open space (с открытой планировкой, без перегородок), – говорит заместитель директора, глава отдела по работе с владельцами офисных помещений компании «Jones Lang LaSalle Ukraine» Андрей Жамкин. – Местный бизнес, следуя опыту иностранных коллег, стремится использовать площади наиболее эффективно и таким образом снижать затраты на аренду».

Столичные скидки

В 2012 году в Киеве предложение профессиональных офисов уже увеличилось еще на 135–175 тыс. кв. м, из-за чего доля свободных площадей повысилась до 18%. Такой ситуацией стоит воспользоваться. «Ключевая возможность, которая открывается сегодня, – арендовать на долгий срок качественный офис и за счет низких арендных ставок и минимальной разницы между стоимостью аренды в профессиональной и непрофессиональной офисной недвижимости минимизировать расходы», – считает Андрей Жамкин.

При этом можно подыскать наиболее подходящие для бизнеса помещения с учетом перспектив расширения, а не останавливаться на первом попавшемся варианте. «В условиях «рынка арендатора» можно выбирать качественную конфигурацию помещений в 3–5 новых зданиях без каких-либо ограничений по площади и этажности, – объясняет директор департамента компании «Colliers International» Максим Ткаленко. – Кроме этого, у компаний появляется возможность более гибкого стратегического планирования расширений, слияний или разделения офисного пространства, что было невозможно в условиях низкой вакантности 2006–2008 гг.».

По этой причине арендаторы теперь могут рассчитывать на скидки или другие приятные бонусы. Ведь, по мнению управляющего партнера международной консалтинговой компании CBRE Радомира Цуркана, высокая вакантность будет способствовать росту конкуренции среди объектов. Поэтому на фоне умеренного спроса собственникам придется предлагать выгодные условия арендаторам и идти на некоторые уступки. «Лояльность владельцев построенных и функционирующих бизнес-центров (БЦ) к своим арендаторам увеличилась, – говорит специалист департамента аренды офисной недвижимости компании UTG Юлия Бадюл. – Собственники охотнее идут на уступки и, желая удержать существующих арендаторов, частично снижают арендные ставки. В БЦ, введенных в эксплуатацию в 2012 г., готовы говорить о ступенчатом росте арендных ставок и фиксируют это в договорах». Стоимость аренды в столичных БЦ уже достаточно долго держится в диапазоне 17–26 долл. за кв. м в месяц (в классе В).

По прогнозам Максима Ткаленко, в случае дальнейшего замедления экономической активности арендные ставки останутся стабильными либо покажут несущественное снижение.

А если не в бизнес-центр?

«При аренде офисов в непрофессиональных объектах можно сэкономить порядка 50–80 грн. на каждом кв. м, – говорит руководитель отдела аренды АН «Благовест» Татьяна Сытник. – При этом арендатор должен смириться с отсутствием входной группы и обходиться без достойного обслуживания помещений, которое предлагается в БЦ».

Сняв под офис квартиру площадью 50 кв. м, можно снизить затраты на аренду на 200–300 долл. и дополнительно экономить на оплате коммунальных услуг. Однако воспользоваться такими вариантами могут далеко не все. Ведь офисы в жилом фонде не могут арендовать компании, вид деятельности которых лицензируется, а также фирмы с большим штатом или значительным потоком посетителей.

Квартиры подойдут фирме со штатом до 5 человек. Также по-прежнему часто в квартирах оседают интернет-магазины и другие компании, ведущие бизнес в Сети. Ведь для них представительские функции офиса куда менее важны, чем продвижение своего дела в Интернете.

В первом полугодии 2012 г. в связи с массовой сдачей в эксплуатацию ряда бизнес-центров аренда непрофессиональных офисов в столице в среднем подешевела на 13% (до 20 долл./м2). По данным компании «Олимп-консалтинг», заметнее всего (на 19%, до 26 долл./м2) снизились арендные ставки в Печерском районе. А в Деснянском, Днепровском, Соломенском и Подольском районах снижение не превысило 5%.

Есть ли смысл в такой ситуации приобретать офисы в собственность в то время, когда арендные ставки смотрят вниз? Вряд ли: цены продажи офисных площадей стабильны, а по данным компании SV Development, с начала года стоимость предложения повысилась на 0,6%, до 2,08 тыс. долл./м2. До конца года цены вряд ли изменятся. Более или менее активен спрос разве что на офисные помещения от 40 до 120 кв. м по цене до 250 тыс. долл. И то только в тех случаях, когда наличие офиса в собственности критически важно для бизнеса и его собственников.

Региональный штиль

Пока столичный бизнес «перебирает харчами» на рынке аренды, в регионах продолжается стагнация, и цены снижаются, причем на фоне узкого выбора. «Эти рынки – полумертвые, – считает Радомир Цуркан. – Спроса корпоративных арендаторов не хватает даже на существующее предложение, поэтому помещения сдаются за любые разумные деньги, лишь бы избежать простоя». Вот только выбор помещений невелик, потому что в последние годы новых площадей практически не вводили.

В итоге даже в качественных БЦ арендные ставки в городах-миллионниках могут составлять около 10 долл./м2 в месяц. Дороже всего обойдутся арендаторам офисы в Одессе и Донецке (в среднем – 13–15 долл./м2 в месяц), дешевле – во Львове, Харькове и Днепропетровске (9–11 долл./м2 в мес.). Стоимость аренды во всех городах-миллионниках постепенно снижается на 0,5–1,5% в месяц. Купить метр офисной недвижимости в регионах можно за 1,2–1,8 тыс. долл. (около 1,7 тыс. долл. в Одессе и Львове, 1,4 тыс. долл. – в Донецке и 1,2 – в Днепропетровске и Харькове).

Договориться обо всем

По информации АН Real Druzi, условия договоров аренды в 80% случаев предполагают оплату за первый и последний месяц, 95% таких договоров подписывается на срок до одного года, и в 50% случаев коммунальные платежи берет на себя собственник помещений.

«Страхование имущества за счет арендатора, которое еще два года назад присутствовало практически во всех договорах, сегодня встречается все реже и реже, – продолжает Валентина Харченко. – Если собственник и страхует имущество, то данные затраты он уже не перекладывает на арендатора». Среди менее приятных новых веяний, к которым нужно готовиться арендаторам, – возможная привязка арендной ставки к индексированию (3–5% в год), а также к курсу доллара и инфляции. Если нацвалюта в начале 2013 г. просядет до 8,3–8,6 грн./долл., привязанная к доллару арендная ставка будет повышена примерно на 4–6%.

Еще одним риском для арендатора является признание договора недействительным. В частности, договор аренды не может считаться заключенным без указания ряда существенных условий, которые прописаны в Хозяйственном кодексе. К ним относится объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа. Наличие в документе всех вышеназванных «существенных условий» нужно проверять. Кроме этого, договоры, которые заключаются на 3 года и более, не будут действительны без регистрации у нотариуса.

Даже в «правильном» договоре могут скрываться пункты, которые ставят арендатора в крайне невыгодное положение. «Договоры обычно разрабатываются таким образом, чтобы оставить арендатору как можно меньше прав, – предупреждает господин Тарасов. – Зато для себя арендодатель предусматривает полномочия, которые позволяют делать с арендатором и его имуществом практически все что угодно. Речь идет о досрочном выселении без решения суда, о возможности блокирования доступа к офису из-за просрочки оплаты или других отступлений от договора, о праве удерживать у себя имущество арендатора для погашения долгов и штрафных санкций и т. п. Поэтому в договоре должны настораживать такие полномочия арендодателя, которые гипотетически могут привести к срыву работы офиса». Чтобы выявить подобные «сюрпризы», юристы рекомендуют присмотреться к условиям одностороннего расторжения договоров и штрафным санкциям.

«Перечень причин, по которым арендодатель может разорвать договор, часто бывает необоснованно большим, а расплывчатые описания создают дополнительные возможности для злоупотреблений, – объясняет руководитель отдела сопровождения операций с активами юридической компании «Горошинский и партнеры» Екатерина Овсий. – Поэтому арендаторам нужно убедиться в том, что каждая причина является документально доказуемой. Штрафные санкции в договоре могут указываться в размерах, превышающих предусмотренную законом двойную учетную ставку НБУ».

Если условия договора не устраивают, можно настаивать на внесении корректив. Ведь пока свободных офисов сдается предостаточно, к потенциальному клиенту могут прислушаться. Правда, в больших БЦ с профессиональным управлением изменять стандартные условия для рядовых арендаторов обычно не соглашаются. Управляющие при этом ссылаются на то, что многообразие договоров усложняет администрирование.

Как изменились базовые арендные ставки на офисы

* Расчеты «Денег» на основе данных компании «Олимп Консалтинг» и местных агентств недвижимости