Однако в итоге каждый житель дома получит новые стандарты качества жизни, за которые отвечают конкретные подрядчики.
«Процедура создания ОСМД очень сложна и не очень эффективна. Объединения создаются скорее «вопреки», нежели «благодаря» поддержке органов местного самоуправления», – считает глава Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко. Что ж, кому, как не бывшему министру ЖКХ, знать о том, насколько сложно рождаются кондоминиумы?
Их преимущества
Глава ОСМД «Голосіївська фортеця» Василий Гацько считает, что организация объединения совладельцев позволяет платить разумные деньги за коммунальные услуги, влиять на состояние своего дома и придомовой территории, а также способствует росту ликвидности квартир. Его коллега Олег Голубенко с ним полностью согласен. За последние несколько лет он создал в столице целых два ОСМД – «Турівська фортеця» и «Гончарна садиба», которые успешно работают. По убеждению Олега, в управлении ОСМД нет ничего сложного. «Обычный стоквартирный дом общей жилой площадью 10 тыс. квадратных метров ежемесячно платит ЖЭКу около 30 тыс. грн. за коммунальные услуги. Чистая переплата составляет порядка 10 тыс. грн. В год это 120 тыс. грн. За эти деньги многое можно сделать для дома», – говорит Олег Голубенко.
Первое, что существенно сэкономит деньги жильцов, – это передача выполнения некоторых работ по дому на аутсорсинг. «Какой смысл держать двух алкоголиков – сантехника и электрика? Если электрику платить 2 тыс. грн. в месяц, то за год на его зарплату можно потратить 24 тыс. грн. А если полностью заменить старую электрощитовую на новую – это 10 тыс. грн., и в работе электрика уже фактически не будет потребности. Такая же арифметика и по сантехнику», – утверждает г-н Голубенко. Вторая статья экономии – сокращение периодичности выполнения определенных услуг. Например, заказывать машину по вывозу мусора не каждый день, а через день. Или нанять уборщицу на полставки. Для малоквартирных же домов содержать штат работников вообще нет смысла – даже вопрос уборки подъезда целесообразнее возложить на плечи клининговой компании.
Существенно сократить расходы ОСМД поможет умение находить более дешевых подрядчиков и торговаться. Ведь вся прелесть создания объединения и заключается в том, что совладельцы дома теперь могут самостоятельно выбирать, у кого заказывать услугу, а не безмолвно оплачивать работу навязанных им ЖЭКом подрядчиков.
А ведь ОСМД еще и может зарабатывать дополнительные деньги. Прежде всего на сдаче в аренду свободных нежилых площадей на чердаке или в подвале. Главное – не забыть предусмотреть такую возможность в Уставе объединения, четко указав процедуру передачи конкретных площадей в аренду. Кроме этого, для сдачи площадей в аренду правлению ОСМД нужно будет еще заручиться согласием общего собрания совладельцев дома.
Их сложности
Сложностей в работе ОСДМ, к сожалению, хватает. С первой из них инициативная группа может столкнуться еще на самом первом этапе создания объединения совладельцев.
Алексей Кучеренко признает, что получить от государства обещанные на капитальный ремонт дома деньги перед передачей дома с баланса ЖЭКа на баланс новосозданного ОСМД практически невозможно. Формулировки в действующем законодательстве в этом вопросе очень размыты: мало того что закон не прописывает понятного механизма выделения таких средств, но даже нет четкого определения, что такое «капитальный ремонт».
«Нужно принимать новый Закон «О первом капитальном ремонте», в котором четко зафиксировать и формализовать обязательства государства по первому капитальному ремонту. А до тех пор добьются успеха и выбьют деньги на это только самые активные. В каждом городе есть пусть и неэффективная, но своя программка, на которую из местного бюджета выделяется небольшое финансирование, – уверен Алексей Кучеренко. – Так что идите к своим местным депутатам, к мэру и стучите, кричите, топайте, вышибайте из них средства. У тех, кто громче это делает и раньше станет в очередь, шансов получить эти деньги намного больше».
По мнению руководителя жилищно-коммунальных программ общественной сети «Опора» Татьяны Бойко, главная проблема, с которой сегодня сталкиваются ОСМД, – это непонимание на различных уровнях госаппарата сути и роли объединений на рынке жилищно-коммунальных услуг. Часто ОСМД навязывают статус «исполнителя услуг» и путают с предприятиями, которые предоставляют эти услуги. Но это не так, ведь ОСМД – это те же сособственники, только объединенные. В связи с этой путаницей налоговая инспекция, органы социальной защиты, предприятия-монополисты и другие требуют обязательств, которые объединения собственников не в состоянии выполнить.
«Ноу-хау налоговой – «просьба» ОСМД платить экологический налог, вопреки разъяснению Минэкологии и Минрегиона о том, что ОСМД не занимается хранением бытовых отходов. Поставщики электроэнергии требуют от ОСМД платить за освещение лестничных клеток, лифтов, и придомовой территории по ценам, установленным для предприятий. Они считают, вопреки действующему законодательству, что дом, где создано ОСМД, – это «населенный пункт», – рассказывает Татьяна Бойко.
Но и этим изобретательность подрядчиков не ограничивается. Водоканалы, облэнерго и теплоэнерго требуют от ОСМД за деньги жильцов установить общедомовые счетчики и рассчитываться за предоставленные ими услуги именно по ним. При этом им совершенно безразлично, что человек сам может выбирать способ оплаты их услуг: по индивидуальному или общедомовому счетчику. «Получается, что исправные плательщики в домах, где создано объединение совладельцев, должны отвечать за должников. Этих проблем нет в домах, находящихся на балансах ЖЭКов», – констатирует Татьяна Бойко.
Еще один больной вопрос для ОСМД – получить землеотвод земельного участка, на котором стоит многоэтажка. «В Киеве землю под домом выделить для ОСМД практически невозможно. Уже более года депутаты местного совета просто не рассматривают эти вопросы, и никто не может заставить их это сделать. Не поможет, даже если вы обяжете это сделать решением суда, – а они не голосуют – и все. Что вы им сделаете?», – рассказывает Олег Голубенко.
А пока объединение совладельцев официально не получило землю в свое пользование, оно не может на ней ничего организовать: ни паркинг или парковку, ни расположение торговых объектов или объектов сферы услуг. Если же чудо свершилось (а такое возможно, если руководство ОСМД нашло человека, которому можно заплатить «коррупционный налог»), и объединению удалось выделить свою придомовую территорию в собственность или в долгосрочную аренду, то им предстоит регулярно уплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из нормативной оценки земли или площади земельного участка и будет составлять от 1% оценочной стоимости участка.
Три этапа создания ОСМД
| 1 ЭТАП: ПОДГОТОВКА К УЧРЕДИТЕЛЬНОМУ СОБРАНИЮ | ||
| Шаг 1. | Создайте инициативную группу. | Она будет заниматься подготовкой учредительного собрания ОСМД. |
| Шаг 2. | Соберите данные о владельцах всех квартир дома. | Эту информацию можно собрать только «вручную», обходя квартиры дома. |
| Шаг 3. | Соберите информацию о доме. | Ее должен предоставить ЖЭК по вашему запросу: 1) Технический паспорт на дом; 2) Общая площадь дома и площадь жилых и нежилых помещений; 3) Наличие встроенных нежилых помещений; 4) Наличие и использование вспомогательных помещений, сведения об их арендаторах и условиях аренды; 5) Какова территория вокруг дома, подлежащая уборке; 6) Количество льготников и получающих субсидии, зарегистрированных в доме; 7) Количество приватизированных и неприватизированных квартир; 8) Сумма задолженности жильцов за обслуживание дома. |
| Шаг 4. | Определите экономическую целесообразность создания ОСМД. | Составьте проект сметы на содержание дома. |
| Шаг 5. | Подготовьте Устав. | Типовой устав ОСМД утвержден приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141 и требованиями статьи 7 Закона «Об ОСМД». |
| Шаг 6. | Сагитируйте жильцов. | Методы агитации: 1) проведение собраний под подъездами; 2) частные беседы; 3) ознакомления с проектами сметы и устава; 4) раздача агитационных листовок об ОСМД. |
| Шаг 7. | Подготовьтесь к учредительному собранию. | Не позднее чем за 14 календарных дней до проведения собрания в письменной форме поставьте в известность каждого совладельца о дате, времени и месте собрания: 1) отдайте уведомление собственнику под расписку; 2) или отошлите уведомление по почте заказным письмом с уведомлением. |
| 2 ЭТАП: ПРОВЕДЕНИЕ УЧРЕДИТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ | ||
| Шаг 1. | Регистрируйте пришедших и выдавайте им мандаты для голосования. | Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома. Если кворума нет, то новое собрание может проводиться не ранее чем через 14 дней с даты несостоявшегося собрания. |
| Шаг 2. | Выбор председателя, секретаря собрания, счетной комиссии. | Они выбираются большинством голосов присутствующих. Председатель руководит собранием: объявляет выступающих, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование и подсчет голосов. Секретарь ведет протокол собраний. |
| Шаг 3. | Голосование. | Решения на собрании принимаются поименным голосованием. Решение принято, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих, имеющих право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования. На учредительном собрании голосуют: 1) о создании ОСМД; 2) о его наименовании; 3) о принятии его устава; 4) о выборе главы правления и его членов; 5) о выборе ревизионной комиссии; 6) о взятии на баланс жилого комплекса. |
| 3 ЭТАП: ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОСМД | ||
| Шаг 1. | Подготовка документов. | Членам правления нужно подготовить: 1) 2 нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД; 2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД; 3) оригинал приложения к протоколу с результатами поименного голосования участников собрания; 4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002, № 152; 5) заполненные регистрационные карточки на проведение госрегистрации юрлица (как правило, заполняются в органе госрегистрации); 6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель правления ОСМД). |
| Шаг 2. | Получение свидетельства о государственной регистрации. | Свидетельство о госрегистрации юрлица выдают в управлении госрегистрации горсовета. |
| Шаг 3. | Регистрация в органах статистики. | Управление статистики выдаст ОСМД идентификационный код ЕДРПОУ. |
| Шаг 4. | Регистрация в налоговой инспекции. | Районная ГНИ должна зарегистрировать ОСМД как плательщика налогов на общих основаниях. |
| Шаг. 5 | Регистрация в Пенсионном фонде. | В районном ПФ выдадут Уведомление о регистрации страхователя. |
| Шаг 6. | Регистрация в фонде обязательного государственного социального страхования. | В районном ФСС нужно зарегистрироваться: 1) на случай безработицы; 2) по временной утрате трудоспособности; 3) от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. |
| Шаг 7. | Изготовление печатей и штампов. | Нужно обратиться в разрешительную систему ДГУ УМВД. |
| Шаг 8. | Открытие счета в банке. | Заключить договор с банком. |
Стоимость содержания жилого дома на 100 квартир с общей жилой площадью 10 тыс. кв. м*
| Подрядчик | Форма сотрудничества | Стоимость услуги, грн./месяц |
| Управляющий ОСМД | работа в штате | 3000 |
| Дворник | работа в штате | 3000 |
| Уборщица | работа в штате | 3000 |
| Вывоз мусора (2 контейнера ежедневно) | по договору об услугах | 3000 |
| Обслуживание лифтов | по договору об услугах | 3000 |
| Электрик | на аутсорcинге | 2000 |
| Сантехник | на аутсорcинге | 2000 |
| Дополнительные расходы: | ||
| Расходы на ремонт освещения в местах общего пользования | Замена лампочек, кабелей и т. д. | 2000 |
| Закупка моющих средств и т. д. | | 1000 |
| Итого в месяц | 22000* | |
* По данным председателя ОСМД «Турівська фортеця» Олега Голубенка.
** Необходимый коммунальный тариф (для каждой квартиры) для финансирования этих работ составит 2,2 грн./кв.м в месяц.
По материалам Денег
