Карантин сыграл на руку покупателям квартир. Выбор недвижимости – огромен, а цены что на первичном, что на вторичном рынке упали почти на 10%.
Но счастье будет недолгим: застройщики обещают уже к осени поднять цены, да и закончат начатые проекты далеко не все. А продавцы уже построенного жилья соглашаются на торг с большой неохотой. Поэтому купить квартиру в сравнительно новом доме и с хорошим дисконтом удастся вряд ли.
Рынок недвижимости еще долго будет оправляться от карантина. В марте-апреле сделки с жильем и в новостройках, и в уже сданных домах практически полностью остановились. По разным оценкам, спрос на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке по сравнению с мартом-апрелем 2019 года упал на 80–90%.
"Сделки проводились, но крайне мало, на уровне примерно 10% аналогичного периода 2019 года и в самом низком сегменте рынка – до 30 тыс. долл.", – рассказывает Андрей Романов, директор агентства недвижимости "КиевДомСервис".
Причем, первичка пострадала сильнее. Многие застройщики не имеют возможности (или просто не хотят) полностью финансировать строительство объектов за свой счет. Они покрывают материалы и строительно-монтажные работы теми деньгами, которые получают от продажи квартир. Но так как рынок во время карантина, по сути, остановился, то и реализация многих проектов притормозилась.
"В апреле количество объектов в Киеве, где строительство было приостановлено либо остановлено полностью, достигало 45–50%", – говорит Александр Изаров, руководитель проекта Rusaniv Residence. Так это столица, а в некоторых областных центрах ситуация еще хуже: там застройщики заморозили 2/3 объектов. Работы велись только в тех жилых комплексах, которые находятся на финальной стадии готовности.
Но уже в мае первичный рынок начал постепенно оживать. Появились новые покупатели и вернулись те, кто запланировал покупку жилья еще раньше, но не рискнул это сделать во время эпидемии. Некоторые застройщики и вовсе отрапортовали о росте продаж.
"В мае у нас и количество проданных квартир, и общее число сделок вдвое выше по сравнению с маем 2019 года", – сообщил "Деньгам" Андрей Поляков, коммерческий директор группы компаний DIM.
Покупателей можно понять. Они пользуются тем, что застройщикам нужно во что бы то ни стало сбросить квадратные метры: строительные компании делают внушительные скидки и дают лояльные условия рассрочек.
Ловим момент
Ценовая ситуация на первичном рынке на стороне покупателя. С начала 2020 года стоимость квадратного метра не только не выросла, но даже слегка просела. Прежде всего, в сегменте бюджетного жилья (эконом-класс), там падение составило 5–7%.
В Киеве цена квартир в новостройках начинается с отметки 14–15 тыс. грн./кв. м, в других крупных городах (Одесса, Львов, Харьков, Днепр) – с 13–14 тыс. грн.
Впрочем, этот ценник не окончательный. Многие застройщики предлагают скидки. Их размер может достигать 15–20% заявленной цены квартиры. Второй вариант – фиксация курса, по которому девелопер конвертирует стоимость квадратного метра из доллара в гривну. Например, на уровне 25 грн./долл. при фактическом курсе 27 грн./долл. Фактически, это тоже скидка, хоть и скрытая.
Что будет с ценами дальше? Пока они не изменятся. Поскольку активность на рынке по-прежнему слабая, и предложение существенно превышает спрос. По данным Госслужбы статистики, в январе–марте 2020 года объем жилищного строительства в Украине по сравнению с аналогичным периодом 2019 года сократился всего на 10,4%. И это при том, что объем сделок упал, напомним, на 80–90%.
Летом деловая активность затухает. Так что перевес будет на стороне покупателя, и ждать роста цен пока не приходится. В отдельных проектах, где с продажами квартир ситуация совсем грустная, стоимость квадратного метра может упасть еще на 5–10%. Это произойдет в ЖК совсем эконом-класса на окраинах городов, с невыгодным по сравнению с другими объектами расположением (вдали от транспортных развязок) и со скудной придомовой инфраструктурой. Там цена квартир в июне-июле может снизиться до 13 тыс. грн./кв. м, если говорить о Киеве, и до 12 тыс. грн./кв. м – в миллионниках.
Отыграют обратно
По оценкам опрошенных нами экспертов, первичный рынок оправится от последствий эпидемии не раньше осени. Это повлечет за собой постепенный рост цен. Хотя правильнее говорить не о повышении цен, а, скорее, о возврате стоимости квадратного метра к уровню начала 2020 года.
"Стоимость строительных материалов все равно растет, уровень оплаты труда рабочих (учитывая новые требования ДБН) также вырос. Поэтому цена квадратного метра будет увеличиваться. Наиболее ощутимое подорожание произойдет в Киеве, в меньшей степени – в городах-миллионниках. Цена квадратного метра в столице к осени вырастет на 6–8%, а, в целом, за год – на 10–12%", – прогнозирует Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS.
В то же время, застройщики уверены, что серьезных ценовых потрясений в 2020 году не будет. Конечно, при условии, что валютный курс, который существенно влияет на стоимость недвижимости, останется в нынешних рамках – 27–28 грн./долл.
"После окончания карантина средняя цена вернется к привычным показателям, и вырастет на 5–10%. И если не будет новых кризисов, расти еще в течение этого года она не должна", – считает Андрей Поляков.
Кстати, падение спроса – это еще один фактор, который сдерживает повышение стоимости квартир. Для того чтобы не убить этот спрос окончательно, застройщики будут вынуждены не только сдерживать повышение цен (как минимум до 2021 года), но и продолжат практиковать скидки.
В среднем, размер скидок будет в пределах 10–15%. Но если раньше дисконт на покупку квартиры можно было получить, заплатив за нее сразу же полную сумму, то теперь скидки доступны и для тех, кто приобретает жилье в рассрочку. Кстати, условия рассрочек тоже стали более гибкими.
"Некоторые компании зафиксировали курс при формировании цены для выплат по рассрочке. Такие предложения интересны в первую очередь тем, у кого есть на руках сумма для погашения рассрочки сразу на несколько месяцев вперед", – говорит Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park.
Отдельные компании соглашаются продлить сроки финансирования для покупателей на один-два года (то есть вместо 2–3 лет будет, к примеру, 3–5 лет), и дают своеобразные каникулы на погашение рассрочки на два-три месяца.
Вынырнут не все
Главный риск для покупателей квартир в новостройках – это замораживание строительства. К сожалению, далеко не все застройщики смогут возобновить работы после карантина. По разным оценкам, к осени количество долгостроев в Киеве может увеличиться, как минимум, на 50–60 объектов.
Тяжело придется всем. Как застройщикам, которые строят по одному-два жилых комплекса, так и тем, у кого в портфеле по несколько десятков проектов. От проблем не застрахован никто (ненавязчиво вспоминаем канувший в лету Укрбуд). И многое зависит от того, как девелопер распределяет ресурсы на финансирование строительства.
Под угрозой объекты эконом-класса. Там маржа минимальна, и они очень редко инвестируют в строительство свои собственные деньги. И хотя строительные компании уронили цены в экономе до себестоимости, не факт, что это позволит привлечь покупателей. Потому что разрыв с комфорт-классом минимален – в пределах 200–300 долл. за квадратный метр, в то время как комфорт ощутимо выигрывает по многим параметрам: строительные и отделочные материалы, планировки, расположение, инфраструктура. Так что если скидки не подействуют, многие проекты так и останутся недостроенными. Это – в худшем случае. В лучшем – сроки их сдачи сдвинутся на 6–9 месяцев.
Но и в тех жилых комплексах, где у застройщиков есть возможность инвестировать в строительство, не исключено смещение сроков ввода в эксплуатацию на 2–3 месяца. Это будет нормальным явлением.
"Относительно комфортно чувствуют себя те компании, которые выбрали стратегию строительства не за счет средств покупателей, а за счет собственных финансов. Но таких, к сожалению, немного. Можно говорить о том, что всего лишь до 35% всех строящихся объектов в той или иной степени защищены от остановки как минимум на полгода", – комментирует Александр Изаров.
Все сравнительно неплохо в партнерских проектах, которыми занимаются две-три компании сразу. Как правило, они вкладывают в объекты до 60–70% своих средств. Это дает гарантию того, что ЖК достроят, даже если у одного из застройщиков начнутся проблемы.
Но вообще, строительный рынок изрядно поредеет. По прогнозам Анжелики Саакян, директора по маркетингу многофункционального жилого комплекса Polaris Home&Plaza, до конца 2020 года с рынка уйдет до трети компаний, которые на данный момент строят около 25% всех объектов.
Кроме того, есть вероятность снижения объемов строительства. Нового жилья и так избыток, да и денег у многих компаний на новые проекты попросту нет.
"Новые объекты никто не начинает и до конца 2020 года начинать вряд ли будет. На строительном рынке выживут только самые крупные строительные компании, которые имеют хорошую репутацию надежного застройщика, с высоким качеством строительных работ и запасом финансовой прочности" – считает Максим Барбаш.
Дешевле? Будет!
На вторичном рынке оживление началось уже в первой половине мая. Агенты по недвижимости говорят, что стало больше не только звонков со стороны потенциальных покупателей, но и встреч. Кроме того, начали проводить сделки покупатели и продавцы, которые планировали это сделать еще до эпидемии.
В то же время, риэлторы признаются, что, как и на первичном рынке, раньше осени, а то и зимы докарантинный объем сделок не восстановится. Правда, это должно волновать продавцов, так как у покупателей сейчас как раз раздолье. Выбор квартир огромен, и можно поторговаться.
По словам Михаила Артюхова, специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX, летом есть хороший шанс приобрести квартиру с дисконтом до 20–25%. Особенно у тех продавцов, которые выставили жилье на продажу давно и уже отчаялись найти покупателей. Но таких – единицы. Тем более что за март-апрель многие квартиры уже подешевели на 5–10%. И выторговать в большинстве случаев можно будет не больше 3-5%.
Впрочем, стоимость квартир на вторичном рынке все еще не выглядит заниженной (см. таблицу). А значит, тотальное ценовое дно пока не достигнуто. Если верить данным SV Development (см. график), в мае в Киеве стоимость квадратного метра на вторичном рынке, в среднем, составляла около 1000 долл., а в остальных крупных городах – 600–800 долл.
И вполне вероятно, что к концу года стоимость жилья снизится еще на 5–7%. Наиболее потеряют в цене квартиры в старых домах – хрущевках и панельках. Они могут подешеветь на 10–15%. В первую очередь в тех домах, которые находятся рядом с новостройками или строящимися ЖК.
Договариваемся полюбовно
На рынке аренды ценовая ситуация тоже повернулась в сторону арендаторов. Появилось много свободного жилья из-за оттока съемщиков во время карантина из крупных городов, в связи с уходом арендодателей с рынка посуточной аренды, а также ввиду частичной миграции квартир со вторичного рынка.
По словам Михаила Артюхова, только в Киеве предложение долгосрочной аренды жилья выросло в марте-апреле в два-три раза и превысило 15 тысяч квартир. Перенасыщение предложением ожидаемо уронило арендные ставки.
"В среднем, стоимость аренды жилья просела на 10–15% в спальных массивах и на 15–20% в бизнес-сегменте в центральных районах", – говорит Андрей Романов.
Поэтому даже в Киеве можно найти квартиру в аренду по цене от 6500–7000 грн. в месяц, а в регионах – и того дешевле, от 3500–4000 грн. в месяц. Вдобавок арендодатели стали сговорчивее. Они дают отсрочку платежа для постоянных съемщиков и даже соглашаются частично взять оплату коммунальных услуг на себя.
Но не факт, что такая щедрость будет долгой. Ведь осенью спрос на съемное жилье традиционно растет. А вслед за ним растут цены, да и условия аренды становятся жестче.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
